一边是楼价下跌30%~50%，一边是写字楼租金持续上涨，沉寂与火爆交互支撑着金融震荡下的胡志明市房地产市场。

　　越南6月21日发布的数据显示，胡志明市一类写字楼月平均租金已上涨至每平方米80美元，排名全球第13位。

　　自2009年1月1日起，越南房地产的大门将向世界敞开——“有条件允许外国人在越南购房”。来自越南官方的统计，已有超过10亿美元的资金站在市场的门口。越南房地产的未来将走向何方？

炒房是富人的游戏

　　在过去几年里，越南被称为继中国之后最有投资价值的市场，房价连续以每年20%以上的速度攀升。2007年，越南房价大幅攀升，有的涨幅达到骇人的300%~400%。

　　一个被广泛引用的数据是，胡志明市中心的房价达到了每平方米5000美元，商业地产的价格超过了东京银座和纽约第五大道。仅在四个月前的2月13日，越南CBRE公司还预报越南2008年不动产需求量激增、房地产市场将较去年活跃，为何又忽然出现了30%~50%的跌幅呢？是什么影响了越南楼价的波动？

　　王庆波认为，房价上涨与越南人对黄金的追捧热情相关。“比如说你买房子、买土地，一般人会问你这块地值多少黄金。”王庆波说，“越南这个国家是将黄金看成是第二种、第三种可以流通的货币来对待的。所以越南有黄金存款利率，黄金跟美元可以在市场上直接兑换。”过去几年黄金本身上涨了3倍，房价也必然水涨船高，这是美元贬值造成全球通货膨胀的一个缩影。其次，越南的股市一度虚高，越南人炒股赚了钱，又习惯投资房产。

　　世邦魏理仕研究部近期发布了最新的研究成果，汇总了截至2008年3月31日的过去12个月中租金最贵及租金增长最快的全球市场跟踪调查的结果。报告显示，胡志明市在该时间段内租金增长最快，增幅高达94%，成为全球写字楼租金增长最快的城市。美国不动产服务公司Cushman&Wakefield认为，胡志明市写字楼租金持续走高是由于越南经济发展和外国直接投资增长迅速，对写字楼的需求量很大，市场由此供不应求。

　　越南投资网CEO李伟认为，“由于政府对外资在越南购房的限制导致需求无处释放，从而带动了租金上涨的火爆局面。”

　　越南法律规定，外国人不能在越南买房，所以如果外商在越南开公司找办公室通常只能采取租赁的方式，或者以当地越南人的名义买房。由于后者存在一定的法律风险，所以越南的购房主力主要是当地的富人，而非外资。因此，房价下跌影响的也主要是这部分当地的富人，对越南普通居民来说通常该买不起的还是买不起。

　　富兴美是由台湾中央贸易开发公司兴建的一个越南居住示范区，是当地的富人区，房价最高时达到每平方米2500~3000美元，现在是每平方米1500~1800美元，下跌了35%~50%。但这对于月薪200美元左右的普通白领来说，还是太贵了。

　　胡志明市的房地产价格呈现明显的地域分化，如第一郡的平均房价要远高于第五郡。普遍认为，胡志明市高档商品房价格大约跌了30%~50%，中低档的房子的价格则没有跌这么多。

　　越南中国商会会长杨真认为，越南房价的下降主要是受银行紧缩货币政策的影响，“在如此高的利率和通胀下，地产市场的沉寂不可避免。”

　　在此之前，依靠银行贷款是越南本土地产开发和代理商们的通行办法是，一些开发商甚至70%~80%的项目资金都来自于借贷。但是现在，由于政府采取紧缩货币政策，只允许借贷项目30%的资金，各商业银行的最高贷款利率由原来的18%调高到21%。炒房者失去资金支持，又背负了很重的利息，只好纷纷抛售以缓解压力，从而导致了楼价大跌。

在降温中发展

　　为了避免炒房族给银行经营带来风险，越南政府在采取紧缩货币政策的同时还出台了专门针对房地产的调控政策。

　　据越南中国商会胡志明市分会副会长兼秘书长孙岩介绍，从2009年1月1日起，政府将对高档商品房的二手交易征收高达25%的“房地产交易税”，并刚刚出台了如何界定高档、中档、低档住宅的细则，同时要求不准卖楼花，商品房至少打好地基、建到与地面平齐，才能销售。

　　面对同样飙升的建材价格，越南政府也狠下“连环杀手锏”。越南政府控制新投资、新开发的项目，除了国家重点的项目，暂时不批或者押后批，同时控制对房地产商的贷款，使建材需求量降下来。而且，政府还要求越南水泥总公司，将北方过剩的水泥调运到南方，缓解南方水泥供应的紧张局面。

　　据中国建筑工程总公司越南分公司的总经理余索介绍，前段时间越南工程量大，中间商见有利可图，便大量进口钢材，并囤积居奇。现在供过于求，钢价下跌，中间商又想把囤积的钢材出口到国外去。胡志明市最近已敦促国家禁止钢材的再出口。余索说，目前，胡志明市内囤积的钢材多达120万吨，越南全国囤积的钢材多达230万吨，这一数量已相当于越南一个季度的钢材销量。迫于降价风险，中间商只能开闸放卖，目前越南的钢材价格已回落至1000美元/吨。

　　尽管外国人在越南购房的政策还尚待时日，但大量外资已经以产业资本的方式进入越南的房地产业。

　　来自越南官方的消息显示，除了现在兴建的高级公寓项目外，新加坡Keppel Land将兴建第二郡高级都市区、第七郡居民区等项目。其他各国房地产公司预计在越南的不动产市场投资则预计将达10亿美元。胡志明市不动产协会则表示，协会近期已经接待了许多来自韩国、新加坡和马来西亚等国的房地产经纪企业代表，了解胡志明市的投资机会。如果本土地产商的资金匮乏情况持续下去，半年后，外国投资者就可以低价购买国内企业的项目，地产市场也有可能被再次拉动。