开发商为买家垫付首付，实际上是将资金风险转嫁给银行，也将本不具备买房能力的消费者拉入买房行列。这给买家和银行都带来风险，也给房地产调控带来阻力。
这一刻，吴平（化名）很后悔自己跑下车抽烟。
本想要串亲戚的他看着手上数十张楼书，还左右两侧拉着他胳膊不放的售楼员，哭笑不得，“我不是来买房的”。
“买不买都看看吧，17号开盘，现在排号有优惠。”
“走啊，看看我们的项目，可便宜呢。”
上述一幕发生在燕郊靠近102国道的街道，在这条大街上，售楼处一家挨着一家。吴平发现这些站在外面的售楼员勇气十分可嘉，“能把开得很快的车拦下来”。
“的确比北京便宜多了，还给垫首付呢。”“便宜”是大多数人对燕郊地产的印象。亚豪机构向《第一财经日报》独家提供的资料显示：目前该区域的商品房均价为5042元/平方米，与京城动辄每平方米上万元的价格来比，非常具有吸引力。
由于供应量巨大，动辄数百万平方米的项目，一幕幕激烈的“抢客大战”由此展开。
开发商垫资首付
“楼盘广告铺天盖地，看房班车频繁穿梭在京冀之间，售楼处现场人头攒动”，这便是去年燕郊楼市的剪影。
尽管燕郊隶属于河北三河市，但由于其紧邻北京通州区，交通也比较便利，因此，很多北京人到此置业。尤其是去年，燕郊楼市异常火爆，价格几近翻番，比如“星河皓月”项目，去年3月份每平方米仅为3500元左右，而到今年初已经涨到6000多元。
亚豪机构副总经理高姗认为，去年北京通州区的商品房供应量较少，仅供应了39.2万平方米。而销售均价却达到了8421元/平方米。在这种背景下，距通州仅10分钟车程的燕郊地区自然成了购房者考虑的目标。
但这种好时光并没有持续太久。与北京、天津等地一样，从去年11月份开始，燕郊楼市也陷入观望当中，成交量低迷。
“首付2万元买一居，3万元买两居，5万元买三居。”5月初，位于河北燕郊的“上上城”在地铁车厢里打起了这则售楼广告。
昨天，《第一财经日报》致电该项目总经理曲静，她表示该项目活动已经结束，只针对年轻白领拿出了20套、30套房子。她还指出，“上上城”项目销售已经接近尾声，不存在与其他开发商争夺市场的情况。
不过，这与昨天记者在北京春季房展会现场所了解到情况并不一致。“买两居室首付也就3万元左右，要是你的钱不够开发商可以垫付。”一位“上上城”的销售人员向以买房人身份询问的本报记者如此表示。
而据记者了解，在燕郊采取上述促销手段的并非只有“上上城”。据《北京日报》报道，“纳丹堡”也在利用开发商为购房人垫足首付的手段促销。
可是据央行规定，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款不得低于30%。因此由开发商替购房者先期垫付首期款的“分期首付”无疑是打了一个政策“擦边球”。
有分析人士指出，“分期首付”实际是开发商利用购房者的订单，套现商业银行的按揭贷款，作为期房开发的滚动资金，这种违规操作可能给市场带来多重风险。
据了解，广州市国土房管局已于“五一”前夕叫停了这种违规行为。5月14日，深圳市国土资源和房产管理局发出通知，明令禁止垫付、赠送首付这种变相的分期首付行为，并向深圳市银监局发函，希望其从信贷管理角度加以重视。
个别项目降价近三成
对于眼前的微妙局势，燕郊开发商三缄其口。多数受访者不愿意承认“日子并不好过”，均含糊表示“还行吧”、“没有压力”等，不过与花样繁多的促销手段相比，说起这话的底气明显不足。
今年以来，燕郊的销售情况明显不如去年。高姗认为，无论是楼市的供求关系，还是开发商的资金链，均发生了重大的变化，在利好不断减少的情况下，燕郊楼市面临着较大的压力。
除了开发商为购房者垫足首付，有的开发商选择了更换项目名称，重新以低价开盘入市的方式来进行促销，如三河雷捷房地产开发有限公司开发的“风尚国际”公寓项目，2007年销售均价为每平方米5000元左右，而现在该项目为了应对市场变化，后期项目名称改为“东方一品城”，以每平方米3880元的低价入市。
星河皓月三期“新锐时代”同样以低于二期售价的价格入市，事实上，有的项目甚至比去年的高峰期降价逾30%。
亚豪机构统计数据显示，目前燕郊区域在售及即将入市的楼盘有28个，总供应面积约1406万平方米，且大多数项目为普通住宅产品。其中，百万平方米体量的超级大盘比比皆是，利润“天洋城”总建筑面积为160万平方米、“潮白人家”总建筑面积100万平方米，“上京壹世界”总建筑面积为120万平方米。
如此大的供应量，即使是楼市行情好的时候，也需要不少时间来消化，更何况近半年来楼市一直很低迷。
“总的来说，燕郊的项目虽然价格较低，但该区域在教育、医疗、商业等方面的配套设施还相当薄弱。在京城房价高涨的情况下这些缺点还能被项目的低价所淡化，但是，一旦京城房价出现回落，这些缺点会立刻显现出来。”高姗说。
