房总价32万，由于是五年内房，卖方为了等够五年免缴税费，又急等用钱提出要我们提前交20万，房证和土地证押给我们，半年以后再交12万，再办理过户手续和付房，请问这样合法吗，我们的风险是不是太大呢，怎样才能保证我们的利益不受侵犯？请高手支招，谢谢

    律师回复：根据相关规定，在选择赔偿时只能在定金与违约金中选其一，定金的总额不得超过合同标的的20% ，你可采用约定违约金不交定金的方法，增加约定违约金的数额(比定金数额大)，有效约束对方，但同时要确保你自己履约(交款时间等)。