建设部政策研究中心副主任 王珏林先生
王主任（建设部政策研究中心副主任王珏林）：作为这个会议的主办单位之一，第一个非常感谢各位领导、嘉宾、代表、新闻界的朋友能到会场来，这是对我们会议一个支持，给我们捧场。第二个非常高兴能有机会，到河北省建设厅、河北省房协、张家口市房地产局等单位合作，共同关注住房保障问题。第三个非常希望通过这个会议交流、研讨，大家能有所启迪，对这项工作有一些意义。最后希望咱们这次会议能得到圆满成功，也希望各位代表、嘉宾，在这个会议期间，健康愉快。现在就谈一下政策，两大政策，调控政策和保障政策。因为时间说长不长说短不短，内容非常之多，也就是说为什么我们这次会议在张家口召开为什么？因为张家口市的住房保障工作在河北省以至在全国做的都非常好。据我了解，已经做到应保尽保。这对于一个张家口市，经济财力并不充足的条件下，做到这种地步，可以说是非常不简单，这说明一个问题，什么问题？政府重视这项工作，就能把这项工作做好，跟财力有关系又没有直接关系，这就是为什么我们会要安排在这儿，所以下面今天我想讲的也就是，强调为什么？为什么我们对房地产业做到市场化，为什么我们要对房地产市场进行宏观调控。还有一个为什么我们要重视住房保障建设。这三个为什么。下面展开第一个为什么。
大家都知道，我们国家改革开放使我们国家富裕了、强大了，在国际和地位上提高了人民的生活改善。主要一是我们解放的思想观念。第二是我们经济上。第三是我们发现了人才。重要一点我们建立了市场，国家怎么能活起来，就是通过市场。如果没有市场，可以说我们达不到现在这个状况。现在所以我们房地产业为什么要建立市场？因为今天时间关系，只能点到一步，大家都清楚，在实施房改前，我们国家的住房是由国家统建，统一建设、统一分配，统一管理。大家是交的是租金，所以就出现了租金房租不够维修费，房屋解决政府无财力，所以非常之困难。所以现在咱们有些年轻人着急，那再急也没办法，你得排队啊。有的工作十年二十年还分不到一间房，尤其北京、上海这些特大城市，所以大家都看到了《贫嘴张大民》，那是非常典型的一个写照，结婚没房子怎么办，在四合院搭一间厨房得了，你在北京还有一个四平米、五平米一个空间，在上海连这个空间也没有，结婚就是床上床，非常可怜。现在看咱们有些年轻人，不一定相信，但是确实是真实的写照。也就是说政府无力解决大家住房问题和改善。所以只有经济市场来解决，其实也是由于时间关系不多说，也是非常难的，住房是国有之财，是国有最大的之财，把它国有资产转变成个人资产，这国家要承担很大的风险。一个是观念转变，一个是当时政局开会江泽民说的，现在无产阶级就是在座的诸位，剩下都是有产阶级，什么就是房子分给了大家，因为咱们中央领导还没有实行房改，他们住房还不是他们私有的，所以必须通过市场来解决这个问题，做到一系列的工作。
第一就要解决大家住房问题，通过市场，通过社会的力量。第二方面，土地资源。增加经济效应发展城市，原先土地是死的，在这很简单的做一个比较，现在城市土地活地旺盛，大家都知道，它价值越来越高，那为什么我们农村土地还躺在地上呢，这就是变化。如果不改革我们的城市土地跟农村土地没有太大区别，就是它体现不了它的资源价格，所以它体验那个价值都概括不了我们城市经济的发展，大家都知道，我们经济发展非常快，下面有表格一会让大家看一下。
城市居民住房人均每年增长1平米，农村住房增长1.8平米，基本是按这个数字增长，所以咱们国家经济发展这么快，每年以一个百分点几的速度往上推进，很重要的这个方面是什么呢？咱们的城市经济决定国家经济的基础，所以大家知道珠三角整个经济占国家经济将近30%，如果再加上京津冀将近50%，这还是在京津冀现在这就是我讲第一个。
为什么？我们为什么我们要搞房产？就是我们通过市场的力量来改善我们的住房促进我们的发展。所以说现在大家对我们房地产市场不满意，主要是价格太高。但是，我们一个改革尤其是我们房地市场改革，随意研发的发展非常快，但是必定它是个幼虫。作为建设市场98年到现在还不满10次，但是在大家看到一些问题是必然存在的。尤其发展这么快，它必然是存在的，但是它确实起了很多作用，主要体现三个方面，住房刚才我说了改革初期。现在你就达到将近一半，房子跑那儿去了，那要多少钱。
第二方面他的趋势现在作为一个支柱产业对国家，可能大家都看见了，有些专家对支柱房地产产业打问号，有些新闻单位也在问，对这个怎么理解，我告诉他中国的支柱产业保证建筑业房地产产业跟我们相关联的，他的标准不能拿国际标准来衡量，你要拿国际标准衡量我们就没有支柱产业为什么？因为他的科技含量及技术各方面标都不能比，我们这个行业的优势，中国的产业，他的表现在，它能够解决我们老百姓什么问题，能够起到什么作用？又能带动什么？必须解决我们的住房问题。第二解决我们就业问题最大的问题，就业问题。老百姓都不能没有工作，要不你怎么和谐。第三它代表多少产业，就那我们房地产产业来讲，你说没有我们房地产业，没有房地产市场，你有钢材有各方面的建材等等全都死了，不能小看一个市场。
那么这个市场作用这么大，发展又这么好，为什么不能有更大的发展，下面就讲第二个问题。我要强调市场秩序开拓，金融风险存在。
第三是以住房保障还没有完全建立起来。大家都清楚了，我们国家实行调控，因为它风险已经出现了，为什么这么说呢？因为他市场太好了，私人国有私人企业，钢铁企业上马太快，一但出现风险你这一个钢铁公司，几个亿十几个亿钱哪儿来得银行，一但出现风险完了。老板跑了，银行倒闭了，就是这种情况。钱哪儿来得，税收的，房地产调控因为什么呢，一般人都知道以长三角为中间的，长三角房价太高，而且主要调控还是解决金融风险，我们国家大家炒地都知道，一开始炒地皮的时候，结果咱们炒市场亚洲金融风险出现了，中国市场还不错，都维持下来其他市场都低迷，怎么样呢，所以说咱们海南、北海、贵州房地产，所以处理多少年了，到现在刚刚有个结果，那为什么出现那么多开发商都看好市场了，但是市场存在低迷，他的钱是银行的，它封顶了，老板跑了，这你说咋办，抓住又怎么办，你要把我家卖了，我那点儿财产你都拿去，要么你判，但是经济损失怎么办，最后承担还得是国家，所以不调控不行啊，现在美国的刺激带来多大影响，对世界影响，就是房地产，原因就是放纵，刺激贷款。所以不调控肯定不行，但是像我们国家又存在这些问题，又处在这个阶段，什么阶段？我们的房地产市场和国家经济其它市场都一样，看的过高，过高的估计这个市场不行，它还是个初级阶段。主要体现两个方面，一个市场不全面，一个市场不规范，怎么认为，市场不全面，我们房地产市场由三个部分组成的一个市场，也就是一级、二级、三级组成的一个市场，但是我们现在的市场一级市场非常好，二级市场、三级市场没有那么好，所以你这个资源就没有开活，所以大家买房子，全奔一级市场，所以没有阶梯状怎么能起来。并不是年轻人一开始就想买新房，有部分但大部分没有那能力，他应该买旧房买二手房，最后几年奋斗十几年开始买新房，这都是过程，但是我们的市场没有这个过程。
第二个方面不规范，不规范表现几个层面。
一政府的竞争方面存在的还不够，为什么呢？你掌握的是资源，别说土地竞争，是不是那么公平、公正，项目竞争。
第二点就是我们市场开发环节和消费环节对消费者不公，为什么呢，你说你搞的不管虚假广告，质量还是违反各方面的原因都是属于我们管理不到位，所以这个公平的竞争秩序，提高我们的管理能力和水平。
第三点是住房的保障，也就是我们会议的主题，现在实际上讲刚刚开始。所以真正引起重视的是去年的，大家都知道住房保障，所以我在北京市开幕，你北京保障房供应最多，所以大家对你们的意见最大，原因是什么，北京经济适用房他一开始决不是为保障建设的经济用房，他归城市开发利用的，所以他的房子价格和周围的商品楼价格，他俩接近，这边四千，那边四千五到五千，所以大部分由于经济是有他的条件约定五年不能上市，上市以后要补，要补土地转让金，所以大部分人不买经济适用房，但是随着房子的差价大，矛盾突出了，所以大家说经济房有宝马、有奔驰，那都是正常的，所以谁愿意买谁买。
另外一点就是强调不是我们国家，任何一个国家都要把大家的住房问题，就是困难家庭住房问题列为一个重要项目，就是咱们国家，你美国总统解决的问题也不行那也是一个群体，另外有那么多人还没吃饭啊，你不解决社会问题，怎么安定啊，那是社会问题。
调整住房的结构规范市场，建立保障制度，这是贯穿整个从我们调控开始对到现在，整个贯穿三大注意，为什么要调整住房结构，调整怎么调整？现在70 90又有小户型具体的很多，但是为什么要调整，我简单说一下。
大家都清楚，我们国家的耕地国土资源部到十一五规划，要在2010年保证18亿亩，我要问记者，现在订的是2020年增加18亿，任务非常艰巨，为什么要搞耕地我不说了，粮食危机，人多啊，无粮啊，心中不稳啊！
所以在这种情况下，尤其是我们城市土地，这些年开发的非常快，每年现在土地严格控制，城市土地分成几块，大概分成四块，里边有工业用地，商业用地，金融设施用地，住宅用地，所以住宅用地里边每年是有计划的土地，它不是随便的，所以交那么多的土地，因为有那么多的住房需求，怎么办啊？
现在的趋势又是越盖越好，越盖越大，那就市场的供求感到矛盾了，怎么办？唯一的办法就是增加小户型。商机是增加市场的房源，增加市场供给，解决更多人住房问题，因为你一个人盖一个别墅，这一个别墅可能解决好几家的住房问题，这叫土地资源调整不利。
第二方面，刚才讲了市场的问题很多，其中有两个，除了为市场，为了房源做准备那些就是现在国土资源部提出的囤地问题，所以现在开发企业，愿意做大的方块，为什么呢？他好做能做出品质出来，而且他考虑预期，土地征收的预期，给他小板块的话，大企业都不愿意做，但是大板块，他不是一下子开发，他分期开发，一期、二期、三期给你拖，他为什么这么分期，他看市场变化进行开发，这就有问题了，我每年土地供应那么多，你拿去以后当你拿不出房子出来，我市场肯定短缺，所以不行。
第一个不能按分析征地。第二个必须开发建设，你不建设市场短缺，市场短缺房价必定要高，房价高老百姓就不满意，老百姓不满意，你怎么办，所以要解决基础性问题，源头性问题。
第二个囤房，过去卖方销售大家都知道，房子一开盘34%、40%卖光了骗人呢！先卖坏的，后卖好的，一套房子一个价格，人家说你爱买不买，不买拉倒，就这几套，你选哪一套，其实从开发企业来讲，也不是没道理，我每一套都卖出好价钱，但从我们政府和市场角度看，要照这么做，你在挤压市场，那些资本家存粮，粮价越涨我越不卖，我就买进，我非得把你市场击跨不可，然后我再抛，挣大钱。大家都在挤压市场不跨才怪，非跨不可，发展市场更不容易。
所以说我们不允许这样，这是违规行为，有房子一块开盘全部拿走，价格公平，我不是限价格。因为你买土地你有条件，我通过你这些条件，我通过土地算好帐了，能出多少钱，你统统变了，那就合同变了，变得话我肯定要受损失，但是拿到土地以后。我要保护消费者的权益，3·15刚刚开过。我要保护权益，所以其它等等，尤其是销售环节和中介环节。
第三方面就住房保障了，如果你要达到一个目标目的，所以大家可能认为你宏观调控政策，就是解决市场问题，解决房价问题，解决大家住房问题，这么看宏观调控我觉得比较狭义的看，我认为更重要的是三个方面。就是把我们住房的资源调整分配合理，但市场需求保障，需求分配合理，对资源进行调整，结构调整是对资源调整，原先我们没有注意到这一点，所以你要构建一个和谐社会，要解决更多人住房问题，所以你这个关键就是把国家的政策落实到位。大家按这个政策，按这个比例把地方积极运作市场就会好起来。
第二方面是市场规范管理到位，所以我们现在调控的目的不是针对企业，而是针对市场，真正市场的目的，不是亚洲市场而是发展市场，为什么这么讲这个，刚才一开始我就说改革开放要依赖于市场才能发展，我们建立一个房地产市场非常来之不易，尤其这些年代要培育给我们的发展完善更好的来推进，建立市场最关键就是什么，建立一个公平的市场，所以咱们国家初级阶段，对有些专家学者都说，我们跟新加坡比跟美国比，跟香港等等，到我这儿你别比了，比不了，你跟人家比什么，我国就是我国，因为我国一个成熟的市场还没有到那种地步，美国用法管理市场，我们现在是建立法制的一个阶段，我们不是说法制就能把市场管得了，现在没到那种地步，你比它干吗，你比不了，它不是一个水平等级线的是不是？你叫我跟刘翔跑，咱们跑的过他吗，咱们跑不过，所以我们要符合我们的实际，目的还是为了公平。
第一个市场企业在竞争公平，这是一个非常重要的。第二个消费的权益。你企业要建立一个诚信的社会诚信的行业，所以还在我们企业。
第三方面自我保障制度到位。所以这一点也是我们国家非常重视的。也是政府最应当管的，最应当抓的事情，所以刚才我讲了张家口非常好，他从中困家庭低保家庭开始做起，现在达到应保尽保，他达到这个了，他在根据其他条件逐步往上推进，这就是实事求是，很多城市没有意识到这一点，很多城市实际上还没有住房保障，没有解决这个问题，有的城市不错，但比率太差，现在有的才刚刚开始，现在国家开始重视这个问题了，我不得不做，但是这个确实很重要，所以要落实到位。
第三个最后一个为什么，因为它确实是个整治问题，这个三方面所考虑的，认识到它是民生民意的问题，今天人大闭幕，住房和保护权利我理解。它这个转变不是太大，基本还是原先的可能不会多，就是给大家一个信号，住房问题是国家，党中央国务院非常关心，一个主管部门重视这项工作，那么为什么要城乡建设部，原先建设部也包括城乡啊，这是他又一个信号，又一个关注国家工作一个重点什么？农村，新农村建设，我估计这些专家在研究也是考虑了，他参照的是美国的，美国叫什么呢，叫住房和城乡发展部，我们叫住房城乡建设部，所以这个突出过去，城市管的比较多，农村这块，管的相对比较少，所以现在呢，三大任务，住房、城市、农村。所以国家非常重视。也确实是民生问题，胡锦涛讲要住有所居，住有所居并不是说人人有房，大家不要这么理解，要这么理解每人都得给房子，那咱给不起，不是咱们国家，任何一个国家也很难说，但是你有居住的地方，你有住的，要饱暖，衣食住行，人生的基本生存需要。
咱们国家发展这么快，改革步伐这么快，经济条件这么好，每年税收1万亿的速度增长，居然解决不了大家住的问题，我觉得是不可能的。
第二点就是确实还有很多家庭住房问题没有得到改善，确实是这样，包括北京，北京老城区里边的我问了一下，有的家庭还住在一间房子里为什么呢？按理说北京居民住房条件应该正在改善，因为他旧城区，现在没有改造，东城、西城，今年城门改造比较多，而且还是重点保护，尤其过去大部分职工都是企业职工，外地也有，哪个城市都有。
第三方面住房体系刚刚起步，需要强有力的推进，中国的事情，所以这点儿挺有意思，为什么挺有意思，因为什么呢？地方有地方的利益存在，简单的汇成一个政策，为什么有的做不到位，需要强力的推进，地方内部人员，地方政府，他也要发展，他也要吃饭，他兜里没有钱，他也做不成事情，我拿这钱去干什么是关键，如果我修一条道，那么我给大家解决点儿房子，大家都喊市长万岁，给我解决房子问题了，确实存在很多问题。所以强有力的推动，必须作为地方考核指标，政府考核指标。所以建立住房保障体系，需要三个环节，第一要有房源。所以国家建立经济房廉租房都有保障，如果你一个城市没有保障性的房源，你怎么解决保障的问题呢？可能你怎么解决，靠什么解决，因为这方面比较少，真正为市场为保障性的房源提供的政府手头有的非常之少，所以什么叫初步，这就是初步，没有。你要是没有房源，后边还谈什么，无米之炊啊，怎么做饭呢，没法做饭。
所以说第二点要有标准比较难，你这个房子保证性房子给谁呢，如果你没有所以要制订标准，这里边就有人占便宜，有人得不到，该得的得不到，不该得的占便宜，这一套房子非常贵，所以有人占便宜，它不是一个小便宜，拿北京的房价比，经济适用房，市房子，1.5/平方米，咱们100平米好算帐，得到一套房子增加100万合理嘛，不合理。大家都是劳动所得多年积累，你通过政策投机取巧得到一套，无形中得到几十万资产。所以要分配、标准严格。
第三方面难度更大，因为我们的房子最终要进入市场，经济适用房也好，限价房也好，它进驻的是市场，你怎么另外它要有一个要除去的，大家都清楚，家庭收入在变化，房子是固定资产没有变化的，不好变的，你比如我现在我购买经济适用房条件，但是通过两年以后，可能我家庭收入发生变化，这房子我占便宜了，但是跟国外不一样，国外一卡制，你的收入家庭这个都清清楚楚，所以在发达国家里面，给你最低生活费以后，你想大吃大喝，拿钱做一次旅游以后，下次停你，因为你不需要生活保障，我们国家有这个没法控制收入，你就给分配管理带来了难度，尤其是限价，包括没有管理好我们每月有生活费各个部分，所以这管理要采取措施。所以要有房要把好关，分配要严格管理。
具体做法谈几点意见，首先要有规划，住房没规划不行，必须有规划，尤其保障性住房更应该有规范，所以前两年在北京统计局我说我们这个首先必须要有规划，你解决什么样人的问题，每年解决多少人的问题，最起码要大家看到希望。第二个制度必须要有制度，另外要摸清你这个底细，你要把这建成一个城市，能够保障你到底有多少，你没有这方面的东西，你凭什么搞规划，基础性工作，打乱基础性的工作你不存在你没有，肯定不能。另外就刚才要标准。第三方面要分布实施，这个事情不是急得，也不是做面儿上的活，要踏踏实实的，什么叫先难后易，就是应该解决最困难的，他最容易解决，逐步推进，双困家庭到低收入家庭，中等收入家庭逐步推进，范围逐步扩大，这要根据我们政府的财力，根据我们的资源情况，最后一点就是政府市场并行什么意思呢？我一直在思考问题，就补贴的人头还是给房子，但现在看来，还得同时进行。你如果补人头有些人他确实解决不了，太困难了。靠市场，而且市场三级市场又是短缺，他不一定住的合适的也比较乱，你也没法管，但是都给房子也不是个办法，所以还是根据各个家庭的不同，城市不同和个人的意愿解决。
什么叫政府市场并进呢？住房保障就是政府肯定主要因素作为住房保障这一块，但是靠政府解决住房保障能力有限，要发挥社会作用和市场作用。为这个企业，因为住房保障它是大面积的大范围的，他不是就解决本地、本市的问题。还要解决其它问题。比如我们的农民工，他们追求是什么，由企业来承担这个，光靠我们政府我们能做到吗？另外要发挥市场的机制，市场的房源。采取一些让地政策，我们可以税收减免，可以采取一些种种不同办法才能完善我们这个制度，要不光靠政府我觉得也不行困难太大，这可不是小事儿。所以这个是第三点。要建立三个体系，保障住房的体系。国务院常务会议简单谈完以后，这我需要一个研究一个中国住房政策，我认为这个问题很赞成，确实应该这样，中国的住房政策不是简单解决谁的问题，土地规划，城市规划等等方面的全部融汇一起。为什么我们国家城市尤其是大城市存在这些问题，房价多少，我认为根本原因就是我们的就业方式转变了，生活方式改变了，代理的层次流动。但是，我们的土地资源是你行政划分，连北京的土地是北京行政去划的，他不可能上东边的河北买一块地，你在说他也不敢，但是北京的市场，是全国的市场，是世界的市场，想象我在北京就业的人群越来越多，而且都是高级知识分子，所以不同根源解决问题怎么解决房子问题？靠保障，怎么能保障？所以这个是很大的问题，城市发展方式，就业的发展方式都要研究，研究以后到底怎么办？最初我们国家现在住房保障来讲，都是简单的解决谁，那是救济问题。如果那样的话，咱们这个制度，应当从体系入手，所以我们要建立三个体系，把这个制度建立起来，法制完善起来，这样我们的保障工作才会有保障，所以要建立三个体系，一个是构建体系，一个是分配体系。一个是保障体系。
要研究这几个体系。不是就保障论，我们怎么长期研究持续解决这个保障问题。从土地供给各方面都要考虑，一个城市，他人口流动等等解决。建立这个体系体系建立完了以后，你再做头脑清楚，思路明确了。
最后这也跟大家提一下，看这几个字非常重要，他不是我说的，是总理的报告，每个含义非常之深，也是我们整个方向，一个是增加中小套型住房，引导居民度消费，第一句话就谈住房结构，引导适度消费就是我们用税收的手段控制，所以你别看这几句话含义非常深。第二方面坚持正确发挥政府的市场作用，政府主要制订住房规划这一政策，搞好土地供应，重点发展面向中低收入家庭住房高收入家庭住房需求主要通过市场，这也清楚了，重点解决中低收入。两个字政府和市场结合，要结合起来。下面要综运用税收、信贷、土地等手段增强抑制不合理需求，防止房价过快增长，实际上，解决一个房地产市场，不管房地产任何市场不是一个部门的事情必须清楚，而且解决房地产的手段，主要手段也是土地，一个是金融，一个是税收，一个是规划，可以说各方面非常重要。为什么呢？土地供给多少，土地管理程度怎么样？决定市场的房源的基础。金融房地产地产企业开发企业主要依赖于资金，没钱，大量的钱，你没钱你怎么办，现在买地都是十几个亿、几个亿，他哪儿有这么多钱，靠银行，所以金融多一点，开企业的加税收，所以解决调控税收分配最好构造税收，我可以让你比利润高也可以比利润低，现在说买20套房，首付50%，利息也增加了，你看看炒房，哪儿银行炒房，马上就推出市场，少量的大量的推出市场，不合适吗？
最后要加强市场监管严格控制。就是所以这一些严查严管违规的要处置，这是政府的，所以从整宏观调控政策，是中央政府对地方政府的要求，对企业直接发展太达的企业收归就行，没有别的。
第二点就住房保障制度是长期的任务，必须引起重视，更重要的是我们不管做什么，目的就是培育发展好一个市场。为我们社会经济和老百姓做出更大的贡献和奉献。好，今天到此为止谢谢大家。
（掌声）
