天津财经大学房地产教育研究院教授 谷俊青女士
谷教授（天津财经大学房地产教育研究院教授谷俊青）：各位领导，各位代表大家下午好，我今天跟大家在一起参与交流的这个这主题是《新政力推住房保障》，从这个题目就可以看出来，我是在只有着重的分析了，从[24号]文件颁发以后，以至于到当前，咱们国家这个住房保障的发展的一些成绩，在纵观了成绩以后，我想根本自己的理解，谈一点不足的意见，另外在谈一件急需要急切研究的几个问题。那么主要的还是先从正面把这个[24号]文件颁发以后，所取得的这个成就，想归纳综述一下，因为补偿不断的时间里，结合[24号]文件，也搞了一些调研，尤其是从这个《住房保障杂志》上也是省市好的做法，也不断的像杂志说提出来了，这样就给了我一些非常好的学习和综合的机会，那么我在总结和提炼的时候，我总结了这么以下八个方面。从[24号]文件颁发以后，取得了非常显著的成就，这个八个方面的主要内容是这样的。
第一，从[24号]文件的颁布，应该说是全面加强对住房保障工作的推动力度。这[24号]文件，它本身的颁布是在很好的总结了咱们国家，尤其是1998年以后，住房保障的一些个实践经验，存在的问题，在这样的基础上，做了正确研究理论研究。经过多次的修改，尤其是我们建设部到会的刘霞处长她一直在主持，直至[24号]文件的发布，每一次修改，她都是积极的组织，所以她对整个文件出台的过程是非常了解的，所以[24号]文件出台本身，集结了各个省市的经验，集结了各个专家和实际工作部门的理论和实践的经验，在这样的基础上不光是颁发了[24号]文件，以至于后面的专项的，比如说廉租住房管理办法，又比如说经济适用房管理办法等等，形成了一个我国以廉租住房制度和经济适用房制度为主题以廉租房多层次，解决城市低收入家庭住房困难的政策法规体系。我觉得从咱们这个08年的推动力度来讲是前所未有的。从中央政府到地方政府的重视程度也是前所未有的，所以当[24号]文件颁发以后，全国各省市都积极的行动起来。主要的比如说积极的拓宽渠道，这个建立地方的一些规章制度，采取一些实际的能够可操作型的举措来力推住房保障，如果我没听错的话，好像刘霞处长上午讲了，现在咱们国家所有的城市都建立了廉租住房制度，全国只是32个还没有起动，我觉得这个比06年，那就进步了许多许多，在比前几年给进步的就更多了，那么我就在前几天，中央电视台还有这个两会期间，在梅地亚新闻中心发布的时候，秘书长就公布了一个数据，说到07年底，咱们国家的廉租住房制度解决的住房困难户，已经到达了95万户，使用的资金已经到达了165亿，那么仅仅07年，在安排廉租房资金的时候是79.4亿，实际完成的是94亿，打98年到06年综合起来，比综合还要多，是前些年的1.3倍，所以说从制度本身的政策推对力度是相当大的，取得了显著的成效，这是我要归纳的第一点，就是政策成为推动力度最核心的内容。
第二方面就是建立责任机制，明确工作思路，形成保障体系，在这个里边主要包括建立领导格局，还有形成管理体制和管理机制，还有明确工作思路，建设了保障体系，在这些个方面各个省市不管是直辖市，省会城市或者县级城市，都有非常好的做法，比如像我觉得对河北省了解，比如说他们每一个这个城市，在房地产管理局前列，都在全国率先加上了住房保障四个字，在承办单位里面。
第二个张家口住房保障都是这个模式，又比如河北省这个经济在全国并不是前列的，在住房保障他们是走在全国前列的，据跟这个处长的了解，住房保障工作到县一级的这个省份，那么河北省是第一。在当年也是唯一，但是现在就不同了，就推动起来了，就是住房保障的责任机制，工作思路这些方面也确实全国都动起来了，现在有的省已经成了住房保障中心等等。在这方面取得的成就也是非常大的，这是第二方面。
加快建立健全廉租住房制度，那么在[24号]文件里面，写得非常应该说非常具体，可操作性比较强是一个比较好的文件，所以在这个里面它就第一现实除了扩大廉租住房制度的保障范围，在这个原来一些各省市已经开展廉租住房的工作的省市，把保障的范围在逐渐的扩大，比如说把民政局低保户那一块，现在能够扩展到非低保户，但是也是非常困难的这样的家庭收入户，还有这个非常少的，住房困难也是比较相对突出的，这样的家庭也都被包括进来了，这是从范围上的扩大，另外咱们总在强调说这个现在有一些个不好界定的地方，比如说税收不透明，又有说家庭的住房也不是非常的掌握也不是非常的准确，也不太知道，在这样的情况下，那么一些省市还是尽量的来科学的确定，廉租住房的标准，保障面积标准，租金补贴标准，这些个还是在积极的努力的做了一些这样的工作，这是一方面。再有一方面就是从增加资金，扩展方面来健全廉租住房的方式方面也确实取得了很好的成绩，做了很好的工作。再有一个廉租住房的管理应该是说是比较以前或者是比较[24号]文件出台以前定那是规范多了，当然咱们讲的规范多的是不是非常完善的非常科学的，我觉得有一些事情就跟大家上午讲的一样，跟谁比，那说跟什么叫标准，我觉得最好还是立足本地，拿别人的，别的国家作为参考借鉴，因为国情不同，习惯不同，他的民俗风气都不同，所以尽管在这些个不同条件之下，那么廉租住房的制度再走向落实，走向完善。我觉得这个就是最大的成绩，这是我归纳的第三方面。
我归纳的第四方面那就是改进和规范经济适用房制度，我觉得从这个经济适用房制度本身来讲，从建设那一天，一直处在一个争议当中，这个争议的焦点在哪儿，我觉得还是一个问题，所以我想再提一个意见，我到现在觉得这个经济适用房咱们虽然给它签订一范围，但是实施起来，应该说是难度还确实是比较大的，尽管咱们有一些难度，但是从文件颁发以后，这个在改进和规范的方面，我觉得有这么样几方面的成绩，并且可以归纳成这三方面，一个就是严格控制经济适用房的供应对象，在这一点上确实我觉得各地做的比较以前应该说是规范多了，再有一个就是限制标准控制房源加强管理，在这方面也是比以前要好多了，因为它经济适用房本身第一要经济，第二要实用。实际上有一种面积不大功能全，好像是使用方便，另外更要结合本地的特点。在这些个方面还是非常有成效的，再有一个就是增加了经济适用房的特点，恐怕这个大家都曾经记得，在06年那段时间，由于经济适用住房不好管理不好规范，有一些个城市政府积极性也不高，确实难度太大，本来很好的政策，但是实施不好，在这么样的一背景之下，经济适用住房在全国缩小的范围是相当快的，有的城市基本上就停止了经济适用住房建设，反过来自己又创造一种其它的思路来解决住房困难，比如我知道的上海，上海是砍掉经济适用房，就不再建设了，但是当一些开发户出现问题以后，他就负责及大片土地掌控这些拆迁户的住房困难户来使用，那么当时中央重视不重视这个廉租房，我觉得非常重视，我觉得张厅长有一个老领导还记得，就是停止经济适用房建设，那么在全国引起了非常大的轰动，受到了中央的批评，就是说不关心民生问题，那么经济适用住房的建设，其实南京从来没有停止过。就引起了反响，可是后来在南京的问题以后，上海现在已经停止了建经济房，那时候我觉得中央一点声音都没有，但是这个上海不建以后，自己又发现问题，没有这种平价房了，那么基本老百姓住房问题不好解决，所以就说那一点，所以在上海也好，经济适用房也都在当中，在全国来看[24号]文件以后，经济适用房是逐个供应面是大大的增加了，投资当然也是成倍成倍的往上增加，这是经那么归他的第一点大局改造澎，加速建设住房保障体系，一开始实施住房保障制度的中央的文件当中从来没有提过建立住房保障，都是建立住房保障制度，咱们在住房保障制度这个到99年2000年差不多，那个时候就把这个住房保障制度用国务院办公室白皮书或者是不成文的这种归纳，他把这个当时的咱们的住房保障制度，他列入了中国的住房保障体系，那么中国的社会保障体系，他在社会保障体系当中，他罗列了有20多种比如像医疗、事业、像什么若干若干都有，那么在住房保障这节里面他归纳为，经济房、廉租房还有公积金，他把这三项中国现阶段住房保障制度的重要内容，这种不成文不在其他文件正式规定的文件，实际上也就很明确，反应了当时中国住房保障制度的一种现状。虽然没有逃脱出这三种保障形势。
但是从这个慢慢的在[24号]文件颁发以后，我觉得在保障制度的范围上也确实是扩大，比如说像我给大家归纳的一样，那么把棚户区的改造到住房保障内容，我觉得这一点是非常的好，从咱们讲的我的印象当中，因为那年跟张处长还在研究河北省的经济适用房问题，那么河北省经济适用住房在全国做的还是比较不错的，那么说道改造棚户区我觉得咱们国家一直改造这个棚户区，这个棚户区住在棚户区的居民本身差不多都是这个中低收入，不能说完全是低收入者，是中低收入者，我记得在05年的时候，有一个材料，就是全国还有67个城市没有实施廉租住房制度，后来我就了解一下，说他们没有明确的廉租住房制度，所以没有执行，到那一年到抚顺调查了他们改造棚户区的情况，通过那个调查，我反应出来一个情况，比如抚顺是在当年就没有就是被中央点名的67个城市之一，可是他们盖的棚户区规模之大，范围之广，那确实我觉得是令人震撼，还没有拆迁的那种棚户区，在看盖好的一个户，我说如果说抚顺市也没有进行廉租住房那绝对是错误，因为他在那些个煤矿那些职工当中，他所建设的几个小区里面本来的职工里面，如果在用他们的职工结合的抚顺市低保户来，62%的都是煤矿职工，条件住的是相当相当的差，但是他们没有把他列出来，所以也列入了那时廉租住房制度的城市。所以我看到以后，刘霞处长提个建议，你们把抚顺廉租住房制度的一个城市。因为他是从改造棚户区入手的，那么我这次看到部长在他讲话当中，力推吉林和辽宁的改造的经验，我觉得从这点上在[24号]文件发布以后，在改造棚户区方面的把这个纳入进来，我觉得贡献是非常大的，因为什么这里面有一个具体的反应，由于棚户区的改造上百万的居民改善了居住条件，政府制定了优惠政策，这个优惠政策也确实使棚户区居民有了房子，另外就是充分发挥政府建立保障体系的保障功能，这么一种非常好的作用，这就是我给大家树立的第五个方面。
那么第六方面就是农民工作为城市居民，住房问题得到空前重视，实际上在[24号]文件颁发以前，有一些个城市，尤其是咱们南方一些经济发达的城市，他们在解决农民工住房问题上，早已经走在前面了，有一些农民工的楼，一些小区都已经建立了，但始终没有被政府来怎么样怎么写入政府文件，但是从[24号]文件以后，这个农民工，我觉得是最大的受益者，我记得在搞调研的时候，叫做兄弟节日快乐，挂出了一副标语，我说你们这个标语是什么意思？不年不节的，我们是农民工节，河南省有一个农民工节日，他们关注农民工住房方面，也是这个非常有成就的，我就觉得如果还不关注农民工住房问题的话，如果想象农民工全从这个城市撤走的话，那么这个城市可能会处于半瘫痪状态，虽然咱们这个经济建设发展的间，救助农民工作是理所当然的，也应该纳入到住房保障体系当中，经济农民工的问题如果通过租赁市场来解决，那是比较成功的，因此现在农民工并不是想在城市生活一辈子，他是想挣足了钱，在城市工作以后，他最终还是老了以后回乡的，因为我本身说了咱们都是老乡，我也是河北人，我有一个朋友他在北京工作，他的户口是在沧州，在北京、天津若干城市，他做的是钢铁生意，钢管我也不态熟悉，做的可能不只是几百万，资金量这么大，把他家里人什么孩子、夫人统统接来，谁愿意到北京就把户口迁北京，就唯独他自己他不走，他说挣钱了挣够了，在外面干累了最终还要回家的，他在老家把房子都买好了，你说这类的农民工，住房条件的话，如果有非常说得过去的租赁房的话，我觉得也可以，在这个农民工的住房问题上，从中央得到重视，那么最终是不是非要以产权的方式来界定对农民工这个是可以商榷。这是第六点。
书里的第七点结合旧城区改造解决住房困难，在这里面我也归纳的三个方面。
一个是改造就房区，让大多数有新房，据我所了解的情况，如果说，现在仍然住在棚户区，如果说现在仍然住这个就住宅区的这些个居民，应该说绝大部分都是低收入者，恐怕中收入者也没了，有中收入者他把那个房子出租给他人居住了，所以说就住宅区的角度谈住房保障制度的建设的话，那么在这个里面受益者那绝对是城市当中最应该受益的那部分人，一个是老市民，一个是低收入。我说这两点就足以把他们纳入到住房保障体系中来了，这是一小点。另外就是把拆迁和住房保障结合起来，在这个拆迁的过程当中，我觉得在这里面，不是哪个城市搞调查研究，对人住户进行一些了解，实施一些个具体的政策，而且是针对一个拆迁，恐怕就实行一个政策，这个政策我觉得非常能够体现，这个城市的经济状况和市民住房的状况，很多城市在事实住房保障的时候，都把拆迁户跟这个住房保障制度联系起来，通过拆迁来经济解决他的收入解决他的住房困难问题。同时也改造了整个城市的面貌，这是一点。
另外就是住房保障工作，与就城区的改造危房改造相结合，在这个主要是因人而异，因地而异，创新一些思路。这些方面在我见到的当中，在调研过程当中，我觉得比较典型像武汉市、北市这几个城市做的都非常突出，这是我说明的第七点。在结合旧城区解决成为低收入家方面所取得的成就。
第八方面完善工作机制实施动态管理，在这里面也主要的有三个方面。
一个方面就是，坚持调查研究，我的这个这一方面青岛走在了全国的前列，他们在04年的时候就开始了进行这个住房普查工作，实际上就是为开展住房保障制度打下了一个很好的基础，实际上到现在困扰咱们住房保障制度进一步完善的一个主要原因之一，也是一个隶属不清的问题，所以这方面是在[24号]文件以后所取得的一个成就，另外就是实施住房保障工作的动态管理，我觉得这个话是好说，做起来比较困难，但是在住房保障的工作当中，各个城市也开始力推在这个实施的动态管理，也还是在这样做的，另外就是制订住房保障工作发展规划和年度计划。
当然这个是中央的硬性要求，各个城市都有不同程度的制订年度发展计划和三、五年的规划，上午听曲厅长讲咱们有一个河北省三年的计划，都是做的这个非常不错的，我觉得从这个书里[24号]文件颁发以后，全国在推动住房保障研究或者在实践当中取得的成绩是非常大的，我好像就觉得如果把2007年说成是从咱们研究的角度出发，从咱们实践的角度出发，把他如果命名为2007年是住房保障年，我觉得一点都不夸张一定都不过分，这是从积极的角度看，从政策树立政策从研究大家在怎么样实践政策文件的规定的时候，我是有上述的这么八个分析的想法，同时我一开始跟大家说，我想提几个不同的意见和继续研究的几个问题，因为到这里开会，我觉得非常高兴，主要是咱们张厅长主要领导同志搞的首届城镇住房保障论坛，张厅长说还要一届一届的搞下去，作为一个很好的实验来发展，所以我就想就住房保障事业，谈这个健全谈完善，都不是停留在字面上的事情，也不是通过大家几篇文章，几个会议就能够解决的，也不是通过咱们最近的政府工作报告当中，这个胡锦涛总书记，温家宝总理在报道当中怎么样长篇的论述住房保障问题，怎么样提升到民生，提升到科学发展观的这些个我觉得都是说起来比较好说，但是真正研究起来，真正完善起来，我想不是个三五年的时间，不是短时间所以可以奏效的，我在体会的过程当中我觉得，这个谈完善住房保障体系，应该继续研究的有那些问题，我想了想我觉得像现在需要研究的问题有很多很多。如果说目前从目前着手就开始研究，首先研究的一个问题还是资金问题，这里面我觉得我感慨挺多，一个是本身在长期的做了一项工作，另外也比较关注各地的实践，同时也关注咱们各级领导的他们一些实际的问题，有的时候我觉得我的跟踪调查的工作，为什么我把资金的问题首先提出来，我一开始跟大家说，说咱们住房保障07年的投入是非常大的，是98年到2006年的1.3倍，这么多年才160个亿，这么多年解决了95万户，那么咱这年就解决了好像是74万户，就解决这么多，那么明年我听说中央财政投资还要投资65个亿，中央财政投资65个亿，加大建设的这种力度，那么我想说什么，今年94个亿的投入，实际上资金来源还是不稳定的，咱们在[24号]文件中写到的，资金来源应该是财政作为主渠道，财政应该是承担政府的，也就是说政府应该承担主要责任，那么咱们实际上这94亿资金当中，大约有三分之二以上的资金不是财政资金，那么从这些资金从哪儿来的，那么又反过来讲住房保障条例当中明确规定，住房保障增值收益，可以作为廉租住房补充资金，不仅两个字就不是个主体和主流资金，那么现在我觉得，政府和公积金到了，那么在下说话94亿当中有三分之二的公积金的资金，如果没有这么多的公积金的资金，增值收益，那么这个廉租房仍然是一个资金比较短的一个困扰，在阻碍咱们廉租住房的发展，所以我解的研究完善的住房保障体系，关键还要解决一个资金问题。这是第一。
第二个应该研究的问题我觉得是个保障部的问题，这保障部的问题我到觉得因为有一些城市制订的什么几年计划，什么三五年的规划当中，我隐隐约约的看到，好像廉租住房是一种趋势，你看咱们过去有一种在这个2007年的廉租住房管理办法，以前的低收入住房的也是廉租住房的说是廉租住房它的住房面积不超过当地水平的60%是吧？这个60%我当时的感觉，我当时的意见就说，这个提法不好，它既然是廉租房是最困难户，那么政府保障他到什么程度为好，比全国平均30%，那么他这18平米，以后全国高，那么他也高，这是一种不科学，不是保障制度所应该产生的这么一种制度，我觉得这里面还有一个要不要形成一种养懒人的制度，包括咱们国家养老，瑞典那边也是大福利的国家，大福利的政策。在逐渐的注脱是不是，因为给政府造成的负担太重太重了，我记得那一年到瑞典考察的时候就这样，他们有很多很多的医疗机构，政府就没法承担了，也就今儿个看这，明儿个看那，所以我觉得在经济适用住房经济适用住房经这方面，咱们就可以在保障制住的方面，应该进一步的研究，有一个住得下的分得开就可以了。
第三个问题就是多渠道的投资，多形势的建设的问题。现在咱们尽管提出了由这个政府投资，这个公积金的增值收益还有这个土地的收益。再有社会非就是这几个方面住房可以考虑什么呢，现在社会上提出来的政府部门提出来的，限制买二手房限制房地产投资，我在这方面的有些想法，我觉得不要去限制，你就让他去买，他买了房以后，出去出租，一样可以解决一些问题，就是动员更多的社会力量，动员更多的渠道来共同解决，又比如合作建房问题，我觉得也可以融在一起，在深入的研究。
第四个问题就是诚信体系和住房保障和这种关系问题。
第五个问题就是，政府的责任与法制建设的问题。
第六个问题就是住房保障与房地产市场发展的问题。我觉得过分的强调了这个住房保障，那么千万不要忽略在市场经济条件下的房地产市场的正常发展。因为咱们现在强调的这是必须研究的我觉得有六个方面，那么几点不同意见，下边我就对题目不作解释了，因为没有时间，我不提倡集中的建设廉租房。第二我觉得这个不宜扩大。如果说你这一个国家实行市场经济，同时你的保障达到了80%，这个有什么理论过程政策依据，这个方面是一个想法，另外第三就是住房公积金政府应该做补充。政府应该承担主要责任。
第四不要限制住房投资，住房是商品，应该允许投资，允许交易，然后用进行。
第五经济适用住房我觉得不同，没有一定理论制成也没有具体的中国的共产阶级的标准，谢谢大家。
