韩迪品牌策略顾问总裁 韩迪先生
王北：韩总，说一下您对“拐点”是怎么看的？
韩迪：市场被“稀释” 降价只是相对的
韩总：以前我们学历史里面有一个概念，我在想这个事儿，总是在有一个历史性事件导致历史一个大的变化，中国历史上就讲“1840年鸦片战争”对中国整体后面是有影响的，包括世界二次大战，“1841年太平洋战争”的爆发对于整个“二战”的走向是有一个大的变化。
针对“拐点”的问题，实际上从目前的整个讨论里来讲都是一个所谓的预测，高端一点就拿王石和潘石屹俩人在PK这个事儿，一个是“拐帮”的，一个是“不拐”的派系，整个的论调都是对未来市场的一个预测，这种预测我相信两个人谁都没有百分之百的把握。这样的话用历史的角度来看，所有的重大事件的产生实际上都是后来总结和归纳出来的，比如这个事件在这个时候出现了，我们纵观历史一个长期的变化，发现这个事情奠定了后期的事情。所以这个命题我觉得首先是有问题的。
再一个从直观的理解上来说，估计多少来源于股市的一个说法而已，这种所谓“拐”和“不拐”从指标上来看形成了一个下滑的可能，真正要叫“拐”的话，除非从上升到下滑变成一个持续性的，就像刚才孟总说的如果是波浪型的发展，其实不是一个“拐”与“不拐”的问题。目前探讨的声音最大的作用就是在影响整体的购买群体，实际上我们现在看到的不管是官方的意见还是主流的意见都是来源于房地产业内，还有所谓政府管房地产的部门，很少我们能听见民间的声音，没有大量民间的声音，这个也是根据社会结构的一个形成有问题。
我打个比方，就好像股市里“散户”和“大户”的差异。“散户”往往会听到一些“大户”的声音，出现所有的“跟风”现象，当然有跟对的也有跟不对的。如果开发商就是以“利益”为出发点，我就是为了挣钱，我肯定不会提倡这样的言论，我当然希望大家积极购买，能够持续的影响房价的上升。另外如果从国计民生来讲，包括社会的安定团结、和谐社会的构建，这是从政府来讲；从老百姓来讲当然希望买到又好又便宜的房子，这是一个大的矛盾体。这个话是从房地产的角度说出来的，是从王石的论点里出来的，这有他个人的一些东西。
我那会儿也是写一个博客在分析王石这个话是怎么出来的？我觉得他基于几个特点：首先在2007年从中国房地产市场来讲，找到了一定的成果，尤其他们在一线城市来做，涨幅非常之大，他也知道这个不会一直在涨的，从任何一个人的角度来说持续这种增长实际上越来越没底儿。当然从投机的角度来讲谁都希望它还在往上涨，有点像赌徒的意思。当然王石出现这个现象有几个心理，“万科”一个具备品牌优势，还有一个他自身的实力在那儿了，在未来比较迷茫的情况下我觉得他说“这个属于早出来可能早能跑”，他第一个出来，所以有这样一个契机。比如他有足够的土地等等，对于他这个集团来说，降价不会有太大的影响。
我们有一个论点，所有的商人会算一个账，一个是时间成本、一个是资金流的周转，我获得的利润有的是靠我长期的卖，我卖的时间长把这个东西消耗掉，或者相对卖的低一点，但是卖的快，他肯定把这个账算清了，我一夜之间把这个卖完了，肯定比两、三年更合适，所以我觉得对他这个集团没有什么影响。
高总：他的房价跌幅只是相当于一个容积的百分率。
韩总：实际上对于资金流的周转来说，已经得到了长期的利润，这是我揣摩他的一个心理。另外对于他集团的品牌形象力，实际利用这次事件对万科来讲真的是塑造了非常好的口碑。他博得了所有大众的支持，觉得万科是个好的开发商，他首先提出来“我给大家让利”，让大家买到又好又便宜的房子。从政府的角度来看，今天也是看一个建设部的司长说的万科持续要建所谓的“类经济适用房”，成立了研发中心，要开始启动这样的工作。实际上从国家角度来讲非常希望开发商有这样的心态，为国家的平稳、和谐做贡献。从这两个角度来讲，“万科”真是两边都受到好评，这是一个最大的广告效应。今年万科推出了它新的标志，从标志的讲解来讲，什么以人为本等等，最关键的一点就是王石的“我要在房地产界做百年老店”，他必须要塑造自己的品牌或者跟随一个所谓的主流市场，他必须要获得所谓买方市场的支持，还有政府的支持。
所以我们不难看出他会有这样的一个状态，但是这种状态在中国房地产市场里，真的没有几个人能达到他这样的一个水准，从资金储备量、土地开发量、资金实力以及现有的地产品牌来说没有几个能跟他PK的。大部分的开发商会把矛头针对于他，从娱乐化的角度来说，我觉得真的是不次于“艳照门”事件。所以这个拐点论的提出还是在行业内的所谓的叫“噱头”或者什么都好，我觉得这个东西始终会过去，可能这一两个月或者几个月我们在讨论“拐点”论，这个话题不会永远的讨论下去。
随着市场的走向，肯定有人会降，还是要符合最后市场的规律，真正所谓的“拐”，所有人都不买你，你说不拐也扛不住，房子肯定降下来了。因为你前期花了钱了，最起码要把本保回来，如果还在追捧可能就成了另外一个所谓往更高层次拐的方向，我觉得最后还是会回到理性的基础上。老百姓每天还是照常过日子，该买房的还是买房。
孟总：老百姓现在真是的，你刚才说听不到民间的声音，老百姓就不知道你分析的，他就希望是不是真的要降了，要降了我就再等等，等了一阵降不下来的时候就“该出手时就出手”了。
韩总：房价增长本身也是符合一个规律，你积压比较厉害的时候，一部分人就属于投机心理的，他一旦抄底就会反弹，很多人抄底的时候总会有下手晚的，到下一个波浪的时候他就是所谓的损失者，但是下手早的那个可能就是抄着了。包括我们现在给亲戚们推介你现在买不买房真的很难说，我不会告诉你观望或者等待，万一没有降下来，最后涨了你还是亏了，所以大家还是在这个平台上。“太阳照常生起，生活依然继续”生活就是这样的，这一讨论肯定会很快过去的。
石家庄这个市场我觉得从08年的角度来说，房价要从总体来看会进入一个下降的趋势。因为它有一系列的东西支持，包括二环以内土地的储备量不够，还有二环以外逐渐的放量，加上“城中村”的改造等等。至于已经开的盘我觉得降价的可能性也不会很大，从开发商角度来说也不会这么做。一期的客户买的是1万，到二期卖8千，相应的很多问题都会一系列的产生，比他挣的那点钱都会更麻烦。新的房源起价可能不会那么高了，因为可能从开发土地的位置，包括所谓叫供应量的角度来讲，大家都不会那么冒险，这也符合房地产一般的规律，还是“低开高走”。大家都会等等看，先开一个比较低的价格，如果需求量上来了，可以涨价幅度大一些，但是都不会按照目前市场比较高的价格来开，这样等于房价被“稀释”了，如果每个房子都涨幅不是很大的话，你可能会看到比起来的房价会略低一点，这个现象是很正常的，不是所谓的降，只是低了。
高总：我刚才听了韩总的解读让我想到了一个问题，其实市场的消费者或者是准消费者，一般状态下想购买某一种商品的话，可能他会索取和搜寻大量的信息来源，这个信息来源我想有这么几个方面：一个是政策的信息，然后他拿过来以后会进行汇总和评估；另外一部分信息就是来源于媒体，不管是声媒、像媒还是纸媒，从媒体上发布的信息他可能结合政策来进行二次评估和评价，根据实际情况来决定自己出手还是不出手；第三就是来源于一些业内人士或者朋友的交流，只能是操作层面的交流。
所以我在想，诸多的信息来源是负有一定的责任的。如何把我们的市场、准消费者导向哪一个方面去？就是要给市场一个方向、给消费者一个方向，这个责任是非常大的。所以现在春节前后，从石家庄市场来看有这么一个表现形式，就是人们需求的期望值和07年相比可能有一个比较大的变化，这是咱们大家都看到的。这里怎么来的？为什么出现这么大的变化？除了政策的引导以外，我说是业内一个“拐不拐”的问题，这里我说是给咱们市场一个误导，商品在市场经济过程中呈现的状态应该是一个“曲线型”，当然这个有两种表现形式按：一个是弧线型的；另一个是陡降和陡升的状态，是折线型的。不管是弧线型还是折线型。昨天的定位可能是3元，到明天可能就会出现一个1元，出现一个“陡降”的曲线，可能后天会出现一个10元，是“陡升”的这么一个状态。陡降或陡升这么一个曲线形式，其实按照经济规律来说就是一个走势平稳的这些术语。
如果说在商品经济的运行曲线里注入另外一个拐字的话会出现什么呢？会出现一个“指向读者”或“背离读者”的状态。振荡是在一种图形平面的状态下产生的，或者是曲线段或者是陡升、陡降，国人都是可以理解的。如果在这个曲线范围之内出现了一种“拐”的状态，可能会远离读者或指向读者，大家想想是不是？这个词的产生在市场上就给广大的消费者一个误导，毕竟我们的十几亿人口，学经济的还是微乎极微的，还是少数的，所以就给大家一个误导。
“水煮楼市”沙龙现场
石家庄房价的走势如何？这个价格的走势决定了将来它的价值的存在和定位到底是个什么结果？你给市场传递这样的信息的话，你还一直在喊房价可能会持续的降多少，随着时间的推移、随着市场的考验、随着政策的调控，最后不但没有降反而“稳中有升”，我说你对消费者是太不负责任了。本来现在家里可能急着需用这种商品，他要立刻出手买下来，两三个月之后可能不但没有买到还要多付钱，我说你对人是不负责任。所以我们所传递的信息就应该是我们坐在消费者的位置上，然后去客观的、科学的、合理的分析我们的市场。
咱们现在对石家庄市的市场进行一个“定型”和“定量”的分析，我说定性的分析是什么？有这么几个方面的内容：国家对地产商品的调控的目的并不是想打压某一类商品，它的最终目的就是规范行业运行规律，让它的产品更加符合于市场的需求。这个商品带有很强的区域性，毕竟是一个不动产，受地理、区域、位置包括市场潜在的能力、商业的释放量等诸多因素，区域性都比较强，所以这里有一个消费力的问题。
先说CPI，现在我们石家庄市的房价不管是涨还是降，按照现在石家庄统计出来的数据，我们的CPI的结果是7.0%，全国是7.1%，什么意思？我们的市场应该清楚，涨了的7%（包括地产的商品）。换句话说如果CPI上涨了7%，地产这种商品上涨7%的话，应该是和我们河北省的CPI涨幅是持平的。所以如果房价上涨7%的话不足为奇，如果高于7%，也就是说房价的上涨高于平均值，应该是这么一个概念。我们的市场不是这样的，我们的消费者不是这样来评估的，他是评估什么？A的楼盘开盘价是3700（元）、3800（元），这边这个楼盘现在正在销售的过程中是到了4900（元）了，而不是开盘，是在销售过程中，接近快完工了。老百姓会这样想，那时候刚开始卖的时候3700（元），这边怎么到了4900（元）了？他是这样的。
所以我说一定要让我们的消费者清楚地产经济、地产学说在房地产销售的程序和流程过程当中有很多的学问应该清楚，这样才可以。我们的舆论者任何一个人绝对不可以一概的把某一种单价或者是价值作为一个定义投放到市场里，我们信息的传递其实就是一个“捡豆”的过程，所以说市场需要什么样的，我给拿出去以后跟他说这是“黄豆”，绝对不可以说我把这个扔出去以后说“这就是豆”，那就乱了。
决定物价上涨或者是房价上涨或下跌的第二个要素是我们的供求关系。刚才我说的是政策调控方面，我想补充一句就是说政策的调控，包括金融政策的调控。对于房地产业来说，对房地产房价的影响是有，但是对整个行业的发展不会有太大的影响。因为如果一个诚信的开发商，我想咱们这样的开发商是比较多的，你说投机性的开发商有吗？也不排除，可能是个别的。他投放市场的价格我想不会说出现暴利的状况不多，必须在投放以前建立一个价格体系的评估，最后作为投放市场唯一的一个价格投出去，他在建立价格体系的时候他有他的资源，他把各类的资源进行分析。这个价格的构成可能有很多方面的原因，比如说有建设成本、城市建设的费用，包括必须缴纳的税收，还有软性的一些费用支出，比如说金融的一些成本，利息、融资费用、自己的管理费等等这些。
另外就是说建设成本涨或落的预期要放进去，说明一个什么问题呢？这个单价在制定的时候无非就是说建设成本提高了或者是金融调控的费用提高了，会出现一个“高来高走”的问题。各种资源的成本提高，带来的是房价的上涨；各种资源成本的下降，无非就是一个“低来低走”，就是这么一个状态。
所以说大家关注房价，我还是奉劝我们的市场要更多的关注金融政策、供求关系和建设成本。这个建设成本有些东西，我们国人是无法控制的，比如说钢材，目前国内的钢材在制作和生产的过程中，还要有一定量进口的金属，这种金属从去年到现在已经翻了几十倍，那么任何一个钢厂进口这种东西，然后再转化出去，你说这个成本是不是提高了？肯定价格也要高。比如说首钢，国家政策对它的约束，结构的调整，他对市场的投放量巨减，不叫“拐”，所以钢材的价格现在涨了很多了。我们的有色金属也是翻了十几番，包括我们的塑钢窗也是这样，当然这可能受一些国际商品的影响。
我说应该是什么？房地产现在初步算可能是80多个行业，也就是说房地产行业能够拉动80多个行业，所以这是一个庞大的体系、庞大的工程。我们来分析地产经济，必须是业内的人来具体进行一个量化和分析，可能出来的结果要好一些。现在我发现不是，现在地产经济的一些学家都是一些“塑料经济学家”，来判断和给地产来号脉、出偏方，出来这个偏方只适用于“塑料经济”，而不适用于地产经济，现在我们的趋势就是这样的。加上我们某一些官员“人云亦云”，他们就认为韩总是一个非常好的地产经济学家，其实他就是一个很优秀的一个“塑料经济学家”，你让他来给地产经济“号脉”，出来的政策我说是不符合于市场的，这是对市场、对人民的一个很大的误导。
《劳动法》刚刚颁布，意味着什么？从价格来说，就意味着劳务费的提高，现在已经出现了。石家庄市劳务市场和人才市场在07年的时候，我举一个最简单的工种——电工，去年1000（元）到1200（元）就能招聘到，今年春节回来，现在已经到了1500（元）到1700（元），大家可以去看。所以随着国家对劳务市场的不断规范，劳务的工资肯定会提高，这是一个问题。
目前从事房产建设的建设大军的主力军，基本上都是“80后”的，“80后”是什么概念？“80后”都是独生子女者居多，这方面的人群偏少，中国的房地产用了几年的时间，它的发展是很快的，发展速度如此之快，劳动力需求量如此之大，带来的是什么？一个是劳务工资的提高，还有劳动定额和预算定额的更新。现在我们有很多的预算费用，我说的是定额已经不适用于现在的市场了，这几大费用现在都在大幅的提高，直接费还是我们的其他一些费用，包括技术装备费都在提高，我们的能源经济所给房地产释放出来的各个要素也在提高。最简单的水、电、煤气、燃气、通讯等等，间接的比如汽油、煤炭都在涨，这个涨对吗？我感觉是对的，它是符合国家的总体经济战略的。国家总体的经济战略，国务院不愿意往外说，实际上就是货币回笼。货币回笼的手段是增加税收，提高财政收入。当然财政收入分两方面：一个是国家财政收入；一个是地方财政收入。
国家大的经济战略就是靠这种调控去扩大财政收入，扩大税收，以此来提高国力，所以带动了全部产业的销售单价要提高，这是很正常的。所以我说关注房价，更应该先关注我们的市场，由于房价的构成其他相关各个要素，先把这个关注清楚了，再来分析房价，我觉得结果可能就变了。万万不可以由于你对石家庄市的楼市有你自己的评估，而出现不正确或者是错误，最后导致了你“拿了两个馒头的钱买了一个半馒头”，这是最可怕的。
孟总：从06年开始的政策，房价太高了，国家想往下压，实际上政策出台越多，涨价涨得越快，所以有的说还得要涨，有的说要降。国家出台这么多政策，实际上国家的政策没有起作用，06年、07年涨的最多，出台的政策也最多。
我有一个故事，有一对夫妻在南京工作，但两个人的户口都不在南京，孩子带过去以后要买房了，这个男的所在企业还不错，年收入一万八，开始觉得自己有个二三十万的积蓄，两口子有个十来万的收入，这样把盐城老家的老宅子能卖二三十万，这样买套房子可以，然后就因为这种信息的不确定，房价涨涨落落，害的两口子最后跳了江了，什么原因呢？一开始的时候说这个房子买不起，是不是要降了？过了一阵看国家不断的出政策，但是没有降还在涨，一看房价降不下来了，还是得买，还有因为将来孩子上学等很多问题，所以说不能再等了，咱赶紧买吧！这样算下来的话比刚开始总投入大概又多了20万。当时说买这个房子因为有困难，就把家里的老宅子卖了，当时他爸就说盐城的房价也在涨，说你将来可别后悔，男的说这边也在涨，反正都一样，总归也得买，最后还是决定把这个宅子卖了，最后就赶紧在南京买房子。看了一个小区原来一万三，现在涨到13800，多花了20万。后来回老家说，盐城的这个房子涨价了，现在卖能多卖20万，那也没办法了，就买了这个房子。但过了一阵听说上海的房价又跌了，说原来他买的这个小区现在虽然没降价，但是前一阵一个同事买的又配了个车库，里外里又十多万，他就去找开发商去了，说你也还没交房，我是不是也应该享受你现在的这些优惠啊？开发商肯定不干啊。第一次找了售楼员给了这个答案，第二次找老板也不接见他，请了个律师给他答复，最后算了算账，卖老房子少卖了20万，买这个房子又多花了20万，然后你现在有优惠我还不能享受又耽误了10多万，里外里是亏了50万。回来的路上两口子就互相指责，最后男的一气，就走到南京长江大桥上跳江了。
这就是作为购房者来讲，听信了这种信息，他琢磨不透，大家都说要降了，他就没买，结果一个没降赶紧买吧，买完了又降，最后气的跳江了。
韩迪：就跟“赵本山卖拐”似的，只能涨不能降。
贾卧龙：去年上海有上百人集体退房，你怎么罚都行，反正我不要了，不是“团购”是“团退”。
