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[深度]揭秘石家庄小开发商拿地之道

2015-06-23 10:08出处: 银河房产网| 分享 扫描到手机

上篇楼市解读《石家庄注销百家房企资质,到底清理了谁?》提到,前些年有些房地产公司,通过关系、资金杠杆以小搏大。那么这些公司具体是怎么操作的呢?

首先说下市场背景。前几年,随着石家庄市城中村和旧城改造过程的快速推进,传统的一级开发→土地收储→净地出让的土地开发模式因政府资金制约难以实施。于是,在开发过程中政府鼓励开发商进入土地一级市场,以实现“一二级联动”。

土地“一二级联动”,给了开发商以小搏大的机会。除了城中村改造项目外,特别是小型宿舍或厂区的旧改,由于体量较小,一般大开发商看不上,参与的多为本地的小型房企。其运作模式有两种:

一类是只倒地不开发。

举个例子。一小房企看上了某厂区改造项目,先和厂子签定一个拆迁协议,支付几十万到几百万定金,这个项目基本就算圈定了。然后,再寻找有一定实力的开发商,将开发公司股权连带项目开发一并转让。通过倒地,即可赚取上千万利润。

第二类是自行开发。

比如开发商在与厂子签定拆迁协议后,先组织一轮内部团购,拿到启动资金,再走开发流程。这种做法,充分利用资金的杠杆效应来撬动项目,实现以小搏大。

目前而言,这两种模式都已经走到了尽头。所以很多房地产空壳公司也失去了保留的意义。

第一类模式下,由于目前人们对房地产的认识加深,旧城(旧厂)改造要价越来越高,前期没有几千万甚至上亿的资金投入根本下不来,对于小开发商而言占用资金成本太高,而且项目倒手越来越困难。

第二类模式下,即便开发商真想自己开发,但由于楼市严查和购房者风险意识增强,一是内部团购很难开展,二是即便开展内部团购,由于体量较小,后期销售也很难背回来成本。这样,开发商唯有走土地收储和招拍挂,面临的最大问题就是土地收储慢,资金成本高。

姑且不论石家庄土地“一二级联动”已彻底分离,即便仍然延续,小开发商对此的热情也将不再。

责任编辑/张好兰

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