换楼时代——相机而动

    换楼精明贴士一

    楼市淡静期 趁机觅笋盘

    满堂红置业专家表示，现在市场开始走出低迷，只有“笋盘”才能让处于观望期的置业者有足够的动力前来看楼，因此近期成交的物业大多在价格上有较大的吸引力。

    不过是否“笋盘”要看两个重要参数，一是物业售价要比正常市场价低，而且幅度在5万~10万元为宜；二是该物业长远来说要有保值抗跌能力，如果物业从在未来一段时间持续下跌，今日的“笋盘”很快就成贵价盘了。因此买家不要只看物业比市场价低多少，更要评估物业日后的保值升值能力，而且要时刻关注市场变化，因为“笋盘”往往是稍纵即逝。

    保值、升值潜力最重要

    “笋盘”不但是现在比市场价便宜，更重要的是预计日后有进一步的上涨空间。因此，政策利好、配套齐全、交通便利的物业是首选。如市中心物业、政府重点发展的新区物业、地铁沿线物业以及大户型、别墅类物业都有很强的保值、升值潜力。

    满堂红置业专家表示，随着城市建设的加快，交通日益拥挤，而地铁将成为市民出行的最佳选择，所以地铁周边物业将极受欢迎，而且资源有限，升值潜力大。在相同条件下，地铁物业的租金往往能高200~300元，因此吸引了不少投资者。因此就保值而言，地铁物业是不错的选择。

    因受政策限制，未来大户型及别墅类产品将成为稀缺产品，从供求的关系来看，大户型、别墅等豪宅的保值抗跌能力是不容置疑的，因此条件允许的话，别墅、江景等豪宅是上佳的选择。

    多关注新盘周边二手物业

    在楼价上升期，一手楼价上涨对二手楼价有明显的示范作用，反过来也是如此。近期一手楼市的开发商或明或暗调低销售价，各个楼盘周边的二手楼放盘价为保证对买家的吸引力也是亦步亦趋，有的业主让步相当可观。如2007年年底万科金色康苑上市，打出13000元/m2的吸引价，业主的信心受到极大的冲击，使周边楼盘二手价格高位下调，不少已跌到合理甚至低于市场的价格。相关经纪表示，楼市一、二手之间联动相当密切，但相比之下二手楼市反应会较一手楼市慢，而一手楼价变化正是为二手楼价起到一个标杆作用。所以一手楼盘周边会比较多笋盘放盘，一来是受一手楼价的压力，二来是业主信心受到冲击，急于出手。

    换楼精明贴士二

    合理减低二次置业利息负担

    由于2007年底，央行对二套房贷以上实行提高首付比例，同时二套（以上）的贷款利率在基准利率上再上浮10%~15%，令众多二次置业者背上沉重的二套房利息。据汇瀚按揭专家建议，换搂者可通过出售第一套住房再申请新房贷款；或纯公积金贷款；或押旧买新等方式，减轻房贷利息。

    贷款购房已出售再购房不执行“二套房”利率。

    今年年初，个别银行对第二套住房政策作了补充规定，如利用贷款所购房屋已出售的，并能提供相关证明文件，该次房贷不计入总房贷次数。汇瀚按揭专家建议有换楼需求的客户，可以将手头的两房单位出售，并准备好已出售的证明文件，如出售后的查册表和交易税单等，再通过这些证明文件向银行申请新房的贷款，可享受到第一次贷款的优惠利率。

    专家提醒，目前办理该项业务的银行较少，受理有难度。

    纯公积金贷款享受优惠利率。

    住房贷款有3种——公积金贷款、商业贷款和组合贷款。目前利用商业贷款及组合贷款进行二次置业均须提高首付比例及上浮基准利率，但个别银行对第二套住房作了补充规划，利用纯公积金贷款购买第二套（含）以上住房的，可享受最高七成贷款、执行公积金利率的优惠。

    如换楼客不想将原持有物业出售，可通过纯公积金贷款，申请夫妻双方最高额度65万元，个人最高额度40万元的公积金贷款。但汇瀚按揭专家提醒，申请纯公积金贷款必须注意两点：如申请人此前有公积金贷款的必须还贷完毕；另外还要了解可否申请足够的公积金额度，如不能申请足够的贷款额度，会增加购房首付的负担。

    以纯抵押贷款支付新房款。

    2008年1月，部分银行相继恢复纯抵押业务。纯抵押是指借款人以现有名下房产为抵押物，向银行申请抵押贷款。二次置业者可将手头已经付清按揭的物业抵押给银行，通过“押旧买新”的方式支付新购房的款项。

    目前纯抵押的贷款成数普遍是物业评估价的六成，个别银行可达七成，最长贷款年限是10年。另外还有借款人年龄不超60岁，买房须提交买卖合同、税单等证明文件的要求。该类“押旧买新”业务的优点是办理时间较快，缺点是贷款年限短，受理该业务的银行较少，且贷款利率除个别银行有优惠利率外，普遍还须在基准利率上上浮10%。

    专家提醒，当纯抵押获得的贷款不足以支付新房款项要另行申请房贷时，是要执行二套房的上浮利率。因此换楼人士如选择将原物业“押旧买新”，就要了解到底可贷到多少钱，不足的款项要自行准备。