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猛聊 | 刚需什么时候买房都合适吗?

2018-03-06 09:15出处: 猛聊| 分享 扫描到手机

楼市有一种说法:刚需什么时候买房都合适。

甚至不少所谓的“专家”,也奉为圭臬。

真的是这样吗?

[壹]

2017上半年石家庄楼市正值疯狂,即便调控政策全面出台后,仍有不少“专家”善意地鼓动刚需赶紧上车,别在意房价的短期涨跌。不抓紧的话,可能连上车的机会都没了。市场的火热,加上专家的推波助澜,使得刚需们最后一道心理防线被突破。

不少刚需买到了最高点,成了“接盘侠”。

没曾想下半年的市场,随着“四限”时代的到来而急剧降温。

二手房卖家由坐地起价,变成了讨价还价,再变成一降再降。

新房市场也从涨声一片,慢慢地偃旗息鼓,再开始打折促销。

首付,这可掏的都是真金白银,还得一次性付清。能否凑齐首付,才是刚需买房最大的痛点。好不容易咬牙买了房,房价却全面缩水,多的甚至亏损几十万。

刚需,为啥就别在意短期的涨跌呢?

盲目追高,和盲目观望一样,代价同样惨痛。

[贰]

有人会说:虽然房价与去年相比跌了,但当时贷款利率较低,可以对冲房价的下跌。去年10月份,朋友圈疯传着如下一张图,想说明房价跌了,购房负担却更重了。

那么,现在与去年相比,石家庄购房者的负担到底是加重还是减轻了呢?

我们也来做个测算。按首套房贷利率上浮1.1倍(目前市场主流),购房者到底增加了多少成本。

比如贷款100万元,年限30年:

按照等额本息的还款方式,以执行基准利率计算,30年累计支付的利息总额约91.06万元;

按照利率上浮1.1倍计算,以同样的还款方式,30年累计支付的利息总额约101.93万元。

这表明,现在买房贷款100万元,要比去年累计多支付10.87万元利息。

这么看,购房压力貌似加大了不少。如果未来贷款利率再上浮到1.2倍,甚至更高呢?想想更吓人吧!

但,如果房价跌幅超过了利息成本,购房负担还是减轻了。

更重要的是,货币在贬值,你的收入在上升,对冲了未来的还贷压力。

[叁]

从过往经验来看,对于绝大多数正常家庭来说,买房真正有压力的周期只有最初的5-10年。

为什么呢?我们看看100万元人民币的购买力,10年后能剩下多少吧。

根据中国人民银行公布的数据,可以计算出来1997年以来中国的广义货币供应量的年增长率约为16.9%,基于这一数据,可以预测现在的100万元,10年后和20年后分别相当于今天的多少钱。

你没有看错,100万元人民币的购买力,基于货币发行量的话,10年后只相当于今天的20.99万元。

比如你现在买了一套房子,做了30年的按揭,每月还款1万元。那么10年之后你每月实际还款金额,只相当于现在的五分之一,也就是每月2000元了。

你觉得压力还有那么大吗?

在此提醒仍在为贷款利率上浮而纠结的刚需,现在4.9的基准利率仍是历史最低点,即便上浮1.2倍,从历史来看也不处于高位。

很多粉丝在问猛哥:什么时候出手买房合适呢?

猛哥认为,楼市已进入调整通道,并不是什么房子都适合买,但遇到高性价比房源可以下手。标签如下:1、新盘低开入市,与周边项目相比有明显价差的;2、老盘推特价房,明显低于前期销售价格的;3、投资客抛盘可更名房源,一般比售楼处价格低2成以上;4、二手房急售房源,可能大幅度低于小区正常房源。

入手以上四类房源,你的成本将大幅低于其他购房者,基本对冲了房价可能出现的调整空间。

除非你认为楼市会崩盘,有可能吗?

还有想抄底者,可能还在傲娇地等待。

责任编辑/赵双

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