首页本地全国独家专题市场政策土地楼市大咖秀

房企高价拿地势头未减 资金结构亟待调整

2017-02-16 06:49出处: 21世纪经济报道| 分享 扫描到手机
[导读]房企对于土地的热情始终不减。将于2月17日出让的上海临港4幅住宅地块,报名参与的仍然是此前活跃在土地市场的老面孔,包括万科、保利、碧桂园、招商、世茂、金地等。而在南京,2月14日出让的多幅地块中,只有两幅地顺利成交,其中有5幅是拍到最高限价而不得不选择第二天以抽签的形式“分地”。

房企对于土地的热情始终不减。将于2月17日出让的上海临港4幅住宅地块,报名参与的仍然是此前活跃在土地市场的老面孔,包括万科、保利、碧桂园、招商、世茂、金地等。而在南京,2月14日出让的多幅地块中,只有两幅地顺利成交,其中有5幅是拍到最高限价而不得不选择第二天以抽签的形式“分地”。

上述有几家房企相关人士告诉21世纪经济报道记者,大型房企对于住宅地块的热情一直没有消退,这表明房企手中资金目前还比较充裕。即便是基金业协会刚出炉《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(以下简称“私募资管4号文”),收紧房企表外融资渠道,即便是中央打压土地源头的资金来源,部分房企仍铤而走险,底气还在于对于做大企业整体体量之下,降低融资成本的信心。

“比如目前几家千亿以上房企,多少都有做表外融资,但体量越大,在银行的贷款征信越高,能获取的银行融资额度就越大,相对来说表外融资的需求越小。”德晟资本REITs事业部总经理车阳指出,不排除现金流尚好的企业近期继续拿地,毕竟房企对于土地的渴求一直存在,但是资金结构的改变已无可避免。

“4号文的发行机构是基金业协会,如果发行的产品可以不备案,而不影响投资人认购的话,资金依然可以进入。原则上说,协会备案不作为金融核心风控条件的话,产品还是可以发。”车阳认为,但是,这类资金的规模肯定会少很多,而且在当前的环境下,绝大多数机构不愿意碰政策红线的。”

然而,一系列调控政策配套出台的背后,房企风险在集聚。

资金结构调整迫在眉睫

从国家统计局披露的去年房地产投资相关信息可见,房企的资金结构已经到了不得不调整的地步。

2016年,房地产投资资金来源中,国内贷款从2月的4471.47亿元,一路增长至12月的21512亿元累计值,与年初相比有超过5倍的增长,与2015年同比则增长6.4%。

然而,最为重要的自筹资金,从2016年2月8332.57亿元,累计到12月变成49133亿元,增长了超过6倍,同比增长0.2%。房地产开发自筹资金主要来源包括两个方面:企业现有盈余和股东注资。其中前者包括企业所得税后提取的盈余公积金和未分配利润。

而主要包括定金及预收款、个人按揭贷款的其他资金从2月份的8572.82亿元,累计到12月份变成73428亿元,一年增长了近10倍之多,同比增长31.9%。

由此不难看出,过去一年里,房地产投资资金,随着市场行情的发展一路在飙升,很明显的是,自筹资金与其他资金增长幅度都远高于国内贷款增长。

这或许可以看作是房地产行业表外融资急刹车的一个数据依据,而自筹资金的急速增长,也成就了房企目前仍大胆拿地的底气。

2016年2月,全国房企商品住宅销售面积为10056.39万平方米,到了12月,销售面积为137540万平方米,增长了13倍。而2016年12月,房企新开工面积为115911万平方米,竣工面积为77185万平方米,由此可见,房企的去化速度算正常。

同策咨询研究部总监张宏伟分析指出,自筹资金与表外融资就是通过各种渠道加杠杆,以增加企业市占率,加快扩张规模。从过去分析结果来看,企业从2015年下半年市场好转的时候开始加杠杆,这种情况一直持续到现在。主要的表现形式为自筹资金与表外融资的增加,虽然企业销售规模大幅提升,市场占有率增加,但运营风险越来越严重。

据同策咨询研究部观察,最近两年房企平均的借款周期是两年,如果是2015年下半年开始加杠杆,那么推后两年偿还的话,2017年下半年,首次加杠杆的资金就面临偿还压力。如果企业无力偿还,则面临资金的压力。此次房企无非两个解决方法,首先是借新还旧,但发债成本已推高,私募收紧,融资资金不能用于拿地环节,第二种渠道,就是加快销售资金回笼。调控以来,销售下滑比较厉害,下半年必然要冲量,结果很有可能就是降价。

张宏伟指出,尽管1月好几家房企都公布了不错的销售业绩,但很大一部分原因是去年完成任务之后“藏”了业绩。因此,他认为,房企在今年2月之后的销售情况表现更值得关注,也更能反映问题。

流动性成关键

市场情况仿佛已经清晰,而房企难道是“只缘身在此山中”?根据国家统计局数据,2016年房企的拿地投资成本是增长的,2016年拿地面积22025万平方米,同比减少3.4%,但拿地金额为9129亿元,同比增长19.8%。

然而,这并不影响房企对土地的热衷程度。2月15日下午,南京对此前一天拍到最高限价的5幅地块,进行最终摇号,结果出炉:绿城、招商、银城、金辉、星河都各摇中一幅地。而在前一天中有所斩获的是金茂与莱蒙地产。其中金茂以总价73.4亿拿下南京未来的新地标地块。

2月15日,南京市周边的一个县——句容卖出了30幅地块,其中25块为住宅用地,起拍金额达到76275万元,最终成交金额达到215193万元,其中3块地,最终成交溢价分别高达195%、310%、430%。今年以来拿地凶猛的新城控股,以14949万元、96427万元竞得了句容市区的两幅地块。

多名业内人士均有共识,认为房企“做规模-拿地-做规模”的循环,一旦杠杆太大,则有可能进入死循环。一定程度上看企业短期内的资金流动性情况,流动性主要表现在融资能力、销售能力、偿还能力。

而年初以来,碧桂园、万科、恒大等几家上千亿的房企对土地的增持热度,也令业内人士侧目。比如,万科刚于2月8日披露的1月新增项目情况显示,该公司耗资119.08亿元拿了19个项目;碧桂园1月份也花了102亿拿地。

诚然,上述这几家企业的融资能力、销售能力都是业内公认的佼佼者。“但企业加杠杆达到一定程度的时候,就会引发相关机构的关注。”包括之前闽系房企中的激进代表融信、刚刚宣布全年销售目标的恒大等。“流动性还是衡量企业的关键所在。”

而在华东,对于一些销售导向的企业来说,加快销售速度已经被提上议事日程,日前某央企华东大区紧急通知营销负责人与城市分公司负责人开会,要求加快跑量,21世纪经济报道记者通过其他渠道了解到,该公司已经从去年12月起两个月连续没有并表的拿地记录;在苏州,同样是某家央企出身的房企高管团队在2月13日同样提出了加快跑量的营销诉求。

责任编辑/张雪连

石家庄团购买房qq群 解答有关房子的一切问题

【银河网】 石家庄裕华区团购群 344588065 【银河网】 石家庄新华区团购群 370362177

【银河网】 石家庄长安区团购群 333281652 【银河网】 石家庄桥西区团购群 262099675

【银河网】 石家庄开发区团购群 375384727 【银河网】 石家庄周边县团购群 322570513

【银河网】 东方理想城前期咨询 559659633 【银河网】 融创贾村改造购房群 368912341

【银河网】 荣盛锦绣学府团购群 283104036 【银河网】 石家庄孔雀城团购群 328853305

【银河网】 石家庄购房咨询总群 277738532

打折楼盘 热点楼盘

楼盘名称均价位置优惠

Copyright © 1997-2016 银河网 All Rights Reserved 奥标许备[2005]第52号
增值电信业务经营许可证A2.B1.B2-20090003号
银河石家庄房产 版权所有