12月28日,随着正定新区5宗地块、藁城区8宗地块的成功出让,意味着2017年石家庄的土地市场正式收官。回顾2017年石家庄土地市场表现,印象最为深刻的当属大批一线外来房企扎堆进入,以拍地、并购的方式首登石门深耕布局,大量的市场份额被他们快速拿下,同时也为石家庄的购房者带来了最优的购房体验。
除此之外,新三区及正定新区遍地开花的盛况,也不禁让人惊掉下巴。据银河房产统计,2017年正定新区共成功出让土地31宗,鹿泉区共成功出让土地69宗,栾城区共成功出让土地25宗,藁城区共成功出让土地31宗。如此看来,新三区及正定新区土地市场已逐渐成为石家庄最中坚力量,潜力不容小视。
如今2017年即将翻篇,在这岁末时节,银河房产独家为您全面梳理,盘点2017年石家庄土地市场境况。
说明:统计数据时间为2017年1月1日至2017年12月31日,统计范围为裕华区、高新区、长安区、新华区、桥西区、正定新区、鹿泉区、栾城区、藁城区,以下统称为石家庄市区。
土地供应分析
据银河房产统计,2017年1-12月份石家庄市区供应土地225宗,供应面积约717.4722178万平方米,约合10762.08亩。其中鹿泉区共挂牌72宗地,共计227.924377万平方米。2017年鹿泉区的土地市场表现“火热”,市场热度不断升温,除现有恒大、保利、绿城等大房企进驻外,融创、荣盛、泰禾、花样年等一线房企也先后“降临”。预计2018年鹿泉区土地市场,依旧延续今年火热的势头。


从土地供应的区域分布来看,2017年鹿泉区和正定新区的土地市场供应比较活跃,这两个区域的土地供应面积占比达51%。其中,鹿泉区供应土地面积最大,达227.92万平方米,占总面积的32%;正定新区供应面积133.72万平方米,占总面积19%。新华区供应面积相对较小。

从土地性质来看,住宅用地占到总面积的39%,住宅、商服占面积的14%,商服用地占地总面积的15%,工业用地占总面积的20%。
土地成交分析
据银河房产统计,2017年1-12月份石家庄市区共完成土地出让203宗,出让面积约649.0742911万平方米,约合9736.14亩,成交总金额约316.96亿元。从数据上看,2017年无论是土地成交量、还是成交规模可以说再创新高,其中鹿泉区却表现强势。对此,有业内人士分析,未来几年内,鹿泉区有望成为石家庄住宅成交最活跃的区域之一。


2017年,新三区及正定新区土地市场迎来“爆发”,成为供地的主战场。市内五区共成交土地47宗,成交面积167.2264054万平方米,约合2508.39亩,占总面积25%;而新三区及正定新区共成交土地156宗,成交面积481.8478857万平方米,约合7227.72亩,占总面积75%。特别是鹿泉区,2017年共成交土地69宗,成交面积达215.999848万平方米,约合3240亩,面积占比达33%。

从成交土地用途来看,住宅用地87宗,面积为240.365833万平方米,约合3605.49亩,占比43%;住宅、商服混合用地24宗,面积为114.937564万平方米,约合1724.07亩,占比12%;商服用地31宗,面积为57.124042万平方米,约合856.86亩,占比15%。住宅类用地仍是土地供应主要方向。

由上图可以看出,石家庄不同行政区的土地差价比较明显。但需要指出的是,除了正定新区外,2017年土地市场其他区域特别是市内五区仍以“补票”为主,很少有真正的净地出让。
非补证地块分析
2017年1-12月,石家庄市区共出让非补证地块95宗,面积为4659.72亩。(注:非补证地块指新项目,统计中只包含住宅、商服用地)。
从区域来看,石家庄市内五区非补证地块20宗,正定新区、鹿泉区、藁城区、栾城区非补证地块分别为21宗、33宗、19宗和2宗。

从环线来看,二环内非补证地块4宗;二环至三环非补证地块16宗;三环以外非补证地块75宗。

由此分析,三环内土地资源稀缺,非补证地块成交面积占比为21%,而这其中外来大房企占据主导位置,积极布局,表现格外“积极”。如万科翡翠公园、碧桂园天汇、富力城等项目已在拿地后2-3个月五证齐全实现上市销售。而三环外土地成交面积占到了79%,成为土地市场的主流,并且一旦有优质纯新地块入市将引发各大房企争抢,毕竟新三区及正定新区所属的三环外,净地频出。
2017年石家庄土地市场特点总结:
外来大鳄霸屏 本地房企发力
纵观2017年的石家庄土地市场,用“大鳄分食”来形容不为过。我们不难发现,2017年石家庄土地市场多了很多外来面孔:融创、万科、碧桂园、金科、金辉、美的、远洋、泰禾、花样年、旭辉等,他们开始选择在石家庄楼市排兵布阵,彰显了对石家庄市场前景的无限看好。并且在产品打造中,以系统化、流程化的开发模式,迅速扩大了市场份额,促进石家庄房地产市场更加有序、健康的发展。
此外,在面对外来大鳄的强势来袭,本土房企持续发力,丝毫不畏惧。如天山、润江仅在12月28日土拍收官大作中狂揽6宗地,真正实力让人竖起大拇指。
新三区及正定新区成为供地热点
新三区及正定新区共成交土地156宗,占总面积75%。特别是鹿泉区所占比重最大,甚至超越了石家庄主城区。鹿泉区,作为石家庄今年最热区域之一,显然已经抢了主城区的“风头”。而这其中份额除了有大量“补证”项目外,还有新项目,并且数量还不在少数,包含恒大林溪郡二期、大尚盛世华府、万合名著二期、厚德中央锦城等。
对此,业内人表示,“未来1-3年,新三区及正定新区将成为石家庄住宅形成供应的主要区域”。
住宅用地仍是主要供给方向
据银河房产统计,涉及住宅的供地(住宅、住宅商服用地)占总供应量的近6成,住宅仍是主要供给方向。
土拍新规出现调整
正定新区成为今年净地的出让的主战场,也成为各大房企登陆石家庄的桥头堡。为了避免出现“新地王”,在三批土地出让中先后采取了“竞地价,竞人才安置房”、“双限双竞,10年限售”,以及“限地价竞自持并5年内不得买卖”的竞拍规则;主城区也出现了“限地价竞自持面积”的方式;藁城区土拍规则加上了“熔断”机制。
今年的土地市场虽然已落下帷幕,但房企们拿地的兴致却不会减弱。2018年1月2日,石家庄主城区将迎来新年首次大面积土地出让,7宗地块总出让面积为249542.39平方米(约374.31亩),起始总价达23.09亿元。据银河房产了解到,此次土拍仍以“补票”为主,涉及国际总部花园、京海铭筑东区用地、华飞捷座、高远森林城二期项目、中基禧悦府、鑫利时间国际、假日风景东区。届时,银河房产将及时跟进土拍结果。