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中山路5公里8家综合体 石家庄能否吃得消

2015-02-07 11:36出处: 银河房产网| 分享 扫描到手机

西起中华大街,东至育才街,在中山路沿线不到5公里的道路两侧,未来将林立华润中心华强广场、苏宁生活广场、中山华府综合体、乐汇城、勒泰中心、新北国商城、先天下等8座大型综合体!

近几年,石家庄商业综合体如大跃进般崛起,有分析认为石家庄几年就走过了其他同类城市10-15年的发展过程。这么多综合体,以石家庄当前的消费能力能否吃得消?省会的商业综合体是否达到了饱和?

石家庄综合体整体状况

截止2014年年末,石家庄已建成11个综合体,总建筑面积约529万平米,单体平均建筑面积约48万平米;其中商业面积约144万平米,平均商业面积约13万平米。其中商业面积超过10万平米以上的综合体有8家。石家庄在建、规划建设的综合体则超过了20家。

石家庄已开业11家综合体

2015将新开业(含部分开业)4家综合体 

其他在建或拟建综合体

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石家庄综合体发展特点

1、城市原有商圈催生第一批综合体:万象天成、海悦天地、苏宁生活广场、华强广场隶属于大新百商圈。乐汇城、勒泰中心依托原北国商圈及中山路的人气。

2、随着城市周边区域的发展,开始出现多中心发展趋势,产生若干个区域型综合体:比如东胜广场辐射东北区域,联邦东方明珠辐射东南区域、振西城市综合体辐射西南区域等。

3、随着城市化进程加快综合体扎堆涌现:一是随着旧城改造,部分新项目确立了城市级综合体的地位:如华润万象城、恒润时代广场、滨江北国南部地块等。二是区域发展催生区域型综合体:如紫晶悦城商业中心、国际商会广场等项目。

石家庄综合体面临的问题

问题一:综合体面临过剩

据世联行一份报告披露,2013年石家庄综合体体量(扣除了综合体中的住宅部分)为645万平方米,数量为15个,60万平方米以上的项目占33%。

2013年石家庄人均综合体商业面积为0.24平方米,仅次于广州,超过了北京、上海、深圳。而2013年石家庄社会消费品零售总额仅为2154亿元,远低于北京8375亿元、上海的8019亿元和深圳的4433亿元。2013年石家庄人均综合体办公面积为0.13平方米,超过上海、杭州。同期石家庄的第三产业增加值约2000亿元,杭州则超过4000亿元,上海超过14000亿元。

按照传统的一个商业综合体服务25万到30万人的结构,石家庄有10余个综合体就已基本足够,而石家庄3年后综合体数量或超过30个。

问题二:综合体分布不均

石家庄的商业综合体项目已经出现了由分布不均导致的区域性过剩的情况。西起中华大街,东至育才街,中山路沿线不到5公里的道路两侧林立着8座大型综合体。

与之相对的是,和平路沿线、新华区、开发区及正定新区等区域,则似乎被商业综合体的开发商们遗忘了。地理上如此集中,必然导致竞争加剧。以开发区为例,目前石家庄开发区处于住宅进入成熟区的阶段,但是目前开发区在建的只有天山银河广场一家综合体,市场空白明显。

问题三:综合体同质化严重

就目前已运营的综合体来看,其定位、业态及现有品牌存在着较为明显的同质化。在定位方面,勒泰中心、万达广场、东胜广场、乐汇城等项目定全部以城市青年族作为本项目的目标客群;在业态方面,基本都是购物、休闲娱乐、餐饮三大业态,甚至各种业态的占比都极其相似;再次品牌的同质化较为严重,特别是在餐饮类中,各个综合体千篇一律的类型,同个品牌的出现率高,缺乏独特的吸引力。

问题四:百货经营状况堪忧

目前,各个综合体运营的最大难点基本都是百货。虽然人流量不低,但和餐饮、娱乐的火热相比,百货经营显得非常尴尬,较低的提袋率及客单价均反映出了现在购物中心经营情况的疲软。在互联网高速发展的环境下,电商平台对传统商业地产中的零售购物业产生了巨大影响,大如万达也对商业板块的业态做整体调整,将经营不佳的三四线城市的部分万达广场内的万达百货关闭,腾出空间来重新引入餐饮、体验式业态等吸引人气的商铺

随着综合体的持续放量,综合体竞争将进入洗牌阶段。谁能更好地实现精细化、差异化运营,更好地满足用户需求,才能在综合体大潮中生存下来。谁会第一个扛不住呢?

责任编辑/徐玮

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