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2017石家庄楼市调控政策“轮番上阵” 短期内不会放松

2017-12-22 06:28出处: 银河房产网| 分享 扫描到手机
[导读]近年来,随着京津冀协同发展战略的实施,石家庄作为距离北京、天津最近的省会城市,发展优势逐渐突出。石家庄城市吸引力也是越来越强。经过2016年楼市的“过山车”,2017年以来,石家庄坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,多次出台房地产调控政策,以抑制快速升温的房地产市场。

2017年石家庄房地产市场年报——政策篇

近年来,随着京津冀协同发展战略的实施,石家庄作为距离北京、天津最近的省会城市,发展优势逐渐突出。石家庄城市吸引力也是越来越强。经过2016年楼市的“过山车”,2017年以来,石家庄坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,多次出台房地产调控政策,以抑制快速升温的房地产市场。

2017年石家庄调控政策“轮番上阵”,从限购、限贷、土地供应、土拍规则、市场监管等层面全面收紧楼市政策,调控的效果逐渐显现。

2017年楼市主基调:调控 维稳

2016年12月中旬,中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。中央也多次提出要完善一揽子政策组合,保持房地产市场稳定。这都决定了今年楼市的主基调。

 2016年“9.30”掀起一轮限购限贷调控之后,2017年一直延续从严调控的主基调。有人调侃说,2017年是房地产政策制定者最忙碌的一年。据某机构统计,2017年以来,全国有近110个城市及相关部委发布房地产调控政策,出台规定和文件超过250次。

2017年3月中旬,政府工作报告提出“遏制热点城市房价过快上涨”。此后,从北上广深等一线城市,到南京、杭州、厦门等热点二线城市开启了新一轮的楼市调控和调控再升级。尤其是“3.17”新政又开启了一轮的调控风暴。

“3.17”后,房地产调控政策主要涉及“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”、“限商”,开启了“五限”时代。而调控措施也非常细化,认房又认贷、首套房和二套房首付比例、贷款年限、社保缴纳年限等等。

石家庄在“3.17”新政之后,经历了“金三银四”的短暂活跃,此后,房地产市场迅速冷却。严格的政策下,有房源的房企不敢卖、不愿卖;高昂的房价下,有需求的购房者,不敢买,买不起。“金九银十”虽是房地产市场的传统旺季,但2017年“金九银十”的主角只有一线品牌房企和改善购房者。

以“调控”为主基调的房地产市场,在楼市淡季的11、12月仍有不少开发商搞促销活动,推销房源,以快速回笼资金。2017年的房地产市场房企不好过,购房者也不好过。

下面银河房产从五大方面聊一聊石家庄重要的房地产政策。

1、商业地产去库存方面

【政策名称】《石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则》

【发布时间】1月12日

【制定单位】石家庄市人民政府

【主要内容】进一步调控商服用地节奏和规模;适度减少商业用地供应量;在相关要求的前提下,允许商业服务业设施用地调整为居住或其他用地性质;培育专业化租赁企业;引导房地产开发企业改变经营方式开展住房租赁业务;允许将商业用房改建为租赁住房;鼓励个人和中介开展租赁。

银河有话说:

随着石家庄城市版图不断扩大,商业地产在快速增加,商圈集中发展,尤其是中山路地段大型综合体不断增多。商业地产面临销售缓慢、库存量高、同质化严重、空置率低、消化周期长等问题,去库存成为当务之急。市政府结合商业去库存和发展租赁市场两方面制定了细则。调控商服供地节奏和规模,从源头上解决商业库存大的问题。同时用商变居、保入学、商改租等方式,鼓励购买商业住房。

《细则》实施以来,促进了石家庄商业地产去库存。部分公寓产品商水商电改为民水民电后,更是推动了公寓产品的销售。但是在落实民水民电时仍有一定困难,需要政府出面协调;同时也需要把这一项完善到购房合同中,避免购房者受到欺骗。

此外,短期内石家庄大型综合体还会继续增加,如何能在众多商业项目中脱颖而出,这是考验房企和运营商实力的时候。

2、市场调控方面

①【政策名称】《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》

【发布时间】3月17日

【制定单位】石家庄市人民政府

【主要内容】市内五区限购限贷款。非本市户籍居民家庭近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险限购一套房。公积金贷款首付比例提高。本市居民首套房首付比例提高至3成,二套房贷款结清首付4成,未结清首付5成。第三套房不贷款。

②【政策名称】《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的补充意见》

【发布时间】9月23日

【制定单位】石家庄市人民政府

【主要内容】非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时,须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,限购1套住房(含新建商品住房和二手房)。自发文之日起新购的住房(含新建商品住房和二手房)五年内不得上市交易。

③【政策名称】《关于撤销商品房买卖合同备案的通知》

【发布时间】9月27日

【制定单位】石家庄市住房和城乡建设局

【主要内容】可申请撤销《商品房买卖合同》备案的条件由三条变为两条,将“房地产开发企业与购房人已解除《商品房买卖合同》的”条件去掉,并将限制范围有“石家庄市区”变为“桥西区、新华区、长安区、裕华区”。

银河有话说: 

2016年石家庄房地产市场明显回暖,房价上涨、成交量上升,市场非常火热。据石家庄某研究机构样本数据显示,2016年商品住房均价同比上涨53%。为促进房地产市场健康有序发展,2017年,石家庄针对投资性需求,不断加强调控政策,规范市场秩序。

“3.17”新政后,有效控制了石家庄房价上涨的局面。“9.23”新政是对“3.17”调控新政的补充和升级。在“3.17”基础上提高了社保缴纳年限,同时提出了“五年限售”的政策。五年不能交易,既堵住了投资客的嘴,又为改善型客户留了口,高端项目,不至于死的很惨。从限购范围看,对新三区和正定新区的发展有促进作用,可有效促进市区和周边房价的平衡。撤销商品房买卖合同的条件更加严格,从最后一步,堵死了投资需求的出口。

根据国家统计局公布的11月70城房价数据,石家庄新建商品住房价格环比上涨0.2%,二手住宅价格环比持平。纵观2017年石家庄房价涨幅情况基本保持在0.2%-0.3%左右,二手房涨幅一度下跌。从调控效果看,石家庄房价趋于稳定,市场较为平稳,购房者主要为刚性需求和改善性需求。但是在调控的基调下,2017年石家庄一直处于房源较少的局面。

3、价格监管方面

【政策名称】《石家庄市住房和城乡建设局关于进一步完善商品房价格调控的措施》

【发布时间】2017年6月29日

【制定单位】石家庄市住房和城乡建设局

【主要内容】石家庄限价标准调整,需符合三项条件(采用建筑产业化或被动式低能耗建筑、低密度住宅和“退二进三”项目),商品房预售价格才能依照2016年10月份全市商品房的基准价进行调整。

银河有话说:

“3.17”新政之后,石家庄“坊间”一直流传楼盘“限价”的说法,但是一直没有明文规定。不少开发商为了“应对”限价,出现了捆绑销售的策略,比如捆绑“精装修”、捆绑“地下车库”等等,而这些都是强制性措施,“精装修”、“地下车库”并都不在合同范围内。此时,石家庄办理预售证速度也开始放缓,市场房源不断减少。

6月29日,石家庄出台商品房价格调整政策,文中提到,为了落实国家和省关于楼市调控的部署,实施了商品房价格审核监制、新建商品房预售资金监管、限价办理预售许可证等措施。这是“限价”第一次出现在2017年调控政策中。而调控目标则是与2016年10月份全市商品房的基准价相比,实现环比零增长的目标。

限价政策调整主要是针对三类项目,采用建筑产业化或被动式低能耗建筑、低密度住宅和“退二进三”项目。其中建筑产业化或被动式低能耗建筑,政府大力支持的模式。9月12日石家庄市人民政府办公厅曾出台过《关于大力发展装配式建筑的实施意见》,推动绿色建筑发展。低密度住宅是为提高市民住房品质;“退二进三”项目是政府为支持企业加快搬迁和建设进度。

4、房地产专项整治方面

①【政策名称】《关于印发市旧城区改建项目房屋征收计划清理意见的通知》

【发布时间】2月10日

【制定单位】石家庄市人民政府

【主要内容】长安区、桥西区、新华区和裕华区将有79个旧城改造项目继续或限期实施,其中按照原政策继续实施项目有32个,按照原政策限期实施项目有41个,属于历史遗留问题,纳入市区房屋征收计划管理范围,按照原政策限期实施项目的有6个,房屋征收计划废止项目有10个。

②【政策名称】《关于进一步加快房地产专项整治项目手续办理有关规定》

【发布时间】4月26日

【制定单位】石家庄市人民政府

【主要内容】加快土地手续的办理。已建成的超容积率项目,对超建部分不能实施拆除的,超容积率部分需代征土地或补缴土地价款用于平衡该项目容积率。此外,还要加快解决征收拆迁遗留问题。

③【政策名称】《关于遗留违法房地产建设项目按照专项整治政策处理有关事宜的通知》

【发布时间】6月13日

【制定单位】石家庄市房地产开发建设违法行为专项整治工作领导小组办公室

【主要内容】31个项目属于在建(12个)和已入住阶段(19个),符合享受房地产专项整治政策条件,可以按照房地产专项整治政策进行处理。

④【政策名称】《关于为房地产专项整治工作提供司法保障和服务的实施意见》

【发布时间】8月7日

【制定单位】石家庄市中级人民法院出台

【主要内容】在实施意见中,石家庄中院重点围绕征收拆迁、土地手续、规划手续、竣工验收、技术规范、登记办证、停滞项目、打击刑事犯罪八项重点工作,制定了制度和措施,充分运用法治思维、法治方式,加快推进房地产开发遗留问题解决。

银河有话说: 

石家庄房地产专项整治是“三年大变样”遗留问题,政府一直在推进。2016年、2017年是促进房地产专项整治政策最为宽松的时期。

以上四条政策,针对房地产违法楼盘、旧城改造项目面临的不同问题,做出了相对应的规定,规定条件非常细化。在2017年去库存的背景下,政府对专项整治项目手续办理放宽了要求。同时在促进专项整治楼盘进度方面,给予了司法保障。 

所以,今年很多专项整治项目取得复工证,或不同程度的取得了土地证、规划证、施工证、预售证。但是由于市场严查,这些项目在取得五证之前不能入市,石家庄房地产市场仍是面临无房可卖的局面。

5、土地供应政策方面

①【政策名称】《石家庄市区2017-2021年住宅用地供应中期规划》

【发布时间】6月28日

【制定单位】石家庄市国土资源局

【主要内容】2017年供应350公顷、2018年330公顷、2019年320公顷、2020年340公顷、2021年360公顷,五年内共提供土地1700公顷。今后五年住宅用地市场供应提供较为充足的土地,同时也为今后全市商品住宅持续不断上市奠定基础。

②【政策名称】《石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的若干意见》(以下简称《意见》)

【发布时间】8月18日

【制定单位】石家庄市人民政府

【主要内容】对未列入做地计划的项目不予办理城中村改造、旧城改造、集体土地征收等有关审批手续;未列入年度土地储备计划的土地不得办理土地储备手续。城中村改造原则上按照“整案制”方式。鼓励被拆迁居(村)民选择货币安置。

银河有话说:

2017年以来,市内五区土地供应地块多是有在建项目的土地,净地供应一直稀少,导致2017年市内五区上市房源较少,房源紧缺。相反新三区和正定新区土地供应较多,地价翻倍,房价也翻番。这种情况不利于房地产市场健康发展。为保障石家庄市住宅用地市场长期健康有序发展,石家庄针对市内五区,制定五年住宅土地供应计划。

石家庄五年住宅土地供应的制定,为今后五年住宅用地市场提供了较为充足的土地,同时也为今后全市商品住宅持续不断上市奠定基础。当然,这些土地中不乏有部分补证的项目。随着土地供应的增加,房地产专项整治项目证件办理速度也会加快。五年土地供应规划范围仅为市内五区。

而《意见》从根源上将规范城中村改造土地的流程。《意见》的实施,标志着石家庄土地市场迎来重大政策调整,石家庄土地收储制度也迎来重大变化。

市场严查还在继续 2018年短期内调控力度不会放松

10月30日-11月30日,国家发改委、住房城乡建设部联合在全国范围内开展商品销售价格行为联合检查,检查对象为房地产开发企业和房地产中介结构,对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为进行检查。截至目前,全国房地产市场各类严查还在继续。

党的十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。11月21日住建部、国土部、人民银行三部门召开座谈会,为楼市定调,要坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头,同时,防范化解房地产风险。

12月20日,中央经济工作会议指出,将加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。会议还强调要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

大基调、大前提仍然是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,可见短期内监管力度不会放松,调控仍将持续。

责任编辑/张雪连

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