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三棉四地块将入市 又一块尴尬的黄金宝地?

2015-06-23 14:06出处: 银河房产网| 分享 扫描到手机

一方面,石家庄二环内黄金地块越来越少;一方面,开发商面对一些新出让的“黄金地块”却举棋不定,缺乏一掷千金的豪气。这是什么原因呢?

以棉三棉四旧厂改造地块为例,可谓众多大型开发商垂涎的宝地。两个地块预计年内将挂牌,起始价不会低于1000万/亩,据说保利、万科、绿地等一线房企及本地实力房企均在觊觎。但即便这样的地块,开发商愿意痛痛快快地吃下吗?

商业用地规模大幅缩减

根据4月10日常山纺织发布的公告,该公司位于和平路以北、光华路以南的棉三、棉四厂区土地已被列入《石家庄市2015年度国有建设用地供应计划》,厂区面积共25.06公顷(375.9亩),宗地用途为商服、居住用地。

从地块规划图对比可以看出,调整前的棉三棉四地块以商业用地为主,临和平路为文化设施用地和体育用地。调整后大幅缩减了商业用地规模,而以居住用地为主,临和平路沿线全部调整为商业用地。

成本测算为难了开发商

即便如此,拿不拿这个地块仍让房企们很纠结。据了解,棉三、棉四两个地块应该分开挂牌出让。从规划图来看,调整后的商业用地规模约占整个地块的1/3,这个比例仍然不低。

石家庄商业地产目前实际情况是,严重供大于求,各个项目去化周期均较长,而且议价空间加大,实际上是在暗降。从产品定价来分析,市区内的写字楼、公寓价格如果定价1万以上,市场空间很小;底商部分,主要靠开发商自持;而地下车库成本,也得转嫁到地上商业。因此,指望商业部分盈利基本没有可能。

最终,商业部分的成本只能由住宅来背。虽然这个位置,住宅售价将在1万以上,但这么大的商业体量,住宅也很难背得起。这就是房企们纠结的主要原因。

此外,商业项目成败的关键在于地段。而就该地块而言,开发商业未必称得上“地段绝佳”。该地块所在区域不属传统商圈,商业底蕴不够浓郁;其次虽然该地块临和平路、体育大街双主干道,但均架设了高架桥,动线并非很理想。

黄金地块就一定好卖吗?

2012年,石家庄[2012]042号地块经过5家公司170多轮竞价,最终被北京旭睿、美银联合体16.3亿元竞得,溢价达到4.8亿,溢价率41.74%。同样是该地块,2011年却先后两次流拍。这是什么原因呢?

[2012]042号地块本身条件非常好,可谓二环内的优质净地,位于裕华区体育东街以东、南二环以北、塔南路以南、规划路以西,面积约合229.92亩,非常适合打造高品质项目。与2011年相比,该地块虽然起拍价格没变,但容积率有了提高:商服用地容积率由≤3.5提高到≤4.8,住宅用地容积率由≤2.5提高到≤3.0,开发商测算成本后觉得比以前合适,于是出现了2011年两度流拍,而2012年多轮竞价的景象。

因此,预计棉三棉四地块挂牌出让的话,规划条件对于开发商而言不合适,不能排除流拍的可能。据了解,该区域内一商业地块已沉寂数年尚未动工。该地块位于名门华都南侧,已数度易主。该地块迟迟难以动工的原因,也是开发商算不下账来。

可见,对于地块的评价,除了地段,规划条件不容忽视。石家庄商业地产这几年最大的问题,在于政府的规划不合理,导致商业地产项目密集上马,区域分配不合理,产生供应过剩。

责任编辑/张好兰

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