去年12月央行出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中称，“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，其中人均住房面积如何确定成为补充通知中的一个疑问。记者日前了解到，由于目前相关部门还没有出台相应的政策，目前北京市各大银行仍严格执行二套房贷政策。那么如何办理第二套放贷呢？

    评定的两大标准

    目前北京市各家商业银行对于二套房贷的界定标准基本一致，主要是两条：1.以家庭（配偶以及未成年子女）为单位，以人民银行征信查询为准；2.已利用银行贷款购买住房，无论是否结清，再次购买住房且贷款者。在第一条中，比如丈夫贷款购买第一套，那么以妻子名义再次贷款购房的，执行二套政策；异地已贷款购房，在本地再次贷款购房的，执行二套政策，这些都可以通过人民银行征信系统进行查询。

    在第二条中，其中人均住房面积成为政策执行的关键，央行在文件中并没有明确面积的标准，到底是由银行、建委还是统计局数据认定，还存在疑问。日前，有传言，建行初步确定家庭人均面积未达26.6平方米（产权证面积/户口本人口），假如此传言成真的话，按照此标准比如一个3口之家，原住房面积为75平方米，贷款未还清；孩子长大后，原住房比较拥挤，准备贷款买一套大户型，按照建行的政策，    该户购房者的人均面积为25平方米，低于26.6平方米，购买第二套时就可享受首套的优惠政策。此举在推动补充通知顺利执行的同时，也会促使其他银行不断跟进。

 

    需准备的资料

    利率方面，对于第二套房贷，各家商业银行都严格执行上浮10%的政策，即8.613%；以同样贷款50万元，期限20年、等额本息计算，年利率8.613%的每月还款4374.9元；如果享受下浮15%的优惠利率，每月还款为3773.8元，可节省601.1元；差额是比较明显的。

    贷款流程分六步

    第二套房屋贷款本质上与第一套贷款类似，差别只是贷款成数及贷款利率；其流程与第一套房贷是一样的，大致分为六步。

    第一步，签买卖合同；交易双方签署北京市二手房买卖合同。

    第二步，面签；买卖双方到场（如贷款银行是建行，卖方可不用到场）与银行签署《个人住房贷款合同》，提供身份证、户口本等身份证明、收入证明、营业执照副本复印件加公章等资料。当天可完成。

 

    第三步，初审；银行对客户贷款资料进行审核，初审一般需要3-5个工作日。

    第四步，过户；经纪公司权证专员陪同客户办理过户手续，时间由各区房地局决定，比如朝阳区是30个自然日取证，东城、西城、崇文、宣武四城区是20日取证，海淀区当天就可以取证。

    第五步，抵押，取得新房产证后，买方把房本及银行的抵押资料送至房地局进行抵押；时效根据各区房地局抵押时间及抵押单量不等，比如朝阳区，抵押时效为30个工作日；由于交易量大，目前抵押需要排号；实际时间可能长于30个工作日。

    第六步；客户还款；做完抵押后，客户可以拿到新房产证，并开始按月还款，交易完结。

    三个注意事项

    由于各家银行均严格执行二套房贷政策，特别是利率上浮10%，将使二套房贷成本出现较大幅度的上升；为此“链家地产”研发中心人士建议消费者可尽量选择公积金，并事先计算好人均住房面积，

    第一，尽量选择公积金贷款。公积金贷款购第二套房仍可享受优惠政策。第一套使用商业贷款的，购买第二套使用公积金贷款仍可享受首套贷款政策；购买两套都使用公积金的，只要把第一套的贷款余额还清，仍可享受首套政策。而且公积金利率优惠，贷款成本低，贷款50万元、期限20年、等额本息比较，商贷优惠利率每月还款3773.8元，公积金每月还款3360.8元，月供可节省413元。

 

    第二，事先计算人均住房面积。如果按照传言中建行的二套房贷拟执行的标准，客户已利用银行贷款购房，如果家庭人均面积未达26.6平方米（产权证面积/户口本人口），那么再次贷款时可以享受首套优惠政策；消费者如果是向建行申请贷款，可以事先比较人均住房面积是否超过26.6平方米。

    第三，及时备齐资料，节省办理时间；贷款流程步骤较多，特别是过户、抵押时间耗时较长，及时备齐相关资料，有利于尽快办理完结。其中收入证明材料不易办理，单身购房者容易遗漏单身证明。