楼市到底存不存在拐点？往哪拐？

　　关于这个问题，“拐点论”代表万科集团董事长王石，和“无拐论”代表SOHO中国有限公司董事长潘石屹，这两大地产巨头的口诛笔伐，已经延续了三个月。而最近，两人在第一财经《头脑风暴》节目中的观点较量，更是把这场旷日持久的争论推向了高潮。

　　对此，杭州楼市的业内人士也有自己的见解。在采访过程中记者了解到，他们普遍认为，今年杭州楼市会有一定程度上的调整，但楼市整体向上趋势不变。而一个很明显的现象是，他们都认为杭州楼市不会出现暴风骤雨式的沉重下挫，不太愿意使用“拐点”这个词。

　　“两石”之争

　　王石与潘石屹的观点交锋，主要集中在中国楼市是不是已经出现拐点、目前该不该买房等焦点问题上。

　　关于需求

　　王石：相对购买能力下降

　　2006年第四季度到2007年一二季度的房价上升，有其阶段性的原因，但2007年下半年以来的房价快速上升，只能说是一种惯性上涨，我们在刚性需求、供给方面看不到可以长期支撑这种上涨速度的理由。

　　短期内价格上涨过快，超过大多数家庭收入的增长幅度，在一定时间内也必然会造成相对购买能力的下降，导致成交萎缩，这是市场内在规律。

　　潘石屹：真实需求未变

　　市场真实的需求并没有改变。以北京为例，2007年北京所有销售出去的房子总共才14.4万套，但2007年一年北京新增城市人口就高达52万人。

　　关于交易量

　　王石：交易量下降很明显

　　深圳目前的调整是比较明显的。首先成交量下滑，新房成交量从2007年1月的80万平方米，持续下降到10月的15万平方米、11月18万平方米、12月18万平方米。二手房成交量在7、8、9月环比下降速度在26%、43%和36%，11月、12月维持在40万平方米左右，基本上是全年最低水平。

　　潘石屹：交易清淡跟季节有关

　　这一两个月房地产交易的清淡应该与季节有关系，以我们对北京过去几年的统计数据来看，每到天气寒冷的时候，购买房子的量都会下跌；另外也与大的环境不明朗，大家的观望气氛有关系；再有就是政府出台的金融政策，限制给房地产开发商贷款，也限制了按揭贷款。

　　关于房价

　　王石：房价过快上涨不可持续

　　房价的过快上涨或者大起大落对任何一方都是不利的。短期内房价超过收入水平过快上涨的现象不可持续，市场需要理性调整；但只要定价合理或者增速调整到合理趋势，市场的购买力依然很强劲。

　　潘石屹：数据统计应更全面

　　对市场的分析要定性和定量相结合，如果只是在个别数据基础上进行分析，得到的将会是“只见树木，不见森林”的错误结论。尤其是房价，因为我们现在看到统计的房价只是一手房，新房的房价，并没有包括二手房的房价。而二手房成交量近两年在明显上升，二手房的房价比一手房的房价要低。

　　关于买房

　　王石：三四年后再买房

　　担心三四年内买不起房子的人，我建议等一等，三四年之后再买房。理由是如果中等收入家庭买不起房子，这个市场一定是有问题的。第二，从性价比来讲，我们的住宅质量三四年后会有一个很大改善。

　　从本质来讲，我觉得中国消费者相当的比例不应该是买房，是租房。在城市生活当中，漂泊状态就是一种创业状态，一种发展状态。当然，三五年内不买房，不是说让所有人不买房，而是让消费者对未来有一个理性的预期。

　　潘石屹：买得起房一定要买

　　我建议年轻人能买得起房就一定要买。买不起大的，就买小的，买不起新的就买旧的，但位置不要太偏远了，交通要方便。有了自己的房子，成家立业就算有个窝了，父母也放心了。但一定要量力而行，不要过度地超前消费。

　　杭州楼市的“头脑风暴”

　　偏“拐派”

　　市场将会“冰火两重天”

　　刘强(中都置业常务副总)

　　2008年杭州楼市应该会以调整为主，整体市场不会很好，但亮点楼盘还是会有，对市场形势的判断，不至于过分悲观。

　　王石和潘石屹，两人其实所说的是两个完全不同的市场。深圳、广州是处于低谷，将要举办奥运盛事的北京，则是大兴基建，就好比一个“冰天雪地”，一个“艳阳天”，比较极端。而杭州楼市，日子不会像深圳那么难过，但也不会像北京那么好过。简单地说，我觉得会出现“冰火两重天”的情况。

　　我认为，2008年低价楼盘不用担心，因为它不是政策调控的重点，真实需求也依旧存在；受到影响比较大的是销售均价在2-3万元/平方米左右的高端房，这些房子在去年年初的时候价格才1.1-1.3万元/平方米，在短短的七八个月内翻了一番，一般的购房者根本买不起，市场需要时间去消化。

　　如果要量化宏观调控政策对各类房产造成的影响，那么我认为对于低档房的影响是30%，中档房是50%，高档房则会达到70-80%。2008年，市场会对楼盘地段、产品品质、资源稀缺性等方面重新作出考验，那些“忽悠人”的东西将被逐出舞台。

　　只是平台整理，说拐点太夸张

　　蔡华军(杭州工信风雅置业有限公司总经理)

　　目前的楼市，用“拐点”这个词不太确切，很多人会把它直接理解成“房价下降”，很容易引起误解。任何市场都是有波段的，有低谷期也有沸腾期，只要总体上升的趋势不变，说“拐点”并没有太大意义。

　　杭州楼市的现状，我更愿意把它看作是在一个平台上的调整。在一系列宏观调控下，2008年楼市可能会出现像2005年、2006年那样大的促销手段，但据此得出房价下降，可能有失偏颇。它只是开发商在心理预期上的一种回调，并不能算实际意义上的价格下跌。分析市场并不能依靠单个楼盘的调价行为，而应该从整个板块或者更大区域内来考虑。如果一个板快整体的房价下降了10%，那才能说明，房价下调，但这种普遍性的降价行为，短期内出现的可能性不大。

　　我认为，今年楼市总体形势还会往上走，人民币升值那么厉害，房价肯定还会上扬，不过不会再出现2007年那样的直线上涨的情况。其实，在人民币升值、加息等大背景下，房价一年涨幅在10%以内，就可以称得上是滞涨了。

　　偏“非拐派”

　　告别疯狂，房价稳步上扬

　　赵杭生(浙江大学房地产投资研究所所长)

　　我不赞同拐点论，只赞同房价涨幅会回落，房价稳步上扬这种说法。

　　万科近日在全国范围内大规模调价，我觉得只是它在房地产交易量下降、阶段性供过于求、货币从紧等前提下，在价格和竞争策略上所做的一种调整，跟拐点其实并没有实质性的联系。

　　对于房价，业界一向只习惯于一路上扬，不习惯房价回调。但是辨证地看，房价本身就该有涨有跌，只要幅度合适就可以，不然市场不活跃。经历过2007年房价的疯狂上扬，2008年进行调整很正常，但万科降价不会引发大规模的降价狂潮，业界对后市的预计也普遍要比去年年底要好。

　　种种迹象表明，二季度调控力度可能会放松。首先是通胀压力加大，在目前投资渠道缺乏的大背景下，不动产是最好的规避通胀的手段；其次，人民币升值加剧，大量外资流入，人民币流动性过剩的问题解决不了，导致资产价格进一步上扬。而2008年奥运会的大背景，也决定了楼市不可能出现大起大落的情况。

　　进行适度调整是正常的

　　祝军华(攻略地产执行董事)

　　我认为，杭州楼市目前肯定不存在拐点。你说前进三步，退一步，算不算拐点？相信很多人会说不是。楼市在之前透支了很多市场价值，进行适度调整是正常的。

　　对于上半年的形势，我不是特别看好，但是从全年来讲，我觉得问题不大。今年，央行实行货币从紧政策，但今年一季度贷款额度反弹非常大，不排除二季度可能会有所放松。从目前来看，市场不存在猛烈下挫的可能性。

　　开发商已经经历过2005年、2006年的调控，这次也大多有了思想准备，我觉得撑半年应该没什么问题。银行也不可能在房贷口子上全部封死，因为投资房地产也是其业务很重要的一块。

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