王石澄清拐点

    全面降价首季显效 王石拐点论一石二鸟？

    4月8日， 万科A公告，今年一季度累计销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，分别比去年同期增长82.9%和119.1%。一季度的数据显示，万科销售仍保持较高的增长势头。

    值得注意的是，新增项目比去年同期减少37.8%，扩张速度锐减。显示其对未来市场信心仍然不足，加上一系列降价行动，“万科坚决看空2008年，所以他选择清货。”东莞证券首席分析师李大霄分析，“并且抛货要坚决。”

    看空2008

    根据今年前三个月的简报统计，万科总共增加项目7个，总建筑面积86.75万㎡，而去年同期，则增加项目12个，规划建筑面积合计139.5万平方米，增量土地储备面积减少四成。

    今年一季度销售增长较好，首先是因为2006、2007年土地储备量大增，开工面积得到保证，前两年土地储备的新增面积都超过1000万㎡，2006年为1206万㎡，2007年，“公司新增项目规划建筑面积合计1142万平方米，按万科权益计算的建筑面积934万平方米。而截至去年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1821万平方米。”

    虽然销售未受影响，但其新增土地面积大幅下降，2006年同期新增土地面积为184.1万㎡，2007年为139.5万平米，今年则与前两年相比，分别下降52.8%、37.8%。未来两年，开发规模明显缩小。

    万科在2007年年报中提出，2008年企业发展的主题词是“虑远积厚，守正筑坚”，足以显示出其防守色彩。

    事实上，万科担心2008年楼市成交量走淡，销售业绩与利润不能实现令人满意的增长，为此，在去年为今年预留了相当一部分销售、利润。

    万科去年实现销售523.6亿元，而实际结算销售收入仅351.8亿元，结转销售仅占全部已实现销售的67%。这意味着万科有33%的销售额，171.8亿元未结转，如此巨额销售将在今年直接形成营业收入。

    某业内人士预计，上述171.8亿元若全部结转至一季度，不考虑今年前三个月的销售，按照万科的68.72亿股总股本，和去年一季度14.88%的销售净利率估算，则今年一季度，万科每股收益可达0.372元，而去年同期每股收益为0.14元。

    显然，如此安排是出于对今年可能实现的销售偏少的担忧。