瑞典乌普萨拉大学城市与住房研究所副教授 杨赞女士
王局长：现在由瑞典乌普萨拉大学城市与住房研究所副教授杨赞先生发言。
（掌声）
杨赞：各位领导，各位嘉宾，非常感谢举办方能给我这个机会跟大家交流，我叫杨赞，我的名字很好记，反过来赞扬，我现在是在瑞典乌普通萨拉大学做研究员，在我从1996年开始攻读房地产经济学博士开始，我就致力于房地产经济和金融的研究，但是实际上到2004年开始我财政实开始接触中国房地产方面的研究，所以我今天听了各位专家和这些领导的介绍，确实对我引起中国房地产政策有很多的帮助，2004年瑞典的我们申请到了国际合作，那么帮这个基金让我们研究中国住房能力，那么这个事情是，那么当时我们06年的时候，我们召开了研讨，那么今天实际上我介绍一下我们这个对一部分成果。
今天我介绍的住房和特性实际上针对中国可持续的能力的特定，那么虽然我们现在讲了，不是直接讲住房保障政策，但实际上我认为住房可支付能力特性理论，依据我这里面总结这样几点，那么实际就说，可支付能力那么真正了解这些收入的真正的实际的追求能力，拿了我们实际上才可以是否有需要住房保障，那么也就是说，这种可支付能力，我们才能知道什么样的人是需要我们保证的，那么我们制订我们的住房保证政策应该是怎么样的力度，多大程度上，提高人的居住能力，那么由于有了这个支付能力，下来我讲实际上我们就可以故评估住房保障的效果，包括各位专家提到的经济适用房的限价房，那么有了这个结果和发展我们设计结果调整保证的方向，所以虽然跟各位专家讲的课程不是直接讲的住房保障政策的相关内容，但是实际上强调一下就是说，住房可预期的能力设定的住房的依据。
这里面简单的说一下住房可持续能能力，我们实际上这三年来一直研究这个住房可支付能力特定。
因为大家经常看见或者政策都可以提到中低收入可支付可支配能力，无论在中国还是在都很难给一个事情定义，那么一般认为，就是大家在消费者其他基本生活水平的情况下，支付成本的内容那么也就是说，你省吃俭用饿着肚子购买了一套房子有这个支付能力，所以有三个基本点，最就是说为什么取得这个可持续能力，非常难以特定第一个方面就是基础生活水平，定义什么？是社会责任，最低基本生活保障，那么你的吃，乞讨一些服务的非大什么样的水平才能就是说不影响你，基本的生活水平呢。
那么二就是质量，那么在市中心或者是在一个豪宅或者是一个小区比较简单的话，那么就是在细节上有可能找到一个小的住房，那么这个也特别，那么所以要支付
还有一个两室一厅50平方米可支付能够，所以这样本身也就是增加了住房可支配能力困难性，那么最后一个就是最为困难的实际上住也就是说有的人他宁可省吃俭用买一个较大的房子，他需要花费更多的在吃上面或零住房衣服消费上来把钱省下来去住房，根据不同的人他有一个不同的喜好，他的需求跟个人的爱好也不一样，那么根据设计的发展，市场娱乐业不同，那么这种设计支付的能力的实际上就比较困难，所以我们要可支付能力，必须要承认一些基本的水平，那么大家可能都知道，最常用包括我们国家包括，那么最常用这个设计方法就平均房价，那么很多我看很多文章就说，中国的达到12：1，超过国际界限，那么我们认为，实际上这种简单的有很大的利弊，那么我们详细进行探讨，那么很直观的问题就是，这个水平，那么刚才说了，统一价格被忽略房子质量的差异，你设在市中心，你住在50平方米这不是有可比性，现在面临主要的问题，那么实际上这个平均收入，整个社会的差异而大家知道，低收入差异，现在在我国成了一个非常严重的恶化的一个问题，所以我们认为必须要发展和研究一个新的可靠的支付能力的科技，那么在设计我们住房可支配能力特定方法之前，我们要制定个准则，我们在中国适应中国可支配能力，必须满足一个，那么第一个很简单必须依赖于准确的数据，专家学者领导都提到，那么一些数据的特别是因为考虑收入，那么这种收入成绩的一，那么就可能影响我们的住房可支配能力的特定，所以我们在主要采取两个步骤。
第一我们中低收入，尤其是低收入人群，那么我们假设他们的其他收入没有统计的收入相对来说很若，那么不足以改变他们，后面我们要提到，这是一个。
第二个我们称为中国住房改革特征，当然各位专家都很明晰，是的一批很大一批，能够通过很低的价格购买成为一个住房，那么我们在衡量这个住房可支配能力，必须考虑这个的改革的特性，那么也就是说必须在能够灵活的考虑，这个提高居民住房可支配能力的影响。
那么三就说我们必须能够用来评估住房保证政策的有效性，这个包括限价放廉租房都可以，那么也可以，用这方法去比较公积金的作用，那么第四个就说我们的特定必须能够，对准确的方面不同收入家庭不同家庭结构不同，教育水平不同，职业状况的人群的可支配能力的差异，只有这样才能具有针对性，那么这几年我们提出的很多方法，我们一个基本住房我们确信他的一些基本的住房指标比如举例，像房子的面积、位置、配套设施以及公路交通的情况，那么加上的其它非住房的因素，那么也就是说他的住房，他的衣服，他的食品，其他服务的消费，这个我们定为家庭基本购物需求，那么也很简单就是比较家庭实际的收入与这个家庭的基本需求，那么就可以得出住房可支付能力，我就举一个2004年北京的一个例子，2004年那么在首先我们刚才说过，我们必须得确定一个基本的住房消费水平，那么就是说我们必须要确定住房基本相关，比如建筑面积，比如位置，比如交通，比如日常设施，那么当时2004年我们做研究的时候，因为实际上包括城市的研究或者是相关渠道，必须统一的成果，所以我们一些的假设根据当时的北京市的经济发展情况做出一些假设，那么我们基本上北京的建筑面积达到9平方米，那么位置位于四环之间，也是五环之内，那被公路交通具有很好的公路交通，如果我们面对可以和合理的假设拥有车辆，大量依靠良好的共交通环境，一些超市，一些医院等等作为配套设施，只要我们有方法，市场价格这个的话做信息的介绍，2003年北京所有的销售房屋它的价格和相关的（听不清楚）那么根据这些方法，我们价格，那么最后我们就可以得出这样一个价格41万。当时是2003年，现在已经翻了一倍了，那么我们估算出基本市场价格以后，我们就首付20%，付出8万元的首付款，那么按照当时的利息率是5.5%，贷年限20年可以推算出来，每年他需要还贷2万多块钱，也就是说，基本住房社会认可的基本住房消费，每年需要支付，那么这个是一个例子，我们可以用这个方法随时调整经济，随时可以不同城市进行研究。那么这样的话，我们算出了住房，那么我们现在就需要算出家支付其它指数，这个我根据2003年北京是统计局的一个统计，中低收入他统计了基本也是得出了在包括食品、医务、设施医疗交通、文化等等其它服务每人每年的收入，当时每个家庭是2.95个人，一个家庭那么指出其他住房交易的，应该总收入以上，（听不清楚）那么实际上这个就是，但实际上我们对低收人群比较可靠，那么最后比较家庭的实际收入和所需要的支配住房的支配基本销售，可以得出消费者购房的可支付能力可以看出，基本上除了都是那么主要的那么就是说被这些具有可支付能力，那么这里面我们强调，就是假设他许多购买任何房屋，就是他没有房改，得到优惠也没有购买其他任何商品，他没有任何其他的房产资源那么这个首次购房者，那么假如说我们考虑，你在你购房的可持续能力，特别是那些已经购买了一些人群的能力，假设 是一种一个假设，拥有住房这出售他们所购买的工房，那么把这些出售的价格，这个去购买房子的收入，那么这个简单的离子就是当时2003年，那么平均销售价格是你4800，平均攻防的面积60平方米那么可以销售部门的价格29万，就是说他可以通过销售的家九获得29万的收入，当然包括出租的时候也，那么再一次已经购买的可支付能力那么可以发现，除了低收入者，住房可持续能力，其他包括经济收入住房可持续，明显提高了这个可支付能力，所以就说我们觉得很重要的一点九世纪上做靠的住房保证政策的时候，我们可以忽略个放贷住房改革所造成的影响。
那么实际上，确实很灵活评估住房保障政策的效果，一个简单的例子就是说说，实际上我们可以重新计算，在现有的实际收入情况下要购买什么样的价格才能达到他的数字，那么我们当时得到的结果2003年那么就是说房子应该像房子价格应该低于现在房子33%，也就是说如果在房价低于降低33%，那么中低收入还有这样一个房子价格，那样的话，就说明你的限价房，你的经济适用房或者你面积的房子，这个标准的时候，你实际上才能真正达到这些可支付能力，所以这就是评估政策的一个用这个方法的一个应用，那么最后我们就是要用这个方法同时评估不同家庭结构，不同的户主的初中中毕业生还是高中毕业生，还有他的不同职业不同人混住房可支付能力，这个进入我们的范围里，那么我们2006年由我们研究合作在清华大学进行居民的调查问卷，我们面对面的调查，我们一个在朝阳区的一个老城区，因为我们认为比较来说中低收入比较，那么我们的问卷数量非常好，一柜800份非常宝贵，居委会的协导员她负责我们面对面的每一个问题，面对面的答卷，研究来说或者说实际北京的情况来说，但是我们的目的实际上就是说，我们的这个方法是可行，只要我们觉得有机会，能够进一照我说的做，那么我们特定的住房可支付能力。那实际上我们可以看出，从这个那么不懂的教育水平，不同的职业，或者不同的结构及他们的具有不同的很大的差异，那么这也是首次购房者的可支付内容，那么同样我们假设，我们这个统计出问卷已经掌握了哪些人购买了什么样的房子，那么我们重新评估想出售所获得的收入特定购房可支付，大家可以看出来，体现刚才首次支付能力，与购房的一个支付能力，有了很大的提高，特别是教育水平的家庭或者家庭以及家庭人数比较多，所以再次证明了，考察他的能力，必须要考虑。那么这个实际上我们就说，基本上已经学习，那么我们但是这个还没有具体完成，将会对多个城市用这个方法来比较各个城市住房可持续发展。我今天就讲到这儿谢谢大家。
王局长：下面由省政府研究综合处调研处副处长罗敬贤同志发言。
