香港中实国际投资顾问有限公司副总经理 刘海榕女士
小编语：04年长安区域“和平世家”的成功营销，使小编对“中实”有着几分崇敬，出访前仔细的做了功课。见了刘总，还是不免惊讶，这就是有七年地产从业经历，曾担任多个项目营销总监的刘总？真是“有才不在年高”，“巾帼不让须眉”啊！
人物档案：
姓名：刘海榕
教育背景：河北科技大学
营销项目：和平世家、书香庭院、月亮湾等。
2008——石家庄楼市营销年
银河网：刘总，您好，很高兴您能百忙之中抽出时间接受银河网的采访，新年伊始，您能否给我们谈一下对企业以及对整个省会房地产市场的一些感受呢？
2007楼市回顾
刘总：2007年对于石家庄楼市来说，是不寻常的一年，首先是和平路沿线的升温，接着是地王级地块的刷新，再就是房价的飞涨，6000元大关算什么，七、八千元一平米的楼盘照样出现。其中以中景盛世长安等楼盘为典型案例，从开盘时的三千多元涨到下半年的6000多元，涨幅、涨速着实惊人！
2007年底，掀起了一场以王石为代表的“楼市拐点论”之说，深圳、广州等地一度出现房价下降的现象（以万科项目为代表）。当时，万科的售楼部前的确是门庭若市，销售情况一片大好。但是，在楼市舆论平息缓和，消费者心理平静之后，再看万科，08年一月份的销售额下跌70%，销售额下跌的原因之一是因为万科近期在全国范围内的大幅降价造成的。万科是中国房地产界的一面旗帜，它的每一个动作，都会对全国楼市产生一定的影响，它的降价是在年底，而年底也是大多数开发商的“甩货”阶段，因此全国范围内出现小规模的楼价下降也是情理之中。其实，房价不是决定消费者发生购买行为的唯一要素，天价楼盘比比皆是就是一个很好的证明。而房价本身，它受到很多因素的制约，比如建材成本、市场供求、国家政策、金融、投资、股市等，它不是某方面的单个原因主导的，也不是个别公司所能左右的，它是诸多因素的一个复合产物。
2007石家庄楼市——无营而销
刘总：我个人认为，2007年，就石家庄楼市而言，是一个“无营而销”之年。首先我讲一下什么是营销。营销是关于企业如何发现、创造和交付价值以满足一定目标市场的需求，同时获取利润的学科。营销学用来辨识未被满足的需要，定义、量度目标市场的规模和利润潜力，找到最适合企业进入的市场细分和适合该细分的市场供给品。2006年，以乐模和红人公馆为例，这两个楼盘属于典型的成功的营销案例，他们先是圈定目标客户群，然后总结这些客户的共性，分析出其特性需求，然后做出充分满足消费者需求的产品（通过硬性与软性两种手段实现）。而2007年，对于石家庄房地产销售来说，缺少了这样的真正意义上的营销，这实际是市场供求原因造成的。因为房地产市场太好了，市场的很多行为，已是出乎人的意料，似乎又回到那个年代：人有多大胆，房价就有多高！但是，作为地产人，特别是作为营销人，我们要时刻保持着“有营而销”的专业作风，要用理性的态度去对待这种现象。因为市场是瞬息万变的，只有未雨绸缪，准备充分，把握市场，才能赢得市场。2007年底，部分楼盘出现滞销，部分楼盘隐形降价，则给我们敲响了一个警钟！
2008年展望——营销年
刘总：在地价与房价齐飞、莽夫共智者一色的火红年代，无营而销的情况比比皆是。一处新开的楼盘，往往几天就售罄，营销人员和代理公司基本无用武之地。
中国的房地产营销，也许还刚刚入门。开发商在开发前期对消费者漠视。一打开房地产营销策划文本，‘20-40岁之间’、‘中高等收入的成功人士’、‘注重生活品质’、‘以男性为主’、‘自住和投资兼有’等千篇一律的套话充斥其中。售价超过30万元的房产对消费者的研究居然还比不上售价不超过3元的饮料（如可口可乐）对消费者研究的态度和深度，可谓咄咄怪事。在市场平稳、供需平衡的状态下，购房者不再被动，他们有了更多的选择余地。实际上这是在回归市场的本原，这时企业和项目的品牌就变得至关重要起来，房地产企业的营销也随之成为很关键的因素。
2006年是房地产界的一个政策年，2007呢，虽然出台的政策不算多，但“24号文”、 央行六次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策的威力，表明了国家对于房地产不断加大的改革力度。目前这个时期，是房地产业最为艰难的一个时期，我们抛开奥运经济不谈，毕竟它马上就要过去，我们要用一个长远的眼光看问题。随着宏观调控的加深，众多城市将开始进入多空博弈的观望期。
国家对房地产行业的宏观调控力度不断加大，经济适用房、廉租房、限制按揭等政策，将进一步使房地产市场得到规范。同时，人们的消费观念也会理性回归，去年底的“楼市拐点论”，虽然掀起了一个不小的波澜，但在某一方面，它使得人们越发变得理性，起码它让消费者看到，房价有下降的可能。但同时它也对房地产市场形成了一定的冲击，年底房地产市场的萧条，将还会延续，起码在半年内人们会不急于购房，当然房价再有大的提升可能性很小。在这种情况下，“销”必须与“营”有机结合，形成真正意义上的“营销”。
2008年楼市将面临一次调整，是众多业内人士达成的共识。2008年，无营而销将会被市场所淘汰，真真正正的营销，实力、营销力、策划力的对抗大战，将在这一年激情上演！
