作为一个社会主义国家，作为一个土地公有制的国家，政府更是要以立法的方式让房地产市场界定为"绝大多数人享有基本居住权并有支付能力进入的市场"
最近，国务院办公厅在中国政府网发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称《意见》）。《意见》稿的主要内容有，一是关于廉租房的问题，在《意见》中，明确规定城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。二是关于经济适用房，《意见》规定，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。今后，经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右，新建廉租住房建筑面积控制在50平方米以内。三是各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。
解决住房问题需要大思路
对于上述之《意见》，其出发点当然是好的，目的是如何来解决低收入民众的住房，特别是面对国内房地产市场价格快速的飚升，对低收入民众来说，更是雪中送炭。但是，我们对这整个制度设计还存在一些疑问。
一是这种制度设计是整个社会利益均衡的结果吗？如果不是，这种制度的正当性何在？因为，对于中国的房地产市场来说，在三个基本的前提条件下（即每一个公民基本居住权利的天赋性、中国社会主义国家的人民性、中国土地的国有性），它所面对的中国全体公民。政府的住房政策可以倾向于低收入民众，因为他们进入房地产市场的购买能力最差。但是，这里又有几个问题，比如低收入民众如何来界定。在界定清楚的情况下，低收入民众在国民中的覆盖率又有多高。如果象市场经济发达的欧美国家，低收入民众所占的比重不到10%，那么在剩余的90%以上的民众中，中等收入的民众如何来解释。特别是目前中国的房地产市场价格持高不下的情况下，这占中国的绝大多数居民中等收入民众的住房如何来解决。如果《意见》设计的保障性住房体系仅是限定在一个小范围内，那么这种制度设计的利益是无法达到平衡的。 二是假定这种保障性住房制度能够达到利益平衡，但是制度设计的可操作性又如何？现在我们所要知道的是，低收入民众范围有多少？什么样的家庭收入才算是低收入民众？还有，随着中国城市化快速进展，大量的小城市的居民涌入中等城市及大城市，大量的农民涌入城市。那么这些人口算不算低收入者，或仅仅是现有的城市户籍人口。如何是后者，中国住房保障体系的保障性是否又发展到经济适用房为拆迁者的定向购买（如现行北京市的做法）。如果这样的事情发展，不仅不能够真正落实制度设计对低收入者居住条件的保障性，而且还可能成为一种歧视性制度，成了一种对房地产开发商特别补贴的制度。 如果说不是以城市户籍人口来设计低收入民众的保障性住房制度，而是让进入不同城市每一个低收入中国公民都能够分享到相关成果。那么，各城市如何来落实这种保障性住房制度安排？比如说各城市要对低收入民众的具体标准、数量、家庭状况和现有住房格局做全面普查，并在统计数据的基础上，按照"主要途径"的要求，来进行土地征收、城市规划的设计、资金的融集等。
但是，在这里可能要考虑到，如果低收入民众的比重高，那么政府有没有能力来解决这个问题，特别是政府有没有财力来解决这个问题。从大的范围来看，保障性住房做得好的有我国的香港地区及新加坡，香港公屋所占的比重为50％，新加坡祖屋占比重为85%，其完成也近半个世纪。而这些地方都是小岛经济，人口不多、社会经济富裕与繁荣。为建设起好的保障性住房体系，香港与新加坡都花了半个世纪，中国内地有没有这样一个可能。而且，如果把农民进入（这是必然）也算入城市低收入居民住房保障体系，不仅各地方政府无法安排足够财政来支持这个住房保障体系，即使能够安排，这些低收入居民想通过这个体系来解决其住房问题也得花很长时间。在这个意义上说，居民的住房福利水平自然降低。 对于城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合的问题，如果整个房地产市场价格不高，租金价格水平也不会太高，在这样的情况下，城市廉租屋住房保障实行货币补贴当然没有问题。但是如果如现在全国各地住房价格都在快速上涨，住房租金的价格也会水涨船高。在这种情况下，对城市廉租屋保障货币补贴的意义就不大了。因为，当这种货币补贴与房租价格相比太低，就一定会让这些低收入居民廉租屋的住房保障成为形式上的东西。 三是通过这种保障性住房制度设计，能否改变目前中国房地产市场不合理的发展模式，能否让中国的房地产市场持续稳定的发展。对此，我们应该对这种制度设计认真思考。如果从这样的一个意义来看，《意见》要达到这个目的，目前并非易事。因此，在本文看来，对于目前国内房地产市场的问题，应该有大的智慧、大的思路。 现实呼唤《住宅法》 在此，本文的思考是，作为一个社会主义国家，作为一个土地公有制的国家，政府更是要以立法的方式让房地产市场界定为"绝大多数人享有基本居住权并有支付能力进入的市场"。因为，这不仅是现代文明社会一般居民的基本要求，也是土地公有制的中国每一个中国公民的基本权利。在这点上，也是与中央政府的和谐社会及民生政府相一致的。因此，中央政府要对以往房地产市场的制度不足进行全面反思，不可头痛医头、脚痛医脚，而是要以法律的方式把和谐社会及民生政府的基本理念、把土地的公有制及居民基本居住权利固定在房地产市场的未来发展的宗旨与法律制度中。 为了保证中国的每一个居民都有基本的居住保证，就得制定中国的《住宅法》，并在此法律的基础上建立适应中国的住房保障体系。在这个住房保障体系中，首先要让那些丧失生活能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保证。而这部分住房保障就是廉租屋。在发达的市场体系下，这部分的住房保障所占的比重不会超过6%，中国则可放在10%比重以内，这样有限的廉租屋才能保护这些弱势民众的基本的住房权利，政府也有能力来做这件事。否则比重太高，政府在财力、管理上的不足，可能会让廉租屋制度形同虚设。 20%左右的中高收入者可以完全通过商品房市场自己解决住房问题。而这个中高收入的商品市场既可是投资品，也可以是消费品。但住房的"两栖性"只能限定在这个市场的范围之内。对于上述两类之外其余70%居民的住房，同样也得通过市场来解决，但是他们则要在政府帮助下进入房地产市场。而这个房地产市场只能是住房消费市场。 为了让中国绝大多数民众都有支付能力进入房地产市场，就得遏制过高的房价。把房价降下来的正常途径有：通过人口普查、土地普查、住房普查，在此基础上，设计规划出合理的房地产市场发展的短中长期方案，将土地做好基本规划。然后利用信贷、利率的工具把住房投资限定在20%完全商品房的范围内，而其他80%市场则把房地产定位为消费品市场，再利用物业税、住房政策（比如每家只准购买一套住房来规范），房价自然下来。在这种情况下，经济适用房、限价房就不必要了。而政府一旦确定房地产市场未来发展大思路，并用法律形式把这个房地产发展模式确定下来，中国的房地产市场才能持续稳定的发展了。因此，在这样的情况下，中国的房地产市场也就不需要进入"廉租屋时代"了。首页 [1] [2] 尾页
