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楼市排行榜造“乌龙”:它咋能排第一呢?

2015-01-06 14:06出处: 银河房产网| 分享 扫描到手机

榜首不是你想上,想上就能上。

日前,石家庄市住房保障和房产管理局发布了一份石家庄2014年上市量前十名和成交量前十名(以上均按面积排名),受到业内人士质疑的是:2014年在石家庄楼市一直低调的玉龙小区竟然成了2014年销冠?!而之前不少人认为,销冠应该是保利花园

一、玉龙小区为何成了第一?

我们知道,楼盘的上市量是成交量的一个前提。但在上市量前十名中,我们并没有看到玉龙小区(推广案名:西部峰景傲城),缘何它会傲居成交量榜首呢

让我们先了解一下玉龙小区的状况:该项目总建筑面积40万平方米,由20多栋高层住宅组成,分两期开发,一期14栋均为商品房,目前已经陆续交房;二期6栋楼,其中18-20号楼及21号楼2-3单元为回迁房,将在2015年6月底交房。

首先,列入成交量榜单的楼盘,前提必须是五证齐全的商品房,回迁房必然不在其列;其次,从小区的规模和分期来看,计算在成交量的面积无疑是项目的一期;再次,该项目一期的开盘时间为2010年12月31日,销售周期已经超过3年。因此,玉龙小区被成为年度销冠,是由于其2014年集中备案的缘故。

在成交量TOP10榜单中,和玉龙小区情况类似的,还有海德园(维多利亚时代。该项目已经于2011年清盘,并于当年实现交房。

二、榜单中还蕴藏着哪些玄机?

那么问题来了,谁是成交量排行第一呢?

从2014年实际销售面积来看,排名第二的瑞城应该成为TOP1。据了解,该项目年度销售面积约20万平米,总去化套数在2000套左右。在2014年的市场环境下,取得如此业绩实属不易。而一直热销的保利花园,虽然没有成为成交量销冠,但从其推出户型占比分析(在双方均价基本持平的情况下),有可能会成为年度销售金额第一。

其次,从保利花园上市量排名第9来看,其去化率无疑是最高的。另外,悦城(紫晶悦城)的去化率也可圈可点。

三、由此还能联想到哪些?

石家庄2014年新建商品住房上市面积566万平方米,同比增58%;成交面积552万平方米,同比增52%;成交均价6410元/平方米,同比增1%。

一位业内人士如此评价:数据还是要有,万一有人质疑呢?在全国一片哀鸿的情况下,如何解读石家庄一路高歌猛进的市场背景和成因?

进入成交量排行TOP10的两个项目(玉龙小区及海德园),可以反映出其中的一个原因。

四、为这些数据赞一下!

1、市场成交均价:根据住房局在石家庄城区选定的120个典型楼盘数据分析显示,自2014年5月以来,现实成交均价一直保持平稳。去年12月份市区商品住宅现实成交均价达到8500元/平方米,二手住房均价达到8600元/平方米。

2、销售两极分化:住房局官方统计显示,石市成交价在6000元至8000元左右、位置沿二环周边的项目、面积在90-130平方米的中小户型,仍是市场主体刚、改需型购房者的首选,销售占到全部成交楼盘将近53%;而中心城区主推大户型,均价甚至高达1.5万元左右的高端项目,销售形势不乐观。

3、商业地产形势:截至2014年底市区商业办公类用房累计可售472万平方米,按照2014年月均成交7万平方米的速度计算,完全消化掉现有库存,需要67个月,已经超过正常库存消化周期。

五、比较靠谱的预测!

1、2015年石家庄房地产市场仍将继续保持平稳发展的态势。预计市场供给量将进一步增加。2015年将有大量楼盘集中上市,持续的签约备案将带动成交量的增长;伴随不动产登记制度和推出房产税等政策预期,将使前期过度投资的房产以及城中村改造产生的多余回迁房等存量房逐步释放出来,形成二手房房源供给。

点评2015年楼市供给将进一步放大,除了新盘上市外,手续不全的楼盘也将通过完善手续进入销售;二手房市场房源将释放大量房源,对二手房价格形成较大的抑制作用。此外,租房市场的价格也难以持续上涨。

2、随着石家庄行政区划的调整更多的城市周边郊县人口吸纳至城市范围之内,刚性需求群体扩大,将会有效激发楼市整体活力;居住“房改房”和住房面积相对较小的群体,其购买力在取消限购后得到释放,改善性需求将有所增加;另外,金融政策的调整,将促使购买力进一步增强

点评2015年房价走势扑朔迷离,可能存在的利空:不动产登记、人民币贬值、购买力不足等;可能存在的利好:放开市区落户限制、行政区划调整、政府救市举措等。市场可能会呈现前低后高的走势,但分化加剧、冷热不均将成为2015年楼市的主基调。

3、随着房地产业的不断发展、改善性、舒适性及高端的需求越来越多样化,开发企业将注重楼盘品质化、风格化、差异化满足消费者追求个性化的需求,同质化楼盘将逐步减少。

点评随着供给量的大增,楼市粗放化时代终结,楼盘的精细化、个性化运作将成为趋势。

责任编辑/徐玮

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