上周，本报广厦时代的电子邮箱中，我们收到多名读者来信，询问北京南部某项目5年内小产权房是否真能转为大产权一事。我们寻着读者留下的售楼电话，找到了这家小产权房项目售楼处，这里的第三期期房正在火热销售中。

　　在售楼处我们看到，前来看房的人络绎不绝，大部分都是城市居民。当问到产权问题时，销售人员说：“开发商已经与国土资源部协商好了，5年之内肯定转为大产权。大家可以放心，这些都是写在合同里的。”另外，在付款方式上也有所限制，只有一次性付款和分两次每次50%半年内付清两种方式，不可以按揭。

　　前去看楼的50多岁的孙女士，想给自己买套养老的房子。售楼人员向孙女士出示了现有的相关证件，即分别由国土资源部审批的《集体土地使用证》，区政府审批的《集体土地使用证》和《房屋所有权证》。售楼人员向孙女士介绍，“小产权转为大产权需要一个过程，但是开发商保证，5年之内肯定给您转为大产权”。“我们这里是旧村改造项目的试点村，地皮是由区政府审批，是有相关文件可以查询的，这个您不用担心。”

 

    旧村改造只是一个幌子

　　根据售楼人员提供的查询方式，我们找到了《北京市远郊区旧村改造试点指导意见》，在土地管理方面看到与此相关的内容：“试点村可以依法占用集体土地，也可以依法将集体土地征为国有后由本村集体经济组织使用(以下简称自征自用)。旧村改造节约出的土地，可以在依法办理用地手续后，由集体经济组织用于乡镇村公共设施、公益事业和企业发展用地；用于经营性用地的，必须征为国有，采取招标、拍卖、挂牌等方式公开上市交易。”

　　关于旧村改造的用地管理，以上的材料中已经写地很明了了，经营性用地必须是征为国有之后的。但是售楼人员响当当的承诺，有何依据呢？是否真的能实现呢？带着这样的疑问，我们拨通了国土资源部法律咨询热线，得到了以下答复：

　　“没有任何国有机关会做出这样的承诺”，“该项目用地属于集体土地并未征为国有土地。国家早已明令禁止在农民的集体用地上建造商品房并出售，而在集体用地上建造的房屋也只允许出售给本村村民，市民不可以购买建在农民集体用地上的房屋，一旦购买一切后果自负”。

　　无效购房合同不受法律保护

　　在购房合同中我们看到了售楼人员所说的，“5年之内转为大产权”的条款。但是合同并未注明，如果5年之内不能转为大产权会如何赔偿。问及此事，售楼人员说，“到时候你们可以到法院告开发商呀。”针对此事我们咨询了主要从事房地产方面的张永魁律师。张律师表示“以后能不能补齐证件不知道，但是就目前来说，五证不全的情况下销售房屋是违法的。而所谓的购房合同是无效的，是不受法律保护的。”

　　法不责众的侥幸心理普遍存在

　　在这家售楼处，售楼员告诉前去看房的人，一期二期43栋楼已经全部出售，三期期房销售前景看好，要买趁早，晚了就买不到了。

　　而房价也从一期二期的均价2850元/平方米，提高到4480元/平方米，并将于4月份再次提价。付款方式的限制似乎也显得微不足道，销售情况反而是越来越好。

　　明知道是小产权的房屋，为什么还有那么多人购买呢？一位已经入住的二期房业主告诉我们，“就算到时候国家要收回土地，这么多人住在这里，是不可能强行拆除的。再说价格这么低，到时候就算被拆了也够本了”。这位业主一语道出大多数购买小产权房人的想法，正是这种法不责众的侥幸心理，给了小产权房销售的市场。

　　不难看出，在目前楼价居高不下的情形下，小产权房屋低廉的价格促进了市民的购买热情，使得小产权房销售火热。这个项目是否能在5年之内转为大产权还不得而知，可以肯定的是，目前，该项目的这种销售行为是违法的，购买到的房屋是不受国家法律保护的，转让和出售都会受到很大限制。

　　据了解，孙女士因为产权问题最终放弃了购买此处房屋，但我们在售楼处也看到，还有不少人在犹豫。(石丹平)