高远集团营销总监：吕世锋

人物档案： 
       

正在重点执行项目：正定国际小商品市场二期（汽配五金城）
曾营销执行项目：北苑家园（北京），10号名邸（北京），艺水方园（北京）、易事达休闲购物广场（北京）、金湘潭商业广场（湖南）等。

访谈实录：

  银河：吕总，您好，很高兴您能接受我们的采访。听说吕总是刚刚回到石家庄的，在其他的城市也一直在从事房地产这个行业吗？

    吕总：是的，我刚刚回到石家庄，本身是石家庄人，踏入职场七年一直在地产圈服务。我本身是学设计的，刚开始做地产广告，随着工作的深入整盘运作项目。

   银河：从广告包装到运营项目是不是会有一个心理上或者工作方向上的转变呢？

    吕总：的确是，转变很大。在广告公司工作的时候，主要从事形象设计到产品包装，转到做策划时，就涉及到一个市场摸底的过程，包括后来做销售，更是深入到一线消费市场。

    银河：刚刚回到石家庄，谈谈您对石家庄的地产以及商业地产的看法。

    吕总：石家庄是个发展速度非常快的新兴城市，每年都能欣喜的看到基础设施和地产等方面的变化。虽然与一些东部老城市相比还有一定差距，人均银行存款占收入的比例还是比较高，市场的消费力还不够旺盛，间接表现在商业地产上就是量还不够大、质不是太高。目前政府提出的“三年大变样”，对石家庄面貌上一个大台阶具有积极意义，可称为石家庄城市面貌的一大拐点。“三年大变样”中提到今年每个区可能都要拆迁10几20几个城中村，加起来有近百个城中村需要拆迁改造，再包括政府也加大了郊县的建设。城区改造和边缘版块成规模住宅的出现就必然要求商业配套达到一定的比例，这样，商业配套和专业市场引导消费，消费力得以快速释放；反过来，消费对整个地产市场又起到一个拉动作用；消费和商业地产就形成一个互促进共繁荣的局面。

    在我印象中，自03年初，石家庄的现代化商业项目进入快速发展阶段。去年底，张云川书记的到来，一系列地方政策的出台，更加快了我市商业的发展步伐。比如现在的先天下商圈正在迅速成型，世贸名品做了产品改造，科技馆后身一个不低于200米的建筑集群正在规划；在东南区域卓达和联邦的商业圈已具有很大市场号召力；另外还有以新客站为中心的南部商业商务区已在筹备建设中；北部、西部也有相应的规划和动作，这样就会打破原来的简单的一两个商场、市场占据整个石家庄商业市场的单一局面。当然，竞争的最大受益者是百姓消费者。

 银河：听说目前高远集团也正在运作正定的一个大项目。

    吕总：是的，正定是“1+4”组团中最大受益者。1月18日，在省会城市建设“三年大变样”动员大会上，我市下发了《省会城市建设三年大变样和2008年迈大步实施方案》，其中确定今年正定新区实施三项工程之一就是建筑面积约48万平方米的国际小商品市场二期工程。正定由“县”变成“区”是大势所趋，正定小商品市场以批发为主，如果做零售，市场规模和需求可能不是太大，她身处只有几十万人口的县城。但是我们是按照政府和协助政府的规划，承接整个南三条批发功能的转移，有了政府的支持，正定小商品市场的前景就可观了。那么，现有的南三条市场会进行升级改造，加强零售功能。

    银河：但是，南三条新近建设的市场还在做批发业务。

    吕总：没错，批发是南三条及新华集贸区几十年来的重要赢利模式。但是，你也许注意到他的内外部环境的改造升级正在朝着商场模式的新型城市中心区市场去运作，其多数营业时间是在进行零售业务。我时常去那里走访调研，商户们普遍反映批发业务不太好做了，业界大环境不谈，从几个现实问题可以去分析：一是火车站南迁，把他现在拥有的交通优势打破了；二是政府规定二环内不允许进大货车，将来三环内也会加以限制。火车和货车都进不来，那他批发所需基本的大宗物流要素就受到了制约。所以需要有目的的升级改造，对市场也是一个适应，也是市场的需求。那么把一大部分批发功能转移到正定就是最好的选择。正定的小商品市场紧挨着107国道，向东一公里就是京深高速，西南角上就是正定火车站，正定火车站的客运功能在慢慢淡化，而货运功能却是很发达。举例说北京临郊的高碑店等站承载了北京的大量货运功能，石家庄的货运功能就得需要正定去承载。

     正定小商品市场总计约120万平方米的开发量，分为4期开发，我们是做其中的二期，近50万的建筑开发量。并且，值得一提的是，在120万平米以外还有一个仓储物流基地，为我们做配套；还有就是在我们的北部要有一个公交总站，解决咱们部分零散的买家的交通问题。另外，我们离位于正定的石家庄国际机场只有4公里。那么，石家庄国际机场第一满足省会客流量的需要，第二满足石家庄的货运需要，第三也是最重要的一点，它作为北京的一个中转站。北京国际机场最大的功能是客运，他不可能拿出特别大的规模去做货运。最后，石家庄还有一个陆港，海关的一些手续也可以在就地解决，这样就不用跑秦皇岛、黄骅了。