河北鼎杰事业机构（鼎杰地产+惹目广告）副总监 高小天
高小天：土地规划专业科班出身，7年房地产营销策划经历，先后参与过燕港怡园、汇金大厦、东方文化市场、颐和苑、乐模、梅迪亚酒店、中华商务、冀源汽配装具城、蓝本、振头大厦等多个项目，熟悉房地产开发的各个环节。实战派房地产营销策划，擅长实战过程中营销节点的把握，知识全面、善于系统化的营销战略分析。
银河：高总，您好，什么是1+2+N实效地产策划呢？
高总：谈到什么是1+2+N实效地产策划,这也代表了这些年地产从业经历对于地产营销策划的理解，前边的1+2+N代表的是对一个项目各个方面的精细化的研究，就像数字100在整数这个认识领域里我们可以把它分成1—100，如果我们还能细分那就更加精细化的研究它，那可能是在有理数范畴内，有这个想法是因为现在地产相对好做，很多开发商糊里糊涂就赚钱了，可能将来不行了，要把事情做精做细才可能生存。
第二个就是实效，现在很多策划都是套用那些很格式化的文本，出了厚厚调研和策划报告很虎人，但是纸老虎，我以为策划要形成很实用的解决开发商开发中的很关键的问题，比如市场问题、目标客户的问题、规划设计建筑形态的问题、利润的问题等等。
在和朋友们交流的时候了解到有些项目是炒得很热大家很熟悉的，卖的很好就是开发商没利润，我想这不是策划要达到的目的。
银河：您参与过那么多楼盘的营销策划，包括了住宅，写字楼，还有商铺。这三种不同形态的地产项目，他们在营销策划过程中，您认为，区别在哪？
高总：商业地产和住宅地产绝对是两个范畴的内容，商业地产属于社会生产要素中生产资料的一部分，他参与了社会的生产和再生产的过程，而住宅只是生活中的消费品属于生活资料，两者有着本质上的区别。
商业地产能够长远成功发展，要依靠前期定位和招商和后期有效的运营管理。这应该是运作商业地产的最关键的三要素。 由于商业地产本身是一个会聚零售及消费者的地方，其性质及所发挥的作用与其他物业类别便截然不同。要掌握商业地产的运营之道，就必须要了解其主要特征。第一：商场的租金收入和商户的营业额息息相关；第二定位的商业要具备很轻的生命力；第三商业的运营要从不间断。此外商业的定位和业态规划、前期介入主力店、楼层之间的业态的关系、专业商业运营团队、营销策略等一个都不能少。一个成功的商业地产在成功的完成前期的市场定位和招商后，后期的运营管理便成为其成败的最核心的要素。
而住宅更多的是对于城市区域的研究、市场的研究把握、项目的规划、市场定位、营销推广很好的执行就可以了，再者目前买住宅和买白菜似的，这样把住宅策划的差距给模糊化了。
银河：7年，石家庄的房地产市场变化可以说是“日新月异”，而您对这些变化应该是了然于胸的，感受如何？
高总：我一直想写篇文章，题目就是我的十年地产情结，96年我在读大学，学习土地规划专业，学习了很多关于房地产投资，房地产经营管理的课程，整整四年的理论学习，2000年我开始工作，赶上了自谋职业的年代，说实话我们这个专业除了和房地产还搭边，几乎是个大冷门，没人要阿，为了生存踏进了地产圈。十年过来我地产工作也经了从为了吃饭到项目销售、策划、项目的全程的过程，也目睹了97年后的国家房改、按揭买房、到现在的国六条、国八条、24号文等等一系列的国家政策，这十年是中国经济和社会发生了巨大的变革的十年，也是中国房地产业改革和发展的十年、有得有失，最大的得就是看到了地产的市场化过程，最大的失就是房价没有合理的控制，当然我们已经看到国家的一些表现，24号文的出台就是一个长久机制的表现。
银河：您的文章我可一定要拜读的。说到24号文，大家褒贬不一，有人认为它对房地产市场基本没有影响，也有人把它看作中低收入者的救命稻草，在您看来，24号文是能产生一定长远效果的，对吗?
高总：24号文的全称叫《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，在这个标题中我们没有看到任何和房价的联系到一起的东西，但是会对价格产生深远的影响，毫不夸张的讲这是中国继98年之后的再一次房改，我觉得来的还是稍微迟了些，这次应该是对98年国家房改政策的修正和补充，当中低收入家庭的住房问题得到解决的时候，房价的问题就会解决了，这是国家采取的长效机制，这次采用了大禹治水的做法，是“疏“而不是“堵“。有几个问题需要说明，第一是现在房价像是高速行驶的巨轮，很难瞬时停止，房价的稳定会有个过程。第二担心的是这次房改的执行问题，因为目前的房地产市场关系到国民经济的很多环节，其中利益交割复杂，解决好实属不易。第三是怕行政干预的过多把原来市场化的成果给颠覆了。但无疑对于中低收入者来说是个利好的消息。
银河：着眼于未来区域发展的前景上，石家庄这几块区域，您比较看重哪个区域的发展。
高总：石家庄规划中提的比较多的是1+4的组团来拓展城市空间，还有就是东拓、西优、南延、北跨，这些里面从字眼看西优就很吸引人，优嘛那就是优秀的东西，西部山前区的发展应该是未来城市的一个亮点，甚至会超过前几年对东南方向的炒作，东南有的只是拓展的空间和土地，而西部山前区是政府真金白银的投入，这些会给这个区域的发展带来前所未有的机遇，山前区规划核心区范围17.9平方公里，将最终打造成西山森林公园、休闲度假公园和体育文化公园三级生态廊道；中部一级廊道、组团间二级廊道和组团内三级廊道两片生态农业示范区和生态湿地示范区。这样的一个前景将来石家庄可能会形成居住上“西富东贵“的局面。
银河：说到了桥西区，“振头大厦”在西南方向可以说是写字楼独一家了，有人说，目前石家庄的写字楼市场已经饱和了，更何况是振头这个远离商业圈的地方。您怎么看？
高总：一个城市的写字楼的发展水平可以体现一个城市的经济的发展水平，石家庄的写字楼还是处于一个刚被人们认识的成长期的初级阶段，根本谈不上饱和，如果非要说饱和那就是结构性饱和，高端市场供应的饱和，而真正适合中小企业的写字间的供给却远不能满足市场的需要，就拿振头大厦所在的石家庄西南部来说，石家庄西南是高新技术开发区西区所在地，是中小高科技企业的孵化基地，另外处于西南高教区，就是这样的一个区域没有一个真正意义上的纯正的写字楼，这样的一个区域我们能说他已经饱和了没有需求了吗？我看不能，集中在CBD或者城市中心的办公环境不一定适合所有的企业，集中在城市的中心区域对人口、空间、交通、市政、的负担越来越大，并且租金昂贵，所以中小企业只要找到适合自己办公空间就可以了，不一定非要选择CBD。
银河：新流行的俗话：“忙人买股，懒人买楼”，告诉人们一个简单的投资理念吧，您觉得对吗？
高总：关于理财，我还是比较信奉财富杂志的那句名言，人不理财、财不理你。我的观点是基金、股票、房子都可以买一点，合理的配置个人的财富我觉得是很必要的，当然如果说省劲儿还是投资地产。具体到房产的投资未来几年我个人比较看好蓝筹商业地产，因为上面就提到住宅本来就是生活资料，不应该纳入投资的范畴，国家也看到了这个问题，如果房价继续长下去，不排除国家继续加强对住宅投资的控制，比如提高个人所得税的征收、物业税的收取等等，可是国家针对的更多的还是住宅，关于住宅以外的其他物业类型还是不会做过多的限制。
银河：感谢您能接受我们银河网的采访，我们也希望“振头大厦”能够热卖，也祝福鼎杰不断取得好的成绩。
