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2017石家庄楼市分化加剧 大项目“丰收”小项目“失声”

2017-12-29 16:39出处: 银河房产网| 分享 扫描到手机
[导读]就房地产市场而言,2017年是大项目、大房企的“丰收”的一年,也是房地产市场严重两极分化的一年。大项目与小项目、品牌房企与小开发商、主城区与新三区及正定新区、住宅与公寓市场都表现出极为不同的状态。

2017年石家庄房地产市场年报——市场篇

房地产市场而言,2017年是大项目、大房企的“丰收”的一年,也是房地产市场严重两极分化的一年。大项目与小项目、品牌房企与小开发商、主城区与新三区及正定新区、住宅与公寓市场都表现出极为不同的状态。

有业内人士调侃说,2017年主要以大房企为主,占有20%的大房企,卖掉了80%的房源。同时2017年二环以内新项目极少,新三区和正定县(正定新区)热度上升。受限价影响,衍生出捆绑精装修、车库等销售,导致首付比例提高,部分项目首付4成,乃至5成,刚性需求无法释放。大房企加快跑量,拿地后迅速入市,改善需求提升。住宅市场趋冷,公寓市场渐火。

住宅市场趋冷 公寓市场渐火

“3.17”新政后,石家庄房地产市场趋于冷静。尤其是住宅市场,对于一些刚需或者改善型需求的购房者,限贷政策的推出无疑会加重自身的买房负担。同时,石家庄配合限购限贷政策的调控措施,楼市严查还在一直持续。不少无证盘或者证件不全的项目,为躲避风头,不再入市销售。

银河房产统计了2017年部分热点项目的开盘信息,涉及8个区域的16个项目。根据统计表可以看出,上半年入市的住宅项目较少,仅占25%;而下半年入市的住宅项目占比达75%。

其中这些住宅项目不少多为改善性楼盘,万科翡翠公园、融创裕华壹号、融创中心、荣盛华府、保利茉莉公馆·沁香园、保利西悦春天等,这些项目偏向大户型房源,小户型住宅房源较少。2017年石家庄各个项目的小户型只要入市,就会呈现一抢而空的状态。

相反公寓由于户型小、总价低,又不限购不限贷的优势,成为今年最火的产品。尤其是林荫学舍、新合作城市广场、远洋7号、新源蜂巢、天山世界之门广安云棠、12时区等等,这些项目有的是精装、有的是户型设计较好、有的是“民水民电”、有的地理位置好。

业内人士认为,目前为了促进商业地产去库存,居住属性较强的公寓项目会符合市场需求,前景较好。

新三区成新房市场主力 主城区老盘加推为主

 不受限购限贷政策影响的新三区及正定,可谓是今年新房市场的主力,同时根据土地市场的出让情况,可预见未来几年新三区及正定县(正定新区)仍会是新房房源的主要供应区域。

预计明年及未来几年,正定新区将会是品牌房企的“天下”。金科、金辉、天山、润江、宝能、旅头福美等等大房企开发项目将会是正定新区的主力。未来随着大房企项目的入市,正定新区将会是改善性房源的主要供应区,也会带动该区域整体房价再次上涨。

据不完全统计,栾城区瀚正御璟城、智高·藏珑、栾城天山熙湖、万源雅筑、金域华府、林荫春天等项目接受咨询。明年栾城区房源供应将主要集中在这些项目之间。今年以来,万科地产宣布携手河北乐水进驻栾城区,这标志着继广厦、建投、天山之外,栾城区又多一个房企巨头。

藁城区方面,润江紫宸院、美的云熙府都是今年藁城区最火的项目,预计明年还会持续加推。此外,保利堂悦是保利地产在藁城区的第二个项目,目前已经举行奠基仪式,预计明年将会有进一步的动作。藁城区随着城区配套设施的完善,楼市将会在未来几年迎来爆发。

鹿泉区是近两年房地产市场发展最为迅速的区域,也是2017年新盘最多的区域。2017年鹿泉区三大板块发展最为突出,一是上庄板块,二是铜冶板块,三是鹿泉主城区。鹿泉由于距离市区较近的优势,新项目的亮相,给购房者增添了更多可选择的项目产品及类型。预计明年鹿泉区也会是刚需置业的重点区域。此外,2017年一线房企泰禾、花样年、融创的进驻,也增添了鹿泉区在石家庄楼市的分量。

2017年新三区房源主要以刚需新项目为主,而主城区主要以老盘加推或者一线房企开发的改善性项目为主。

2018年新三区及正定县(正定新区)房源供应将会不断增加,且新三区主要以刚性需求为主,相对主城区而言房价较低,性价比较高,是刚需人群的“主战场”。

相反主城区,2018年新房市场将会以老盘加推为主,新项目以大房企项目为主。一线品牌房企开发的纯新盘将会有新华区绿城·诚园、裕华区旭辉新项目、长安区融创新项目等等。这些项目的入市,或将在产品、服务等方面给石家庄房地产市场带来新的活力。

一线房企频频亮相 本地开发商市场份额偏少

2017年年底石家庄房地产市场出现了一个反常的现象——众所周知,每年12月份是房地产市场的淡季,但是2017年12月石家庄房地产市场仍有不少项目举行重要的营销活动,开盘、持续加推。这个现象与2017年的楼市政策有着非常密切的联系。

2017年石家庄楼市实施“趋紧”的楼市调控政策。石家庄房地产市场趋于冷静,市场行情并不理想,各大开发商年底冲刺,为了快速回笼资金,直到现在还在开盘、持续加推。据了解,保利西悦春天开盘,阿尔卡迪亚荣盛城、润江翡丽公馆正在加推,恒大中央广场将在12月29日开盘。

有业内人士表示,尽管2017年房地产市场面临调控高压,但一线品牌房企却是收获最丰盛的一年。这一年,一线品牌房企不断深耕石家庄,扩大布局区域,同时不断有新的品牌房企加入石家庄。

据银河房产了解,2017年新晋入石的一线品牌房企约有7个,包括万科、远洋、旭辉、金科、金辉、泰禾、花样年、中新房、美的等等。同时在石家庄不断扩大布局的一线品牌房企约有8个,包括恒大、保利、绿城、碧桂园、荣盛、富力、融创、万达等等。

今年下半年,万科翡翠公园、融创裕华壹号、融创中心、碧桂园天汇、富力城、保利茉莉公馆·沁香园、保利西悦春天、荣盛·抱犊寨阿尔卡迪亚、美的云熙府、远洋7号等等大房企项目开盘,极大缓解了石家庄无房可售的状态。

相反,2017年本地房企几乎很少“发声”,占有的市场份额偏少。2017年石家庄楼市严查,没有预售证的项目不能销售,不少项目忙着走手续、补办证件。但是目前本地房企开发的项目,有不少是石家庄的“佼佼者”,在购房者中有很好的口碑,包括国赫天著、东南智汇城、天山产品系列、唐宫原著、铂宫时代紫林湾汇君城等等。

预计明年一线房企可能均有新项目入市,或许仍将是楼市的主力。而随着,石家庄本地房企项目证件的完善,明年或将有一批老盘重新入市。

2017年石家庄楼市呈现出大项目与小项目、大房企与小房企、主城区与新三区及正定县(正定新区)三大方面的极大不同。预计2018年,石家庄房地产市场仍会有大房企不断进驻,大房企已经备好“弹药”,正准备在大干一场,而小房企会越来越难熬。

责任编辑/张雪连

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