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石家庄楼市悄然完成板块轮动 对高估值楼盘要当心了!

2017-06-19 06:50出处: 银河房产网| 分享 扫描到手机
[导读]衡量一个区域房价的高低,我们要选取对标区域来作为标准。其次,要看房价的差值是否合理。比如北京房价的高低,对标城市应该是纽约、伦敦。老赵在此抛出一个话题给大家讨论:石家庄房价你觉得该对标谁呢?

一个粉丝说:现在栾城房价很低啊,才1万左右,年底至少要涨到1.5万吧。

老赵问他:如果年底栾城房价涨到1.5万,那么市区房价要达到3万区间吧?你觉得可能性有多大呢?

衡量一个区域房价的高低,我们要选取对标区域来作为标准。其次,要看房价的差值是否合理。比如北京房价的高低,对标城市应该是纽约、伦敦。老赵在此抛出一个话题给大家讨论:石家庄房价你觉得该对标谁呢?

先说说本轮调控路径。一线率先调控,资金流向二线城市;二线接棒调控,资金流向三四线楼市;最终实现全面去库存。本轮房地产去库存路线清晰,也非常有效。然而,未来最有投资价值的仍然是三大城市群。

从石家庄楼市来看,也走出了一条清晰的去库存轨迹,板块轮动效应明显。

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主城区率先启动行情

去年春节之后,石家庄楼市热度逐步上升。但直到5月份,大多开发商目标仍是加速跑量,并没有很高的价格预期。6月份,房价才开始出现加速拉升。

1、东南板块率先发力:东南板块是去年楼市的一大热点区域。保利拉菲公馆朗菲园二期的开盘,启动了东南板块行情,成为这轮牛市的领涨板块。

2、长安板块价格飞跃:荣盛华府虽然直到9月份才开盘,但地王效应已提前得到释放,将长安区楼盘价格拉升到一个新高度。

3、其他各区相继跟进:楼市活跃度较高的开发区、存量相对较低的桥西区、新华区,房价相继出现了跟涨。

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周边板块轮动跟进

随着主城区房价的快速上涨,大量购房需求(包括投资和自住)开始流向价差明显的周边冷门板块。周边板块行情其实是在去年底开始启动的,并在“主城区限购”的助推下,价格和主城区的差距迅速缩小。

1、上庄板块价值重估:上庄板块多年来一直是省会刚需的“后花园”,距离市区较近且配套相对完善。随着这波上涨,俨然有向刚改拔高的趋势。

2、寺家庄板块接力:寺家庄板块的崛起,在于去年以来多个新盘入市,相关手续推进速度较快,年后购房需求呈现明显流入状态,但价格拔高的项目后劲已显不足。

3、鹿泉栾城主城区:继各大板块相继轮动、量能下降后,这两个以往被看作“边陲”的区域5月份以来开始接棒,各种利好也被进一步放大。它们成为最后一个被填补的“洼地”。

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下步买房要考虑板块估值

随着这轮普涨,石家庄楼市中的“低价小市值楼盘”基本消失,整个市场的市盈率大幅提高。在牛市启动前,二环周边区域,单价万元以下的楼盘比比皆是,现在起步价已经踩到1.5万以上,而三环周边的楼盘也基本没有低于万元的。

无论从政策还是市场层面来看,下半年到明年,楼市炒作退潮、回归基本面将是大趋势。在这个周期性调整阶段两极分化将是主要特征:品牌分化、产品分化、区域分化、价格分化。从购房者而言,应重点考量地段好、产品好、品牌好的楼盘,特别是入市新盘,其定价不再完全对标周边项目。如果购房者手里资金不足,着眼于周边板块的话,也应该重点考虑更具性价比的新盘。

就二环内而言,由于土地供应稀缺、有效供应维持低位,新房市场未来调整的空间不大,除了一些基本面较差而货量较大的楼盘。在这种情况下,可以把“二环内住宅均价作为衡量周边板块价格的标准,那么这些板块估值多少合理呢?

结合各板块所处地段、发展潜力、楼盘价格和客户承受力,老赵拿出了一个估值作为参考。老赵认为:有些板块价格低,但不意味着就是价值洼地,发展需要较长周期。说实话,现在二环周边不少区域的配套还不够完善,何况更远的区域呢?和投资股票一样,如果你是因为某些股票价格低而去购买,但实际回报并不大,甚至有可能被套。

有人会问:为什么没有提到正定新区呢?老赵认为这个板块目前投机性较强,已经脱离了楼盘基本面,所以没有纳入估值体系里。

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楼市板块强者恒强

老赵之所以回顾了此次上涨周期的板块轮动,是想表达以下观点:

1、在楼市上涨周期,率先启动的是龙头板块,一旦市场回暖将率先领跑;而在市场调整周期,抗跌性也最强。

2、同理,最后启动的则是弱势板块。上涨周期需借助于市场大势,调整周期表现更为低迷,投资客高价介入容易被套。

3、未来阶段,各板块机会在于逢低吸纳,其中一些板块中蕴藏着潜力“牛股”,已经被市场炒作、价格大幅提升的个盘,不建议再介入。

4、所以操作思路是既要看板块,也要看个盘。你能慧眼识盘的话,它的赚钱效应在市场下一波上升期将表现更明显。

Q & A

Q1:我想给儿子买婚房,但手里只有20多万资金,是否可以买村证房?

A1不建议购买村证房。村证房不具有金融属性,未来出手难度较大,同时不能落户,居住环境、物业等方面均较差。如果不符合城市规划有被拆除风险,非村集体户口将得不到相关补偿。

Q2:我现在计划买首套房,银行贷款利率现在执行基准1.1倍,未来利率调整受影响吗?

A2无论将来加息还是降息,你月供的还贷标准都是按上一年基准利率的1.1倍来执行;如果未来贷款利率重新打折,你也无法享受到折扣优惠的。

Q3:我是一个刚需,在寺家庄板块和栾城板块中该如何选择呢?表示很纠结。

A3总的原则还是在板块安全估值内逢低买入,不要追高。寺家庄板块优势是距离主城区较近,部分楼盘位于新客站商圈,临地铁站和轻轨2号线,但配套需要一个完善周期;栾城城区距离市区较远,有轻轨规划,城区配套相对较好。如果价格相差不大的话,建议选择寺家庄板块,仅供参考。

责任编辑/刘天飞

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