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目前，省会“三年大变样”的步伐正日益变得清晰而有力：推进62个占地50亩以上的旧城改造项目、加快主路沿线23个城中村改造、上半年在主城区推出10块百亩以上地块……
据市政府有关部门官员介绍，通过一级开发模式实施城中村改造，将从根本上解决“村证房”历史难题。而实施一级开发模式的城中村改造，所建住宅、非住宅也将依法进行权属登记。日前，市土地储备中心(地产集团)11个土地一级开发项目的公开招标，已经拉开破解困局的大幕。
关键词：土地一级开发、二级开发
指土地储备机构按规定确定一级开发单位，依照土地利用总体规划和城市规划，对国有土地、集体土地依法实施拆迁、收回、征收和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
之后，房地产开发商通过招拍挂等途径拿到土地，再在土地上盖房子就属于二级开发。
进程：11块地一级开发招标引来200余家企业
“这几天我们都忙坏了。”石家庄市土地储备中心(地产集团)工作人员介绍，招标公告一经发布，很快引起了社会的广泛关注，前来报名的企业络绎不绝，咨询电话更是响个不停。
据介绍，2月22日，市土地储备中心(地产集团)通过媒体发布了对市区内石家庄饭店、天同生活区、清真寺街等11个项目进行土地一级开发的招标公告。这也是石家庄首次发布土地一级开发项目招标公告。当天，就有数十家企业咨询报名，截至昨日，报名企业已突破200家。
“简单说，土地一级开发就是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。”石家庄市土地储备中心(地产集团)资产管理部部长陈献英解释说。国发〔2008〕3号文《国务院关于促进节约集约用地的通知》已再次强调，今后国土部门出让国有土地使用权，必须净地出让，也就是在处理好土地的产权、补偿安置，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发后，即完成一级开发后，才可公开出让。据了解，土地一级开发是政府行为，政府高度垄断。国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定的《土地储备管理办法》(国土资发[2007]277号)中明确规定，土地储备机构是土地一级开发的主体。
“目前，石家庄的运作模式就是政府主导，市场化运作。由土地储备机构代表政府作为一级开发主体，通过招标方式确定有实力的经济实体作为具体实施人，整个开发过程由土地储备机构代表政府进行指导和监控。”石家庄市地产集团董事长顾旗章说，目前，石家庄市土地储备中心(地产集团)就是石家庄市政府为完善土地收购储备制度、加大储备土地的一级开发、加速土地市场建设、建立投融资平台而专门设立的大型国有独资公司，它就是目前省会土地一级开发的主体。
据介绍，石家庄市地产集团于2007年5月25日正式挂牌成立，与石家庄市土地储备中心合二为一，一套人马，两块牌子。集团的主要职责之一，就是负责国有土地收购储备具体工作，对那些按计划、规划征收的集体土地做前期工作，并予以储备；同时，对储备的土地进行相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等一级开发建设，使之达到净地出让条件。
市地产集团有关负责人透露，包括目前已经公开招标一级开发的11个地块1000多亩，今年该机构共计划完成土地储备12000亩。这其中，市场化运作将成为土地一级开发的主要方式。
背景：旧城改造、城中村改造的双重困境
据市政府有关人士透露，鼓励土地一级开发单位采用一级开发模式实施城中村改造，是省会旧城、旧村改造的又一次新的尝试。这一模式已在1月28日出台的《石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见》中得到肯定。
“有人简单地以为城中村改造就是‘拆旧房盖新房’，事实远非如此。”曾参与过石家庄城中村改造的一位房地产公司老总张先生说，都知道城中村改造对进一步提高城市建设和管理水平、改善城市面貌、优化投资环境具有很强的促进作用。但拆迁难、融资难一直是旧城、旧村改造进展缓慢的最主要原因。
近年来，随着国家对房地产市场宏观调控一系列政策的出台实施，房地产开发的风险不断增大。除了“拆迁难、融资难”之外，国家对土地的严格控制，很多城中村用以筹措资金、赚取利润的“村证房”，也面临着更大的风险。
“市场、销售都存在不确定性，一定程度上也制约了城中村改造的融资速度。”省会某城中村负责人说，之前城中村改造模式多为就地改造，无论是自筹资金、自我改造，还是与开发商合作改造，融资渠道都不够畅通。而在“拆迁难、融资难”的背景下，拆迁时间的延长将会出现一些变数，直接影响被拆迁人的利益和开发商的经济效益。例如，政策变动、金融利率调整、房地产市场价格变化等都可能给开发商带来致命的打击。这些又会最终体现在对被拆迁人的承诺无法全部兑现，甚至会引发社会矛盾。
石家庄市土地储备中心(地产集团)有关负责人表示，禁止毛地出让、采用一级开发模式实施旧城、旧村改造，不但可以有效解决拆迁和融资难题，还将从根本上破解省城“村证房”困局。
出手：新方法欲破解“村证房”困局
从土地储备中心(地产集团)最近发布的招标公告来看，此次进行一级开发的11个招标地块均位于省城二环以内，大部分都涉及旧城改造、城中村改造工程，此举势必会对石家庄“三年大变样”进程以及城市化进程起到推动作用。
根据新近出台的《石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见》(石政发〔2008〕5号)，此次采用一级开发模式实施城中村改造的过程中，城中村改造中所建住宅、非住宅按照《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》依法进行权属登记。用于安置集体经济组织成员的新建住宅、非住宅按规定申请登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证。
“旧城、旧村改造的实质问题就是土地资源的重新配置，就是土地使用权的重新分配，在重新配置和分配的过程中，实现节约、集约用地。”市地产集团董事长说，通过对该区域的重新规划和布置，提升单位面积内土地的利用率和价值，就能改善群众的居住环境，真正改变旧城、城中村的现状，进而提升整个城市的形象和品位，促进城市建设和经济的发展。
河北新创基房地产开发有限公司总经理陈宝存曾在石家庄参与过多个楼盘运作。他认为，石家庄旧城改造力度正在加大，而采用招标对更多旧城改造地块进行一级开发是必要的。
“耕地转建设用地的收紧，存量建设用地的整理是必要之途。2005、2006、2007年土地供应减少，原因在于土地整理速度。”陈宝存说，土地储备中心(地产集团)作为一级开发主体，通过招标方式吸纳社会力量参与，有效解决了资金问题；同时，这个方式轻松化解了村证房困局，提高了土地利用率、增加了城市的建设用地存量。
保障：市区《土地一级开发暂行办法》将出台
采用一级开发模式实施城中村改造，将成为省会旧城、旧村改造的主要途径。据记者了解，为了保障这种模式的顺利开展，石家庄将很快出台《石家庄市市区土地一级开发暂行办法》。
据市国土资源局一位参与该办法制定的官员透露，土地一级开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担，也可以由土地储备机构通过招标方式选择有实力的经济实体承担。一级开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策供应土地。
“今后，石家庄市区城中村改造、旧城区改造，将按该办法的规定实施一级开发。”市土地储备中心(地产集团)相关负责人说，采用一级开发模式实施城中村改造，将更有利于保障被改造区域村民的利益。
据介绍，以前的模式无论是村民自筹资金、自行改造，还是开发商主导开发，在土地方面都没有应有手续。“同样还是改造，同样也是一张图纸，不同的是改造资金来源和开发商的赢利模式。”这位负责人解释说，就安置村民的回迁房建设来讲差异不大，差别在回迁及公益设施以外的经营性用地的处理上：以前是不经土地运作的法定程序，不改变土地性质，村民或开发商在其上建设房屋，即所谓小产权房，而后私下交易，所得毛利先支付村民回迁安置费用，剩余为村集体或开发商的利润；而整体一级开发模式是将回迁及公益设施以外的经营性用地收储后再出让，以出让金纯收益按比例返还村用于村民社会保障和公益事业及市政基础设施建设。所以，村里腾出的土地越多，村受益越大。
对开发商来讲，二级市场开发商在出让地上建造商品房，公开交易。开发商虽缴纳一定的土地出让金，但销售房屋利润已与村无关，而且，在出让地上建造的房屋手续完备，可上市交易，销售价格当然高于小产权房，赢利模式可能比前一种模式更高、更简单，也更有保障。
而根据新近出台的《石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见》(石政发〔2008〕5号)，此次采用一级开发模式实施城中村改造的过程中，土地出让净收益的90%将用于村民社会保障和公益事业及市政基础设施建设；剩余10%用于辖区政府组织城中村改造工作。
“被改造区域越能够贯彻集约、节约用地的精神，节约出来的地越多，招拍挂获得的出让金越高，净收益也越高，村受益越大。对于村来讲，其实是在用本村村民以外的资金来实现自身的改造。”土地储备中心(地产集团)相关负责人说，况且节约出来的土地，进行招商引资后，这些被引进的企业、商业单位，也一定会给这个区域带来更多的商机、就业机会，并且能够在后续持续地创造利税。这不仅对村、对区，还将对全市的经济发展产生有力的促进作用。
