提出限房价反映出某些人头脑中根深蒂固的计划经济思维，一遇到困难，旧的思维模式就回潮。在转型经济中，市场机制与过度的政府干预同时并存。如果不加约束，权力就会在市场上寻求自己的价值，这就是我们通常说的寻租。赋予政府官员的权力越大，寻租的空间越大。

 

    “双限房”中“双限”的是与非

    记者：现在有关部门和地区热衷于搞“双限房”政策，把这看成是解决房地产问题的突破口。徐教授，您是房地产和金融专家，对此您怎么看？

    徐滇庆：“双限”中限户型有理论基础，而限房价没有理论基础。有关部门提出双限房，既限户型又限房价，把两样事情捏合在一起，好比是画蛇添足。

    记者：有人说，限户型和限房价不都是政府干预吗，两者看不出有什么区别呀？

    徐滇庆：说这话的人只知其一，不知其二。限户型是实行有效的市场区隔，保证市场竞争机制能够充分、有效地发挥作用。而限房价却不折不扣地破坏市场竞争机制。

    限户型针对的是没有市场边界区隔的土地政策。显然，如果让穷人和富人去争同一块地，无论如何穷人也拿不到。简单的土地招拍挂，不能保证穷人的居住权利，因此出现了典型的“市场失灵”。如果不限制户型，在大都市将出现清一色的豪华大户型住宅。表面上看似公平，实际上是极不公平。如果把穷人边缘化，把一般老百姓赶到远郊，出现一些贫民窟，后患无穷。只有采取限户型政策才能让老百姓买不起大的买小的，给一般民众以选择空间。因此，必须坚持执行限户型政策，用70%以上的面积盖90平方米以下的住宅。

    可是，限房价却没有理论根据，无论以哪种方式去限制房价，只能把事情越搞越乱。

    “限价”真能解决房价上涨过快问题吗？

    记者：有关部门提出限制房价也许出于一片好心。房价暴涨，惹得老百姓怨声载道。如今直扑主题，用限价房向下牵引房价，难道不是一件好事吗？

    徐滇庆：这只是一厢情愿。传说中大禹的老爹受命治水，他四处筑坝堵塞，结果洪水泛滥，最终断送了自己的性命。谁也不能说他老人家的用心不好。虽然限房价和治理水患不同，但是要特别注意，千万不要好心办坏事。记者：那么，限房价到底“坏”在哪？或者说，如果达不成向下牵引房价的目的，会有什么副作用吗？

    徐滇庆：无庸隐讳，不少官员内心深处还存留着计划经济的烙印，一遇到难题就习惯性地搬出计划经济思维。一见到房价上涨，最直截了当的办法就是动用政府的权威，给房价设定一个上限。

    迄今为止，限房价依然是许多政府文件中经常强调的内容。无论是在民间还是在新闻媒体上都流传着一种说法，如果房价继续暴涨，政府将出台更为严厉的调控政策。究竟所指为何？虽然没有明示，许多人猜测，无非就是用行政手段来直接限制房价。显然，关于限价房的讨论不仅有关纠正现在的失误，而且还可以预防更大的错误。

    什么是限价房？有人试图给出限价房的定义：“限价房是带有住房保障性质的商品房，其性质仍然是商品房。政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，最终设定土地出让价格。”看起来这个定义四平八稳，却存在着严重的错误。

    第一，“限价房是带有住房保障性质的商品房”。这句话内涵混乱，自相矛盾。商品房属于市场经济范畴，住房保障是政府必须关注的社会责任。商品房交易原则是利润最大化，而政府必须关照弱势群体，保障社会稳定，不能把利润放在首位。“看不见的手”指导商品交易，而“看得见的手”维护市场竞争秩序和社会稳定。既然是商品房就没有住房保障的任务。这是两件不同的事情，混淆在一起只能说明逻辑混乱，缺乏经济学基本知识。

    第二，限价房没有定价原则。如果说限价房是商品房，那么其交易就必须遵照市场竞争原则。房价必须从公平的市场竞争中产生。在市场竞争中价格取决于供求关系。在房地产商和购房者之间的讨价还价属于市场竞争范畴。在供不应求的情况下，房价取决于购房者愿意支付的上限。而商品房是高度不规范的，其地点、环境、楼层、朝向、结构、质量等都会影响到购房者愿意支付的上限。从严格意义上来说，世界上不存在两套完全一样的住宅。如果一定要限房价，必然把确定房价上限的权利交给政府官员，请问，定价的理论和原则是什么？

    房价有四种基本估算方法：市场比较法、收益还原法、成本估价法和假设开发法。有些人提出要在测算商品房成本的基础上确定限价房的房价。把建筑安装成本、销售费用、资金成本、税费、地价都算出来，加上一个合理的利润率就是房价。

    如果没有理论指导，交给官员的权力就是绝对权力，而绝对权力必然导致绝对腐败。开发商会通过贿赂牟取高房价。最后，不知道有多少官员会因此而犯案入狱。

    第三，限价房缺乏政策边界。据说，限价房主要是从源头上控制房价，保障中低收入者的住房权力。如果限价房没有给购房者带来什么好处，那么，搞不搞都没有什么意义。如果限价房包含着某种好处的话，就难免人们为了追逐好处而争先恐后，由于僧多粥少，必须要明确地规定获得限价房的边界。非常遗憾的是，人们口头上流传的“中低收入”、“夹心层”并没有一个明确的边界。究竟多少收入算中等收入，多少算低收入？这个边界因地而异，因时而异。如何计算收入也是个问题。在许多情况下，工资只不过是人们收入的一部分，还有资产性收入和其他收入。哪些该算，哪些不该算？对于某些官员来说，灰色收入相当可观。这些都很难估算。没有边界就没有政策。限价房政策的边界不清会带来很多弊病。

    第四，限房价的用意是通过限制房价，把开发商的一部分利润转移给购房者。虽然提出这个方案的用心良好，却过高地估计了政府对经济活动的监控能力。无论做什么事情，都要考虑信息是否对称。否则，一定是上有政策，下有对策。许多用心良苦的政策变成了走过场。众所周知，开发商拥有的信息远远超过政府和购房者。在信息不对称的情况下，博弈的结果必然有利于拥有较多信息的一方。即使能够堵住其他的漏洞，开发商仍然可以在工程质量上大做手脚。你要限制房价吗？可以。在信息不对称的情况下，逼房地产商让渡部分利润，最终，人家的利润并没有减少，降下来的是工程质量。难怪有些购房者担心说：“资本的逐利性决定了开发商追逐高额利润的本能，限价房缩小了开发商的利润空间，开发商会不会通过偷工减料来降低成本，会不会因此带来产品质量问题？”房地产商很可能以次充好，偷工减料。交工的时候看着不错，隔几年就千疮百孔，毛病全暴露出来了。最终吃亏的是老百姓和政府。

    限价最终的结果要么是彻底回到计划经济，要么是权力租泛滥、腐败盛行

    记者：看起来，从理论上说，限价房确实会贻害无穷。

    徐滇庆：理论和实践都证明限价房是错误的。我国不是没有限房价的实践，在全国各地都尝试过，哪里有成功的经验？

    2007年4月，南京房价暴涨，同比涨幅11.5%。为了抑制房价，南京市政府接二连三推出一系列政策。政府核价，明码标价，一套一价，不准涨价。该细则规定，普通商品住宅的净利润率为8%，经济适用房为3%。要求开发商必须取得物价局对房价的批文、商品房价格审核联系单、商品房备查价目表等三项文件之后才能对外销售住宅。

    强行限价的结果并不理想。有些开发商为了抵制新政干脆不领取销售许可证，从5月30日到6月5日，南京商品房上市量从每周的25万平方米急剧下降为10.22万平方米，几乎下降了60%。尽管政府采取了一系列直接限价措施，但是南京的房价并没有因此而下降。国家统计局在6月14日发表数据显示，南京市房价在5月份同比上升9.2%，在全国位居第六。6月份，全国70个大中城市房价同比上涨7.1%，南京上涨11.3%。位居全国第三。

    北京在2007年5月推出首批限价房，可是让购房者大失所望，限价房的最低售价为6250元/平方米，低收入的人群还是买不起。购房者议论纷纷，和周边商品房相比，限价房的价格似乎低一点，可是质量不怎么样，位置也不理想，似乎还不值这个价钱。限价房政策出台之后，好话不多，抱怨不少；感谢不多，批评不少。记者：难道就没有什么手段能管理房价？

    徐滇庆：当然有。房价是整个价格系统中的一个部分。而价格体系是一个系统工程，牵一发而动全身。限了房价就要把上游和下游的价格都管起来。上游还有上游，下游还有下游。只要开始控制价格就由不得你了，只能一个又一个地控制下去。一松手就出现腐败和混乱。最后，必然将全部价格都管死。这是什么？计划经济。在计划经济时代盖的住宅大多是桶子楼。尽管在计划经济体制下房价从来没有暴涨过，请问，如今还有几个人愿意去住桶子楼？

    记者：看起来，限房价只不过是房地产政策中的一个话题，实际上，涉及到的却是改革开放的大政方针。

    徐滇庆：提出限房价反映出某些人头脑中根深蒂固的计划经济思维，一遇到困难，旧的思维模式就回潮。在转型经济中，市场机制与过度的政府干预同时并存。如果不加约束，权力就会在市场上寻求自己的价值，这就是我们通常说的寻租。赋予政府官员的权力越大，寻租的空间越大。因此，必须坚定不移地坚持改革大方向，让市场管市场，而政府集中力量管好宏观政策，规范市场竞争秩序，花更大的气力照顾好弱势群体。