广东省房地产业协会会长、经济学副研究员 蔡穗声先生
蔡会长（广东省房地产业协会会长、经济学副研究员蔡穗声）：首先谢谢张会长对我的邀请，能参加首届住房保障论坛，我认为是很荣幸的，政策研究中心，河北省建设厅，张家口人民政府，还有河北省的房协都来创造历史，我是来见证历史的，很荣幸。我要把近年来我的思考带给大家，和大家做一个交换意见和一些想法。
我今天讲的是住房保障制度的重构研究，重新构造，而且今天这个我觉得很有意思，也是一个首次国务院房改工作会议，20周年一个纪念，20年前，1988年1月国务院在北京召开第一次全国房改工作会议，我把它认为这是拉开全国房改工作的正式的序幕，房改之后已经有10来年了，我觉得我们大家都记得很清楚，房改的一些政策措施，它的优惠售房，每个人都记忆很清楚，当房改的目的，首先一个我说一下住房保障制度产生的背景，我们知道，80年4月有很重要的住宅讲话，这是整个房改的一个新生，80年的夏天我们党中央宣布，我国将逐步实行住房商品政策，那么随着以后的房改，试点城市的铺开，到1988年工作会议，我们国家我们房改的目标我认为是很明确的，他是不断的提出，随着时间推移，改革的进程不断把这个目标深化，首先提的是实现住房商品化，1994年国务院的文件提到，实现住房的社会化，也就是全国人大朱熔基总理宣布的一个阶段，就是不再实行分配了。稳步推进住房社会化，停止分配，实际上整个过程，从商品化、社会化。实质上就市场化。2003年国务院[18号]文件，持续健康发展的文件里面提到，要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度的发挥市场在资源配置中的基础性作用，我觉得到这里，我们党中央国务院经过努力。这是第一个阶段。
第二个阶段我称之为房改后的检验阶段，2000年到07年，这个阶段我们现在，因为这个阶段什么问题呢？出台的这些政策措施，住房公积金从2000年开始，已经发生了一个大的变化，没有了福利分房了，那这个变化之下，它们这三个政策的开始发挥作用，开始显露出它的功能出来。那这个时候，实际上这个政策到底正确还是不正确开始接受检验，检验结果我有一个很简单的概括，我认为廉租住房制度，因为政府从2000年以后，我们的政府实际上是偏重于建设，公共服务的职责是缺失，所以廉租住房制度我称之为不宜围歼，但做的很少。
经济适用房这个制度现在不做，制度本身设计就有缺陷，两大缺陷，一大缺陷内宽，这个没法实施的是一个没有办法完成的任务，你不可能有这么一个政策，这么一个需要政府补贴，需要拿出土地资源进去的，他是多少人呢？高的可能有80%的人口，低的有40—60%的人口这不可能。
第二个是只售不租，后来发现不对了改为可售可租。实际上只有只售只租，那么这我认为设计到错误，有一个两大措施，设计上的缺陷，这个政策我认为是失败，没有取得成功，没有取得应有的成果。
第三个制度是公积金制度效果还是不错的，能够发挥作用，而且随着公积金将权力越来越高，它的资金越来越多，确实帮着群众买房起了重要的作用，但是也有一些问题，主要是效率运行低下，房地产业面临着一个拷问，那么这是我们的简单概括。第二个阶段房改后的一个检验阶段，那是保障制度。
第三个阶段我称之为重构阶段，重新构造，重新构建，因为我们在实践检验中发现了问题，我们必须重新构建，这也看出来05、06年以来，全国房价长的比较快之后，整个社会群众尤其低收入群众表现出很强烈的不满，很大的怨气，我们不得不检讨，有些文章，有些东西老是批评什么执行的问题，执行走样，我不同意这个说法，首先还是设计出了问题。
这个重构，标志在于国务院颁发城市低收入家庭若干意见[22号]—[24号]文件，它里面就廉租住房制度为重点的保障体系，这个就跟原来98年国务院[23号]文件提出的构建一个以经济适用住房为主要内容的住房公益体系就完全不同了，而且明确保障范围是低收入群体，还明确各级政府的工作职责，这个文件我认为是纲领性的，是里程碑的。怎么评价都不为过，重新构造。
总结了以往的经验教训重新构建，住房保障制度，那从这以后，重新颁发廉租住房保障办法，重新颁布经济适用房办法，我预期，国务院对住房公积金管理条例也应该又重新修订，同时也有一些意见，特别是管理体制，对使用提出来，他除了贷款的风险保证金，除了行政费用之外，他是给廉租建设用的，这里提出一些特别是疑问，群众自己的钱能不能够给公共财政这样使用。恐怕还是有疑问在这里面。还有很重要的一条[24号]文件第15条，我们的关注，他这条多渠道改善农民工居住条件，我认为这是国务院的文件首次把农民工住房问题列入政府的政策划分里面来，以前从来没有过，那么这个我把07年开始的第三阶段制度重构阶段，我估计可能要延续几年，可能要五年时间大批完成，这是我说第二大问题。
第三个我说一些几个观点，就说自动重构，关于这个自动重构应该有几个原则：包括我自己的体会，规避证券，第一个原则市场化原则。我们当前的背景不是十年前，更不是二十年前来考虑住房保障制度，我们已经完成了，房改一开始讲了党中央国务院通过房改二十年时间，把房改的目标确定了很明确，这个目标跟我们的城市体制改革跟我们整个国家，决定要走社会主义经济道路和我们是吻合的、一致的，住房的商品化、社会化，总的来说就是市场化。这是第一个必须建设的大原则。我们不能抛开我们全国的住房资源，主要的主体是由市场来，不能抛开，我们争取尽可能把更多群众又包揽在政府的保护之下，用社会保障来解决问题，以此来体现政府的民心或者体现我们制度优越，这个想法是错误的，是跟时代潮流相悖的，必须坚持市场化原则。
第二个低收入原则有些我要概括不一定准确，因为有些概括比较仓促，现阶段社会保障只能指向城镇低收入群体，什么叫低收入？我很遗憾国家国务院文件从来没有定义，什么叫低收入？当然有一句话，让各地政府自己确定，这也无可厚非，我是按照国家统计局收入等级来区分的，城镇低收入户占总户收的20%，就是低收入，但还有最低收入，其中里边包括了占总数的5%的困难户。那么在20%是多少呢？2004年我们城镇是3643万户，1.2亿人口，其中大批建筑面积以下的住房户大约有1093万户，这个是国务院研究中心现状的前景，出版的一本书里边的统计我用了这个数，那这是一个数字概念，另外我认为现阶段，还应包括国务院我们叫15条，多渠道改善农民工居住条件，2006年我们是1.47亿，假如其中50%，没有办法给予解决，那就是1.2亿人，跟刚才是相同的概念，当然我们说解决农民工住房问题，不同的政策措施，我并不是说，又搬过去，那各部相同，但同样需要政府拿出资源，什么资源？政策资源、资金资源同是这样，我认为现阶段不应该也不可能，包括中等收入群，一个是我们应该让他通过市场，购买解决居住问题，我们政府的责任在哪里呢？我们要完善这个体系，我们的体系很不完善，购买商品一手房，不发达就是还有很多旧房、小房，它的租赁市场是严重的不完善，我们这么多年来，我们国家很重视怎么去买房，怎么去卖房，有很多政策措施，但是对怎租赁，疏通租赁渠道，降低租赁成本，这十几年、二十年来国家很少下文件，很少关注这件事情，降低交易的税费。
房改由于是售房推动的，造成一些错误的误导，老百姓都认为，只有买房才能解决居住性问题，买房比租房要好，要一步到位，这些观念并不是中国老百姓固有的，基本上是房改后造成的，我称之为房改的代价就在这里。所以政府要完善体系，给这些提供便利。
第二个中等收入包括不利于房地产市场的发育和适当体系的完善。
第三个我们政府的有限资源必须尽快的解决，低收入和农民工住房问题。农民工是同等重要的，不存在不重要的问题。
第四个政府中等收入者对其他人群不公平。
还有我们政府的公共财政，不单纯要解决住房保障。我们要破除所谓的关键看住房的这个观念是错误的观念，我们还有医疗保障，还有生活保障、还有教育发展都需要政府财政的投入。也不要搞太多的注意力放在住房上面来，这只是一个方面而已，不是群众生活的全部，也不是社会生活的全部，住房问题的全面改善和提高，主要的还是靠市场，这是第二个原则。
第三个原则循序渐进原则，当务之急我们还要集中力量，解决城镇低收入群体，居住困难基本上应该与独立方式解决，同时我们政府还应该为解决农民工居住困难，设计政策措施剖开试点，国务院是很粗的大意向性的对象，没有政策措施需要政府创造，若干年后也可以考虑帮助低收入群体置业，解决产权问题。同时也可以考虑保障范围，延伸至中低收入群体大概20%，这是第三个。
第四个也可以说就是我们的保障制度，不能够现在我们每一项政策都有一条本地户口，那这个大家要考虑一下，跟我们国家全面实现小康这个总体目标是不吻合的，是不相匹配的，还是应该包括农民工住房保障。
第五个效率原则，怎么样是有效率的？公积金怎么有效率使用？这些还有很多很多问题需要去研究需要去解决。但各地应该有各地的考虑，怎么样实现让它更效率，不是说我体现了保证你了，效率高效率低不要做低效率的劳动。
第六个原则，低标准原则。现阶段我们只能够满足低标准的居住需求，标准千万不要提高，最近[24号]文件提的也好，建设住房60平方米，这个是十分正确的，如果标准提高了，第一降低了效率，实际效率就会降低，第二个不公平。
对于用自己的劳动创造收入去进入市场的人，很不公平。
第七个非产权原则，我们的保障是为了解决居住困难，目的很明确很简单，目的越简单越好不要加太多的目的，现在房地产那么多的问题，形成了有一个很大的原因，房地产业承担太多太多的责任和义务，不单纯是一个股份的产业。
我们既然保障是为了解决居住的困难，最佳的办法是租赁，解决产权比较复杂，很复杂！而且需要有一个完善的设备系统和公平的司法建筑，我们大家都看到新加坡、香港有自己的制度，新加坡更多，实际上在我们国家做，一方面就说财力不够毫无疑问。第二你根本没有这个条件，在香港不用单位给你负责，但你要有一条虚假资料是犯罪行为坐牢的，你报了虚假资料马上移交警方判刑，你行贿是几百块钱你就可以坐牢几个月了。有一个例子一个女生在大学读博士，她怕考试不及格，给一个副教授放了一万块钱，这是前几年的事情，放一万块钱在里面，这个导师马上把她交给校方，校方马上报警，这是一个中国的女博士，判一年牢，坐了牢。她判刑这个没什么好讲，他司法就是这样子，法律之下你欺骗不了政府，你要考虑你的代价是很巨大，在我们国家又怎么样，大不了取消我的执照而已，还有一个公平的司法制度，我们做不到。
第八个公平原则。谁能够受保障，享受多少保障，这个涉及到社会的公平，另外有些我们国家出现一些转难保障。就是把那些经济适用房买下之后，过一两年把它卖出去，这个就是不公平，退出原则。最近已经推出机制了，归根到底是效率的公平关系，有些的公共资源，这个资源不管是钱，不管是政策，不管是土地资源，你如何使用更有效率，更公平？你公平对待每一个富人，甚至对每一个人都表现公平，用这个来衡量，我们以前的一些政策，比如当做低收入家庭解决住房产权问题，经济适用房又是低效率又没有公平可言，那这些都需要我们认真的检讨。那么我上面谈的就是住房保障体系的一些探讨，应该注意哪些问题？
当然有些问题的有争议，我也听出来了，当然可以做一个交换性的意见。好，谢谢大家。
（掌声）
张会长：谢谢蔡会长的精彩演讲，蔡会长在业界，一贯以观点鲜明著称。
