随着交通路网和市政配套的完善，在自住需求增加的同时，别墅产品从传统的第二居所向第一居所转变，经济别墅、城市别墅已成为今年上半年市场供应主流。
市场供应：别墅新增供应持续减低
戴德梁行统计数字显示，２００７年１—８月北京市别墅市场新增供应持续减低，市场需求却愈加旺盛，供求差距进一步扩大至１．９６的销供比值。
从市场供应来看，市场放量明显减少。１—８月北京市别墅新增供应２１７０套，新增供应面积６３．０５万平方米，同比分别降低了４１．０８％和３８．４６％。随着禁止别墅用地供应和审批政策的实施，别墅产品开始逐渐稀缺变得奇货可居。１－８月全市新增供应项目共３１个，其中新入市项目１２个，老盘后续新增供应项目１９个。从新增供应项目所属区域来看，西山别墅区所占比例最多，有８个项目入市。其次为泛ＣＢＤ别墅区与亚奥京北别墅区，分别各有５个新入市项目。
来自北京房地产交易管理网站的统计数据也显示，不少别墅项目开盘后销售速度都很快， 例如，金隅山墅规划建筑面积为１０万平方米 ，今年８月８日一期５８套开盘，开盘均价为１６０００元／平方米，开盘４天全部销售完毕，实现销售面积１２７７４．２４平方米，销售金额达２．０３亿元。９月１７日项目二期３８套开盘，开盘均价为１７５００元／平方米，３天全部销售完毕，销售面积为８０２９．４２平方米，总金额１．３亿元，也就是说别墅项目一个半月内销售了近百套。同样位于阜石路附近的燕西台别墅项目也在市场中处于热销状态。
需求特征：经济别墅、城市别墅受宠
从需求特征来看，随着交通路网和市政配套的完善，在自住需求增加的同时，别墅产品从传统的第二居所向第一居所转变的特点也十分突出。小户型、低总价的经济型别墅在市场中异军突起，并逐渐成为市场的主角。２００－３００平方米左右的精致、紧凑、经济的小户型别墅产品已成为今年上半年市场供应主流。
还有，兼具“城市”和“别墅”双重身份的城市别墅也非常适合充当第一居所。“城市别墅所具有独特的居住环境则是购买者更为看重的因素，尤其是具有优越景观的城市景观别墅。”中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌这样指出。别墅产品一定是以生态环境来取胜的，相对郊区别墅来说，城市别墅所欠缺的就是景观，如果城市别墅具有优质的景观环境成为城市景观别墅后，则绝对是城市别墅市场中的稀缺产品。
但这是不是就意味着城市别墅能够处处落地生花呢?芽“北京的西面像阜石路、万柳一带，是人文或自然环境很优越的地方，做出城市别墅几乎全部具有优质的景观特征，这些城市景观别墅市场是绝对没有问题的。”中原地产华北区域总经理李文杰表示。
尤其是位于北京传统生态区域京西阜石路的别墅项目，其周边有香山公园、植物园、颐和园、圆明园等京城知名园林，同时加之别墅产品社区所具有的良好的生态环境，该区域附近的城市别墅的增值潜力一般相对较高。像金隅山墅等城市景观别墅，更将成为购房者追捧的产品。
租赁市场：出租别墅空置率有所下降
出租别墅租客一般为家庭型外籍高级管理人员，需求面积大、租期长是其共同的特点，因此别墅的租金价格比较稳定。 戴德梁行今年三季度统计数字显示，出租别墅的平均租金价格继续维持在１３２．９元／月／平方米；空置率下降至１５．５％，降幅为１．９％。
近年来，受禁止别墅用地审批政策的影响，投入到租赁市场的单元一直数量不多。而受奥运的影响，带着家庭一同来京任职的外籍高级管理人员有所增加，市场对于高档别墅的租赁需求也随之增加。因此，预计下季度出租别墅的平均租金和入住率都将会有所上升。
