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博弈:人口流入放缓 部分区域或房价触顶

2017-09-13 11:58出处: 银河房产网| 分享 扫描到手机
[导读]笔者一个老家是邯郸的王姓朋友打算辞掉石家庄的工作,去北京。“石家庄和北京哪个城市的房子也买不起;”朋友如是说,“而石家庄的工资水平太低,不如这几年赶紧去北京挣点钱,然后回老家买房安家。”

编者按:

总有些人想着传统旺季金九银十能给楼市打上一剂强心针,但2017年的金九银十成色如何谁也不好说。如今石家庄的房地产市场似乎处处都在博弈:政策与市场、房企与调控、房企与房企......银河房产将作为观察者追踪石家庄的金九银十,看看这场博弈谁更出彩。

笔者一个老家是邯郸的王姓朋友打算辞掉石家庄的工作,去北京。“石家庄和北京哪个城市的房子也买不起;”朋友如是说,“而石家庄的工资水平太低,不如这几年赶紧去北京挣点钱,然后回老家买房安家。”

对于这生活了近10年的小王来说,石家庄仍然没有“归属感”,对小王来说,这永远不是家。

石家庄城市吸引力不足

近日,石家庄市统计局网站发布《石家庄市常住人口变动调查分析》(以下简称《调查》)。

《调查》显示,2011-2016年全市虽然净增人口59.24万人,但是扣除自然因素增长人口,6年流入总人口数仅为20.73万人,年均3.46万人,且净流入人口呈逐年减少态势。而外来人口对一个地区的消费、教育、住房和基础设施等方面将产生影响。

有观点认为,房地产市场长期要看城市的人口情况。而石家庄近年来流入人口递减,城市的人口吸引力不足。另一方面石家庄本地人口数量向主城区流入的趋势比较明显。以房地产市场为例,主城区的楼市去化基本以本地购房者或者是周边县市流入购房者为主。

但人口影响毕竟是长期的,就目前的房地产市场来看,短期内供应量仍旧不足,部分需求难以释放,尤其是刚需类型需求现在处于无房可买的阶段。

同时,今年正是“二孩”政策全面放开的集中释放期,今年有大量的新生儿,但是未来石家庄是否能够留住这些人口红利?

石家庄真的没有吸引力?

从《调查》数据中不难看出,石家庄的流入人口数在逐年减少,真正能留在石家庄的外来人口越来越少。这种情况不只出现在石家庄,全国各地的二线城市都是如此。

在就业季的尾声,795万高校毕业生正在择木而栖。各大城市特别是二线城市正在各施各种政策来吸引人才,大部分都与房子有关,武汉、成都、长沙、济南、南京、青岛等城市先后出台了有关房子的吸引人才政策。

这些政策也间接反映了“房子”或者说“楼市”也是吸引人才关键因素。有业内人士认为,回报与住房条件能够为外来人口提供一定的城市归属感,而房子更是扎根落户的重要原因。以要辞职去北京的小王为例,虽然石家庄的房价虽然比北京差很多,但对小王来说任然无法承受,而北京的工作收入却远高于石家庄,所以小王就产生了在老家买房,去北京工作的念头。

同时,就当下而言,石家庄并没有出台有关吸引人才的相关政策,在《调查》数据中也显示,石家庄人力资本水平相对较低、劳动年龄人口规模缩小,劳动者的平均受教育程度仍处于较低水平,石家庄目前并没有能够留住“人才”,外来人口流入也处于较低水平。

研究机构数据显示,房地产市场目前的仍是供方市场,需求远远大于上市的供应量,短期内楼市依然利好。虽然石家庄的城镇化还有很大的发展空间,而作为市场供应主要去化力量的周边县市人口能够支撑楼市多久还不得而知。

当下的金九银十,身边已经有很多朋友不再愿意背负高额的房贷生活,动辄百万元的首、7000以上的月供对石家庄的购房者来说确实难以承受。而市面上虽然在9、10月份有大量房源上市,但从产品类型上来看,供刚需购房者选择的房源并不多。

有业内人士指出,在调整周期内,短期内或将有部分二手房房源集中出货,部分购房者也可以看缘分捡漏。

石家庄的马太效应

作为楼市去化的主力,周边县市区的购买力逐渐集中到石家庄主城区,那这些区域是否还有发展的余地?

《调查》数据显示,石家庄人口数量向主城区流入的趋势比较明显。周边新三区的购买力都逐渐集中在石家庄3环、规划的4环范围内左右。距离市区较近的区域还有部分因限购或房价原因外溢的购买力,但新三区部分项目早已降房价抬至三环附近价格。

有业内人士认为,新三区虽然在规划、交通等方面有着十分明确的规划,但内部分区域的医疗、教育、交通、商业等配套还需要时间发展,短期内区域价值的提升有限,当下部分项目的价格或许已经触及所在区域的价格顶点。

责任编辑/步冰

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