昨日，万科召开业绩说明会。会上包括万科总经理郁亮在内的管理层表态认为，地产市场在逐步回暖，房价不具备深幅下跌空间。
而在此前的万科年报上，万科的董事会报告也以很大的篇幅就王石的“拐点论”作出“理性回归”的阐述，“万科认为，目前市场面临的，并非从长期上涨到长期下跌的转折，更非从大涨到大跌的转折，而是经历前期一段时间过快上涨后，市场需要一个理性回归的阶段。”万科总经理称地产市场在逐步回暖，房价不具备深幅下跌空间……
郁亮表示，进入3月份，公司明显感到房地产市场的回暖，公司在各地的销售情况也相当不错。“我们认为，未来的房价没有进一步深幅调整的空间。”而将于4月公布的一季度数据将有不错的表现。
对于万科会否持续降价促销策略，郁亮认为，“那些去年房价上涨不多，或者目前价格与自住购房的供求关系本身就比较吻合的城市，并无价格调整的必要。部分城市售价调整，对万科的预期收益不会产生太大影响。”因为这些城市去年的价格上涨，是超出开发企业之前预期的。因此近期虽然发生了理性回归，但仍然具备合理的利润空间。
万科董事会办公室主任谭华杰称，由于大量刚性需求的存在，至少在中国人口变迁的趋势没有发生根本性转变之前，市场真实购买力的基础是非常坚实的，房价不存在长期深幅下跌的空间。另一方面，房价的短期涨跌，与住宅企业的收益之间的关系也并不像表面上看起来的那么简单。企业经营是基于预期的利润水平，房价的短期波动，甚至房价的长期趋势，对行业的平均收益率都不会产生重大影响。如果市场心态短期内出现恐慌，不排除过度调整的可能。但过度调整正如同过度上涨，只能是短期现象。他们相信房价不存在长期深幅下跌的可能性。
而且即使从短期来看，“调整后的房价相对2007年初依然是向上的，合理的利润空间依然存在。”此外，谭华杰和万科董事会秘书肖莉都表示，万科的市场战略是“倍速于大市成长”，因此在行业调整期将利用资源整合的优势，希望将万科的中期市场份额目标设为5％。这一目标相比2004年万科提出千亿目标时的3％有了65％以上的增长。
此外，万科表示今年开工的项目主要是2005～2007年获得的土地，但是由于楼面地价低于市场单价，依然存在合理空间。而少数高价地王项目，“在以后的经营中我们需要引以为戒，对于这些少数地块，我们将精耕细作，通过提高产品价值来提升其未来收益。”而在今年，万科的中小户型产品将在去年占总数40％以上的基础上有所提升。
在住宅产业化方面，万科透露目前上海的试验楼盘上海新里程20和21号楼工业化住宅已经于2007年11月开始销售，目前销售率85％。而万科的首个廉租房广州万汇楼将于2008年年中交付使用。
万科回应跌破增发价：覆巢之下焉有完卵
作为去年首个跌破公开增发价的地产股，万科A近5个月以来股价在多数交易日都在增发价下方运行。
去年8月22日，万科A发布公告称，公司增发计划已经获得证监会批准，拟增发A股股票3.17亿股，发行价31.53元/股，募集资金近100亿元。去年9月5日，万科A增发股正式上市交易，但股价却基本呈逐波走低之势。3月14日，万科A股价曾下探至20.10元，较增发价下跌近1/3，随后几个交易日股价震荡上扬，昨天，万科A收报24.66元，但距离增发价还有22％左右的差距。
3月26日，万科召开2007年度业绩说明会，其高管首次就万科A跌破增发价以及再融资问题作出回应。
“股价跌破发行价，公司管理层压力也很大，我们会把这种压力转化为动力，更加努力地去经营好公司的基本面。”万科董秘肖莉表示，公司2007年的增发价格，在现行的发行规则基础上由投行根据市场情况所决定的。
肖莉进一步表示，去年下半年以来，由于各种内外因素的影响，股市整体出现了较大幅度的调整，包括地产、金融在内的蓝筹股普遍下挫，在这种市场气氛下，万科的股价也无法独善其身。
而对于万科未来的股价走势，以及目前24元左右的价格是否反映了合理的估值水平，肖莉表示，从微观的角度看，股价是投资者根据公司业绩成长性、管理团队的战略眼光和管理能力、公司的治理水平等等基本面因素给予公司的定价，这是公司股价的价值中枢。“尽管外界的市场不可控制，但是因万科处在一个需求持续稳定增长的行业，管理层有信心保持业绩的持续增长，管理层也有信心通过未来的业绩成长和业绩释放来保持股价的长期提升。”
而对于在年报中透露的再融资计划，万科总经理郁亮表示，行业调整会给资金充裕的企业带来难得的发展机遇，万科如果能在时机成熟的时候进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住发展机会，并提高未来每股收益的持续成长性。但管理层在这一问题上将非常慎重。
“只有在充分考虑资本市场状况、股东和投资者承受能力的基础上，在获得广大股东认同的前提下，股权融资才能提上议事日程；此外一旦启动该项工作，公司还应尽一切可能，选择合适的时机、合适的规模、合适的融资方式，以避免融资本身可能对证券市场造成的重大不利影响，同时确保融资为股东带来盈利增长。”郁亮说。
在内地房企融资受限的情况下，万科表示，公司将强化与原有资金合作伙伴的合作关系，同时积极创新融资方式和手段，尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品，以此解决现金流问题。
而就万科再融资是否由于开工项目及地价带来资金压力的疑问，郁亮强调，万科可以在一段时间内，不依赖股权融资而保持每股收益的良好成长性，主要方法是增加合作项目比例，将主要资金用于开发合作方的存量土地，而不是自己购买项目资源。在这种模式下，公司可以实现非常高的周转率，并使净资产收益率在一段时间内呈上升趋势或维持高位，从而通过内生增长支撑每股收益的成长性。
“但这种方式将使得公司的操作规模急剧扩大，并非可以永续经营的模式。因此，长期具有良好成长性的企业不断进行股权融资，正是使原有股东的投资实现增值的重要方式，美国新经济时代开始后，几乎每一家新兴企业的成功历史都说明了这一点。”郁亮表示。
此外，肖莉还表示万科去年已就发行59亿元公司债向证监会提交了发行申请，预计年内实施。
王石：房价依然会稳步上升万科将加紧并购昨天，万科集团在香港召开2007年业绩发布会，董事长王石再次对自己此前的“拐点论”作了澄清。他表示，珠三角地区房价属于合理回落，随着内地银根紧缩，这一市场调整还将持续，万科将把握机会进行项目并购。
王石还称，在经济增长的趋势下，从中长期来看，内地楼市依然将稳步上升。
去年净利增加110.81%万科在发布上宣布，截至2007年12月31日，万科地产（000002）营业收入达355.27亿元，同比增98.27%。公司全年实现净利润48.44亿元，同比增110.81%。基本每股收益0.73元，比上一年0.39元增长87%。公司董事会建议2007年度分红派息方案为每10股派送1元（含税）的现金股息，同时还以每10股转增6股的比例，向全体股东转增股本。
把握机遇加紧并购对于当前不断升温的楼市“拐点论”，王石表示，内地特别是珠三角地区，其楼价正理性地回落，但并不是说会出现大跌，内地楼市并不会如股市般从牛市转向熊市。
他说，虽然近期股市表现不理想，但并不会因此而影响内地楼市成交量的扩大。反而是内地宏调收紧银根，使得货币流动性减少，并可能导致房地产市场继续调整。在这种情况下，万科集团将把握宏调带来机遇，并购优质企业的住宅项目，可望维持集团资产回报率超过15%水平。
截至去年年底，万科集团土地储备增至建筑面积1821万平方米，全年增加930万平方米土储，约有40%来自收购公司或合作方式取得。去年集团资产回报率由14.5%升至16.5%，毛利率上升约1至2个百分点至30.4%。而公司在内地住宅市场占有率上升0.9个百分点至2.07%。
中长期看涨房价不过王石表示，在内地经济持续保持增长趋势下，加上东南沿海地区城市化趋势不变，中长期来看，房价依然会稳步上升。
2007年12月，王石在“海螺行动”新闻发布会上首次表示，楼市拐点到来。此后，他在博客上再次表示，市场会从过快上涨过渡到理性调整，这是万科反复强调过的观点。
王石抛出“拐点论”之后，关于内地房地产市场是否已经出现拐点的讨论，一时成为热点。在“楼市拐点”争论正酣之际，万科执行董事肖莉表示，去年公司实现销售面积增长90.1%至613.7万平方米，交房面积增长55%至445.3万平方米。
肖莉还表示，集团计划今年交付面积进一步增加至约689万平方米，年内动工面积为848万平方米。目前集团手头现金约为170.5亿元，净资产负债率22.9%，不排除未来随市场变化作多元化融资。（作者：刘秀浩）
（特别提示：本文仅代表作者个人观点，不代表人民网观点。）
（《东方早报》）
科年报：销售套数冠全球 跻身世界最大
万科今日公布的2007年年报显示，公司去年实现营业收入355.3亿元，实现净利润48.4亿元，同比分别增长98.3%和110.8%。公司销售额继2006年率先超过200亿元后，2007年再度大幅增长146.6%，达到523.6亿元，成为国内首家突破500亿元的住宅开发企业。
2007年，万科实现基本每股收益0.73元，剔除摊薄因素后较上年增长87.18%。根据同日公布的分红派息预案，公司将每10股派送1元（含税）现金股息，同时以每10股转增6股的比例，向全体股东转增股本。
市场占有率增至2.07%
2007年万科共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界首位，已经跻身全球最大的住宅企业行列。2006年，这一纪录的保持者是美国四大开发企业之一的Horton，然而随着美国住房市场陷入整体低迷，Horton的销售业绩出现下滑，2007年仅销售约3.4万套。
万科的业绩也跑赢了行业大市。过去三年，全国商品住宅销售金额的复合增长率为33.7%，而万科销售收入的复合增长率则达到93.7%。公司的市场占有率不断提高，从2005年的不足1%，提高到2006年的1.25%，进而提升至2007年的2.07%。
公司在工厂化技术的研发和应用方面也取得重要进展。位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”。2008年，万科采用工厂化技术的开工面积预计将超过60万平方米。
年内欲进行一次股权融资
年报显示，截至2007年末，万科的净负债率为22.9%，低于行业普遍水平，显示公司偿债能力强，资金压力较低。截至2007年末，万科共持有货币资金总额170.5亿元，充裕的流动性以及稳健的财务策略，为公司积极应对市场变化提供了坚实的资金基矗
万科管理层表示，如果年内能进行一次股权融资，将有利于万科抓住行业整合带来的发展机遇，并确保未来每股收益的良好成长性。但公司将高度慎重，万科管理层认为，只有在充分考虑资本市场状况、股东和投资者承受能力的基础上，在获得广大股东认同的前提下，股权融资才能提上议事日程；此外一旦启动该项工作，公司还应尽一切可能，选择合适的时机、合适的规模、合适的融资方式。
王石坚定看好行业前景
对于市场和行业的前景，公司董事会主席王石充满信心。他表示，万科对行业的判断从未动摇过。当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。市场从过热向理性的回归，不仅不会影响到行业的成长，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。
2008年深圳房价在四、五月大规模降价？
本文来源：南方报业网—21世纪经济报道"2008年深圳房价明显缺乏大幅上涨的动力，调整期的房价分水岭即将出现，关内均价将回调至1.5千万左右，关外均价将回调至万元以内，但不会出现大涨大跌，"英联国际不动产总裁、首席经济学家郭建波在每年一度的预测深圳楼市走势的研究报告会上表示，"经历长时段整固的市场，在重回市场的理性消费需求支撑下将逐渐回暖。"
今年房地产销售仍然堪忧2007年控制流动性泛滥是金融政策的一个主要战线，中国人民银行先后十次提高存款准备金率和六次上调金融机构人民币存贷款基准利率。大量的资金在金融政策的导向下，从股市、楼市中流回银行。
"货币政策关心的主要是价格的稳定，与资产价格之间没有非常直接的联系，不能对资产价格产生直接的效果，但是政府希望通过货币政策对资产价格产生一定作用。所以，加息以及提高存款准备金率也将继续波及资金密集型、需要从银行获取大量贷款的房地产业。"郭建波说。
资金流动性过剩和中国巨大贸易顺差的问题，根源在劳动力和资源成本上的比较优势，在这些优势消失之前，贸易顺差不可能大幅减少。尽管存款准备金率一再上调，但同时市场流动性过剩状况不断增加，政策取得的效果仍然有限。"2008年为了防止经济过热和流动性泛滥，流动性回收力度将持续。央行回收流动性的任务仍然非常艰巨，因此仍将动用各种货币政策工具回收流动性。"郭建波认为。
国泰君安地产行业首席分析师张宇也认为，在房地产行业的决定性因素就是银行信贷投放，直接决定很多企业的经营方向。在银行继续实行货币从紧、信贷调控的背景下，2008年房地产的销售情况仍然堪忧。
郭建波认为，通过对房地产开发信贷、消费信贷、征信管理政策的强调与调整，从房地产信贷的源头及流向等多方面规范房地产信贷的管理，预期2008年房地产信贷政策将延续2007年调控的思路，以达到在市场供给上使增量、存量土地快速转化为有效供给，需求上支持中小户型及自住需求，抑制大户型以及投资性需求的调控目标。
降价在四、五月集中出现2007年，庞大的市场需求，使得房地产企业对资金和土地的需求更加迫切。2006年开始的股市复苏，资本市场与房地产市场开始联系紧密。主要表现为银行贷款比例在房地产投资中所占比例呈下降趋势，而包括股票融资在内的自筹资金比例则呈上升趋势。
2007年是中国房地产企业与资本市场全面对接的一年，面对间接融资受限，一些房地产企业选择了资本市场的直接融资渠道。近一年来，有上市潜力的房地产企业纷纷登陆资本市场，碧桂园、合景泰富、远洋地产、SOHO中国、中国奥园等成功登陆香港交易所，万科、保利、富力等企业，实现了股票增发。据不完全统计，2007年以来共有25家房地产上市公司通过增发、配股等融资方式，募集资金超过千亿元。房地产类上市公司的定向增发融资，使更多的非房地产类企业的资金流入了房地产企业。资本市场融资已经成为各大开发商主要的融资方式。
但是随着资本市场的渐入熊市，再融资渠道收紧，上市公司在资本市场获得资金的能力减弱。
万科、招商、金地、保利，四大上市开发商，反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年四公司的每股经营性现金流均为负值，且均为各公司5年来的最低值。万科的每股经营性现金流为-1.52，招商地产为-4.74，金地集团为-7.52，保利为-7.65。四大开发商2007年的存货周转率也是历年来的最低值。万科的年度存货周转率只有0.42，5年来持续下降。金地集团的年度存货周转率为0.31，保利的存货周转率只有0.25，招商地产的更是低至0.16。由于项目建设周期一般为2-3年，按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4，但是这几大开发商中，只有万科的存货周转率稍高于0.4。
降价成为2008年即将出现的"集体现象"，郭建波认为:"目前还没有实质性全方面的大规模的降价行为，我们怀疑四五月份会有这样的行为。开发商尤其是大开发商，要维持现金流和开发计划，必须要保持销售速度，四五月份会是清盘和在售楼盘价格体系最公开最透明的时候。房价中枢将下探到明朗位置。挤掉泡沫后，一年就会企稳，调整到一定价格后，投资热得到控制，就达到政府调控的目的。" 随着降价的铺开，一些楼盘已经出现回稳，招商地产营销中心负责人表示，最近一周交易量统计，已经回升至2007年8月水平。百仕达副总罗雷也表示，红树西岸的销售也在近期出现单周销售过千套的放量。
在持续的调控下，开发企业土地储备策略在理智中趋于谨慎，量力而行。开发企业将宁可承担未来拿地更加困难的风险，也不愿在透支未来资金。近期深圳的多宗土地出现流拍，显示出开发商谨慎拿地的心态。
