瑞典乌普萨拉大学兼职研究员、复旦大学经济学博士 陈杰先生
王局长（张家口市房管局局长王铜山）：接着上午我们下午专家演讲继续。首先请瑞典乌普萨拉大学兼职研究员、复旦大学经济学博士陈杰为大家演讲。
（掌声）
陈博士（瑞典乌普萨拉大学兼职研究员、复旦大学经济学博士陈杰）：各位领导，各位专家，各位朋友很高兴也很荣幸有这个机会在这里，包括我的一些想法可以和大家进行交流，因为晚上还要赶飞机，所以我第一个讲，我前面还有很多前辈，没有时间听各位的想法非常遗憾。今天上午，我们听了好几个很精彩的报告，其中比如我们的蔡会长，提到了现在的房地产有很多的问题，可以说是前一段不仅仅是一个执行力度的问题，可能是我们的指导思想方面出了一些问题，那我们到底有什么样的问题，目前在房地产上面遇到这么多的困难，这么多的抱怨，人民这么不满意，我个人有以下的一些分析。
首先我们看怎么看待房地产，房地产确实有商品性。像今天的王珏林上午报告的，我们必须对房地产进行市场化，市场化我们才有充分的生产和供应，98年以后的房改，但是忽略了其它一些特别的东西，如果我们只注重了商品属性，那么希望我们根本不需要关心住房保障，更不需要关心有没有人买得起，我们只关心卖掉卖不掉，就像钻石还有很多的奢侈品，老百姓是远远不相关的，收入价格比，其它根本没有这样子的，其实根本不需要，它只需要有能力购买的起那些人，如果你的销售对象，你销售完就没问题，所以我们全国有很多的媒体对这个开发商有很多指责，从他们角度来说，他们只要考虑买掉卖掉，而多少人买得起，这不是他们关心的。这个我们要强调，住房它本身是有商品性，它是特殊的商品属性，决定了我们必须每个人有基本的消费，哪个国家政府保证说每个人都有一套房子，但是我们要保证做起最基本的面积合理卫生的，是何人居住的一个住房，所以对商品属性有一个基本的属性，有一种必须品的属性。但是从返过来，我们也要强调一点，也不能作为一种福利性去看待，它确实很重要，但它不能说因为它重要，因为它必须就要政府来提供，就像我们几个强调了，我们必须要市场化，以市场为主体，如果政府去标杆的话，那么必然导致我们房地产一个形势，就是房价的供应是非常短缺的，因为作为一个福利品，没有投资回报，完全是一个负的，完全你租金都不够，在生产上面绝对是一个没有激励，所以我们觉得综合两方面的房改前和房改后的一个经验教训，我们得到一个合理的平衡，如果这里头有一个失衡那么就会出现一个问题，要么说供应不足，这样以前的房改，要么供应确实很多，比如我们现在看到很多数字，但是还得感觉到很多人是没有得到感觉，因为这个市场直观生产不管分配，你要分配怎么办？必须政府干预，要有一个平衡。
那么这里今天时间比较有限，在讲一点，就说一个重要目标，我们政府政策很重要的一个说明我们保证的目标在哪里，最基本的住房条件，大家也知道让居者有其屋，有住房的权利。这个肯定随着时代，随着文化，社会发展的不断的变化的。在20年前，可能在上海还有一个大家都知道那叫鸽子笼，有一个房间能住下来就很好了，但是人均面积七、八平方米人均住房面积，现在像我们今天领导都说了，像人均甚至在八平方米以下属于特别困难户，这是我们的目标就是经济提高了。
那么我们还是要强调的说，住房保证到底为什么会出现这个问题，今天我们要回答为什么。因为市场还是不管匹配的，不管有没有人力的，只有政府有这个责任住房的一个消费能力，住房的一个实质市场的情况下，我们要承认，市长是非常有用的，但市场不是万能的，这时候需要政府保障。有些东西我们可以略过，住房保障要有基本的思路，基本判断的怎么分析的框架，这里面很简单，我们基本上归纳起来，包括国外的一些经验，国外为什么保障，基本上也就是第一个，政府建房，政府直接建房，第二个政府补贴建房，给一些补贴或者给资金，给优惠贷款。第三个给钱，就是补贴需求，大家主要问题是现在总量房不足，多增加房子，主要通过做了十几年经济适用房还有廉租住房，但是，我们可以略过一下，跟蔡会长想法还是很接近的，我发现了很多问题，必须要把问题解清楚了，理清楚了。现状是怎么样的，下一步应该怎么做。蔡会长今天也提到了，不是买不起房子不是最需要的，不是最困难的人，你有能力有一个首付才能提供月工你是还不错的人，我们的福利第一个原则是什么，就是给最困难的人，但是经济适用房就违背了这个原则。
第二个他不是，就像王主任谈到了这个问题，后来他现在富了，他可能发财了，可能买得起宝马，但是你要把他赶出去嘛，没有一个退出机制，没有一个动态调整，还有一个就是他会形成一个，然后你附近的公共配套，你的商品，你附近的小吃店，你中小学教育，都不是很好，然后你会形成一个恶性循环，所以我们可以看到，很多经济适用房他们也有很多的经济适用房，尽量避免很容易造成恶性循环。还有一个他形成了专业的分工，还有大量的资金，但是也不擅长这个，中间不可能避免会出现很多的效率低下。应该说重新建立一套官僚体系，中间很多人，我们看到很多人愿意去做经济适用房，可以保证一个很好的利润，所以我们看到经济适用房开始起家的，他们得到了一个很好的好处，但是老百姓真正的收益，最需要收益的老百姓没有得到很多的帮助，还有一个经济适用房他得考虑一个，今年房子越建越多，但是呢，你建房子你需要土地，需要资金，那么为了节省资金、土地，很远地方就变成了，然后他的住宅，它的设计就是马马虎虎，不会让人很满意，最后还有一个交通不便，这样穷人中低收入解决交通问题、他的教育问题，他的上班问题都出来了，这让他很难办。选择让非常难也接受的，从市场来说，你需要很长的周期，你最需要这个经济适用房的时候，房价最高的时候，你没办法推出，有这个房价跌下来的时候，而且这时候需要的量可能没那么多人需要，这时候我们看到北京很多例子，经济适用房每人需要，当然空出来很多，后来都需要，都非常抢，但是经济适用房也盖不出来了，到目前的收入，信息的情况先怎么鉴定哪些人需要是非常大的难题，能让社会公平和建构的难题，性价房，我认为一个它对价格信号，目前的是价格上涨代表稀缺，然后资源去生产，如果你故意凭证价格，消费者不知道到底实际需求是什么样子的，然后误导这个市场，政府也没办法监控，中间有很多，都是成本，但政府没看到，但看到表面好像降低了及对这个问题毫无疑问，性价房出了好多问题，比如广州，一个是周围的80%，然后房价下跌性价房调不调整，这是一些问题，还出现了一些别墅，出现了很多问题，这些都是我觉得难免遇到的问题，比较推崇介绍的需求，我们现在也在做，但是目前还是比较少的，占的还是比较少的，比如我们调查，我们认为的租一个两室一厅，你要一千元，那么你很穷，你付不起给你补贴50%或者70%，根据你的贫困程度，根据你收入程度，收入低的还有一个好处很灵活，然后他可以有一个直接的购买力，这个一定要让你现在其他低保金不能混为一谈，而且用于其他的，那么就政策的目标。
我们看一下，认为国际经验，从各种方面一个优势，一个是自由灵活，他可以选择中间一个连续分布，然后他也知道消费者，最需要什么房子，如果他需要我上班近一点的，选小房子可以节省交通费用，或者说我上班可以忍受，可以远一点可以更远一些，然后去租大房子，现在很多的，包括我们的里头，强调大家都是送礼送先进的方便合适，你给人家送什么东西，不是最需要的，而且给最需要的人，我们帮助最多，收入超过，我们就没有任何补贴，进入审查的时候更加可靠，你今天可以欺骗，你能欺骗一辈子嘛，你能欺骗几年，当政府发现会收回以前的东西，而且可以跟我们的收入等等其它制度建立起来更加完善起来。还有强调机制，要退出机制，发现收入增加了，那么就出去了，我想这个是合情合理的，政府一个房地产调控结合起来，我们说重要市场的一小部分，还是其中一部分，那么在市场很多的时候，在大家民生很大的时候，多补贴一些，我们少补贴一些，然后鼓励人们直接去市场上买房和动态的一个结构结合起来了。也需要一个庞大的一套体系，可以跟社保局什么的结合起来，在那一条线路去这个尽情的发放。还有一些弊端，一些文章住房补贴看起来是不错，住房保障发展的一个趋势，但是他很担心，我们现在还是推广那么你现在给人发补贴，我认为这其中是不必要担心，一个因为他这里目的所有人补贴，你是特定，你是规定的，住别墅的人，可能不会有补贴的，比较合理的那些住房。所以我们现在为什么谈这些问题，很多没有一个专门的了解，另外这个市场上任何一个很穷的人，他没有那种能力，他也不会去供给，如果我们够需求，创造方面的供给，没有充分利用起来的，他也不愿意突出，突出很麻烦可以跟政府部件一个公共租房市场结合在一起，推动公共住房市场的发展，那么很多一大部分的二手房都可以调动起来。资源也不会闲置在那里，现在我们看到，不仅仅是增加供给，我们看到政府是简单增加。其实分配大部分人，很多人有两套房，三套房、四套房。他不一定拿出来，如果我们土地可以解决很多的住房问题，然后房价也是一个，抑制方面的自动上涨。这方面我们有很多的国际经验。那为什么不直接给开发商补贴，给消费者补贴，现在两会说减税减低成本，这是需要的，总体来说是有一定作用，但是我们现在说的那种开发补贴，经济适用房跟这个概念是不一样的，我们现在其实是起到一部分经济适用房进行补贴，经济适用房补贴了，房价这个成本降低了，他会同时带动其他的市场上的价格，比如说我们土地，每人30%的土地，建设性价房，上面的房价土地肯定少了，这样也是不公平的。像香港那种模式，那么谁都买不起，这个房子我想不应该发展的一个模式。
我们这里目前一个强调自主创新，我们目前很多制度是从国外借鉴的，但是香港还有一些新加坡的，那在我们有些很特殊的情况下，我们要修一些制度，自己的制度创新。我们把这个略过，目前都是有可能的，可以鼓励一些实验，包括我看到江苏有一个产权共享，有很多的地方，资源共享，我看了一下在国际上也有一些例子，你像爱尔兰，我们有各种的模式都可以去发挥，去发展。
但是我个人认为，就说你要建设好要警惕。像香港的这种模式，现在觉得好多推崇香港，其实香港那种我觉得很多不值得羡慕，很少有一个房子住其他的人绝大多数的人很多去市场上购买房子的。那么我们这里要说，我们房改最终目标的应该大家还是讨论一下，到底是什么目标？尽量的人买得起房，通过各种途径财政税收，还是有一定局限的，总归10%或20%人是买得起房的，政府应该鼓励去市场上买房，减少财产收入，那么没有房子的话，要有个人的财产，市场经济才能真正的发育起来。
我觉得根本体现还有很多机制，各方面专家都做了很深的探讨。
总的来看基本归纳一下，我还是要尊重市场，买得起房子为租房市场政策的一个根本导向，然后其中我们看到中低收入阶层，是可行到各国家都是有帮助的，按揭的可以从深入抵扣，这些都是帮助我们没问题的，但是你也要保障不合适的提法，政府要以住房市场调控结合起来，不能发展住房保障，继续高昂，然后造成更大的的分化，那么有40%更多的人如果没有机会购买房子，他就不可能累积财富，我们不能共享经济发展的成果。好的这是我的报告谢谢大家。
（掌声）
王局长（张家口市房管局局长王铜山）：第二个发言的是天津财经大学房地产教育研究院教授，《住房保障》杂志的主编谷俊青给大家演讲。
（掌声）
