香港太平洋投资顾问有限公司总裁 贾卧龙先生

    贾卧龙：圈地-股市与楼市的相互绑架
    贾总：实际上地价是这样的，市场也决定房价，即供求关系决定房价，但是大家之所以玩命的圈地，有他圈地的目的，有的圈地不是单纯为了开发，有的圈地特别是在去年整个上市公司圈地，在香港等等房地产上市公司考核他的价值指标和盈利点是看土地储备，你土地储备的越多说明你的资产越多，你的股市上涨的空间就大，持续发展的可能性就强。但是如果你一个上市公司一亩土地都没有，那么你的盈利模式在哪？没有盈利模式。所以人们用这种指标来评估他的话，上市公司不得不去圈地，圈了地去融资，融了资再圈地，这样形成一个恶性循环，就是楼市和股市之间相互绑架。

    去年我们也参与了不少拍卖的地，也想做一些地，但是把地价拍到天价的，要么就是已经上市了，要么就是在打包资产准备上市，我是开发商，我的资产必须达到几个亿，需要大量的土地储备。实际上这些公司不是完全为了今天我拿地，明天我卖房。我想以这种目的圈的地不会说500万/亩的地达到多大的利润才能卖房子，这不是的。我想这也是中国地产市场的一个怪现象。

    去年全国把地价都炒的很高，当然从中央宏观调控都希望把地价压一压，但是还是出现这种现象。唐山那有一块地拍下来是57亿，这对一般的开发商来讲想都不用想，看都不用看，这块地肯定是非他莫属，只能是一些上市公司、有实力的公司才有可能拿到。

    韩总：我觉得这个在某种程度上对于规范房地产市场都是好的事情，但是只是某种程度上。

    贾总：去年出现了“地王”，出现了地的“天价”，就把整个中国房地产市场不得不炒上的，这是出现的一个现象。从国家来讲开始也没意识到，发生了这些问题以后出来了一些政策，包括囤积土地超过一年以上的要增收你2%的土地出让金，出台了对土地控制的一个政策。把土地化整为零，让中小开发商能进入。

    从国家来讲刚才崔总也谈到了，这几年GDP增长速度是连续两位数的增长速度。当一个国家的经济发展程度从增长过快到了过热，这就意味着经济可能要出现“泡沫”，这个国家一旦产生了“泡沫”，对国家致命的打击是很大的。不仅是指我们房地产行业，股票市场也是这样的。哪个国家的股票市场像中国一样？很多人想中国在未来五年资本市场才能初步形成，但是中国在一年时间超过了美国达到了第一，中国的股票市场、楼市包括其他市场都在“一路凯歌”，但是这样必定会带来很多社会问题，比如资源、能源的问题。

    比如今年我们南方的“冰冻灾害”问题，所有的煤都告急了，所以会带来很多社会资源的问题。包括美国的次贷危机引发的整个美国经济和欧洲经济的衰退，对中国也有一些影响。楼市是中国的支柱产业，国务院后来不再提了，但是本质还是支柱产业，为什么没再提了？它只是从策略上考虑了一些方面，首先来讲今年中国控制的就是货币从紧，因为一旦出现大的问题以后，首当其冲的就是消费者买到的房子感觉在贬值，心理预期会很大的；第二个金融会出现危机，这个是最大的问题。因为炒房的人80%都是贷款，这么多老百姓买房都是贷款，如果贬值太厉害了，老百姓肯定就不还款了，因为还不如再买一套呢！这样就引发了金融危机。

    去年出台了这么多的宏观调控，今年从宏观上来讲中国房地产市场，因为我们也是顾问公司，也是一直在喊主涨派，但是中国房地产市场这两年绝对应该是一个调整期，这个是无法回避的。我们大到全国，像刚才谈到王石，他之所以抗出“降”大旗来，是有一定原因的，通过规模化发展，薄利多销。

    再就是他的土地储备，因为他的土地储备到现在还有2400万平方米，因为国家有很多政策在监管这些土地，如果在一年之内或者两年之内不能上市，我想他即便作为国内的一个企业同样会受到处罚，这样他会尽快消化这些土地。他作为“老大”，一定要有所表现，否则他再不表态的话，实际上中央到国务院上层是跟他打过招呼的，你一定要开始发声音了。

    “万科”作为行业领袖，这个时候应该和中央保持一致，第一个率先降价。

西美集团营销总监 崔杰先生

    崔总：我也是听北京一些朋友说，因为现在政策上限制国外热钱进来，某种意义上他们融资渠道收窄了，他作为上市公司，要有很漂亮的年报给股东看，所以这个是必须的。他资金上收窄了，规模受限制了，甚至现在已经停发了开发贷款，以前的开发模式已经支撑不了他继续开发了，所以他必须收大量的现金来支撑。

    贾总：现在一个企业必须要快速资金流，如果资金、土地放量上市，如果我的资金能提前一年回来，我等于是10%的利息，一分钱没少卖；另外他也同样面临资金的紧缺，货币从紧是对行业的限制，这样他虽然是上市公司也会面临这些困难；还有一个就是叫行业洗牌，他扛起大旗之后会把很多小公司“勒死”的，我们叫“清理门户”。有些资金崩出去没有办法再坚持的就要降价。万科卖一万三，你凭什么卖一万八？老百姓不懂这些，老百姓看的是价格，所以这样的话万科这都降价了，别的企业就撑不住了，这样所有小企业就死掉了，实际上也在行业洗牌，这也就是“大象吃小猴”。

    当然最重要的还是“顺应民意”，也是一个炒作。这种做法第一给政府树立了一个标杆；第二在百姓心目当中形成了良好的口碑。所以他这种不花钱的广告，我认为产生的作用非常之大的。

    我们再谈谈石家庄的市场，我想因为今年河北省“一年一大步，三年一大变”。从去年底开始启动了22个“城中村”，60多个“旧城改造”，大概2008年要求拆迁300万平方米，这样就意味着石家庄下一步的上市量。2007年很多房子没卖，光我知道的大家都在“捂房”，能卖的都没卖，都推到2008年。去年为什么没广告了？因为大家不用炒了。所以去年没有流通的大量房源会转到2008、2009年，在今年初又拍了11块地，这相当于去年一年的量，这是第一个政府以投标、招标的形式把大量土地流通到市场。这样的话石家庄市场，包括河北省其他地方首先在供求关系发生质的变化。

    崔总：“大乱之后的大治”嘛！

    贾总：石家庄二环里面不说小产权房，可能会出现从3500（元）到8000（元）什么样的价都有，很多城中村改造都是这样，因为大家的资金都紧张。今年（2008年）会有大量的房子低位起价，这样经济适用房、廉租房再加上我们现在的低价房等等都是为融资服务的。现在上市的房子一般不敢降，所以现在房价整个会形成一个关系，消费者的心态也会发生变化，从迫切买房到观望、到理性、到不紧不慢。

    石家庄市场的房价今年绝对是一个很大的振荡期，因为咱们都是开发商，谁都不希望谈这个问题，但是也是无法回避的。因为我从去年9月份以前从来没说过降价，我们都是一直在炒这个东西，最后我看政策的走向也开始改变观点了。

    有个电视台的人就说“贾总以前我访问你的时候，你一直在谈涨、涨、涨，现在怎么又都跌了？”

    廉租房、经济适用房大量上市，货币从紧会导致我们开发商整个资金链条紧张，投资、投机群体机会减少甚至没有了。现在政策都会导致供求关系和市场需求发生变化，从国家宏观经济走势来说，国家也在继续调控，加上美国次贷危机等等要素决定了中国必须要下大力气。石家庄的房地产市场虽然有振荡但是不会“一泻千里”，不会“崩盘”。

韩迪品牌策略顾问总裁 韩迪先生

    韩总：因为是属于大开发商做大企业，小开发商做小的。