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限购周岁:石家庄楼市政策仍收紧 政策口“风向”不变

2018-03-09 07:10出处: 银河房产网| 分享 扫描到手机
[导读]编者按:2017年3月17日晚,河北省石家庄市官网发布《关于加强房地产市场调控的意见》,石家庄正式重启限购。时至今日,石家庄的限购政策发布即将满一年,银河房产特别策划“限购周岁”,来回顾限购这一年的是是非非。

编者按:2017年3月17日晚,河北省石家庄市官网发布《关于加强房地产市场调控的意见》,石家庄正式重启限购。时至今日,石家庄的限购政策发布即将满一年,银河房产特别策划“限购周岁”,来回顾限购这一年的是是非非。

回顾:首先以“限购”及相关政策为入口。

2017年3月17日晚,河北省石家庄市官网发布《关于加强房地产市场调控的意见》,石家庄正式重启限购,据上一次限购结束仅仅过了3年。为响应“史上最严”新国八条,石家庄自2011年2月20日开始实行正式的限购。在2012年6月,石家庄市政府又对限购政策进行了一定的调整。石家庄的限购一直持续到2014年9月25日。

而2017年的限购,又被媒体称为“史上最严”。

业内人士曾指出,从限购的区域划分来看,主要是针对石家庄市区的项目,这说明当前石家庄房地产市场过热的区域主要是市区。同时,要求外来人口缴纳一年的社保,这是本次限购的核心内容,使得外来的炒房需求被遏制,同时也促使此类城市的房地产市场的炒作因素减少,也有利于保障在石家庄本地就业的购房群体的购房利益。

此前,虽然没有正式文件出台,但是石家庄新建商品房预售价格“限价”政策已经悄然实施,各个项目纷纷以购房款+精装修或购房款+车位的方式寻求突破限价。而在限购后不久,石家庄楼市开始展开新一轮的严查。即使这样,部分项目依然能找到空隙来逃避限购政策。未被限购的区域部分项目也因“主城区”的限购开始“涨价”。

9月,石家庄限购升级,外地户口购房门槛提高,同时商品房网签后5年内限售。四天后,石家庄市住房和城乡建设局发布《关于撤销商品房买卖合同备案的通知》,将“购房合同”撤销限制条件封死,将“合同更名”的炒房机制彻底封死。

政策是否有效呢?不用银河房产分析,常年奔波看房的购房者也已经看出了端倪,石家庄房地产市场确实“凉了”,房价长时间没有大幅度的波动,二手房市场出现了价格成交双下滑。购房者从“不理性”的“抢购”变成了“不理性”的“观望”。

而“限价”方面,除了部分项目将“精装修”、“车库”附加到房款内,石家庄也曾出台过部分文件定向放松“限价”,“退二进三”、“被动式住宅”等项目将预售价上调30%。

但在农历春节前夕,市场上突然出现的“限购放松”风被官方在河北省住房和城乡建设工作会议中强调:“2018年河北省热点城市及重点地区要继续严格执行限购、限贷等管控措施”彻底封死。

而政策最直观的体现是市场,石家庄久违的“员工房”“特价房”“首付分期”“直降10万”等促销政策突然再现。看起来对购房者是利好,但限购政策“通吃”的特性也误伤到了太多的购房者。

购房者:“金融”政策影响更大!

再次勾起购房者对限购政策兴趣的恐怕是两会前,十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂提到房地产税目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

而对一般的购房者来说,限购政策对部分购房者没有实质性的影响,反而“金融”政策的变化让购房者更难承受。

限购中提到,首套房首付比例提高至30%,对于纯刚需来说,当前的市场价格提高10%的首付不是小事,甚至部分购房者直接断了购房的念头。而为突破“限价”石家庄部分项目精装部分或者车位费用要算到首付中,基本上将首付比例提高到了总房款的40%-50%。

银河房产最新调查的房贷利率中大部分银行首套房首付为3成,贷款利率为基准利率上浮10%-20%,而中信银行主动暂停半年200万元以上额度个人住房抵押贷款(银行自身政策,不具备普遍性)。

对当下的纯刚需购房者来说,“金融”政策并不利于买房。毕竟利率上浮情况在未来不受基准利率变化调整,始终是同一倍率。利率的上浮直接让购房者多偿还大量的利息,无形中增加了购房者的购房压力。

对此,银河房产进行了一则计算,以二环内20000元/平方米的均价,100平米的房子贷款30年来算,首付30%需要贷款140万元,从9.5折利率到1.1倍的基准利率需要增加共225138.84元的利息,月供从7227.31元涨至7852.69元,每个月需要多还款625.38元。而在猛聊《 刚需什么时候买房都合适吗?》提到,刚需族在当下的市场情况下买房房价跌幅超过利息成本,购房负担才是减轻。

另外,各家银行都在收紧对“房地产行业”的贷款,购房者突然发现贷款的审批周期变长,想要快速房款只能和银行签订“补充协议”同意利率在当前的折扣上再上浮。同样的,房地产企业从银行获批的“贷款”也出现了放款难。

综上所述,石家庄的限购政策周岁确实使楼市明显降温,购房者有漏可捡。但是不明朗的金融政策也让“资金”紧张的购房者对房子望而却步。有业内人士也提到,“房地产市场实际上是以政策为导向”。是对是错,大家自行判断吧。至少目前石家庄目前仍是紧缩的调控“政策”和收紧的“金融”。

最后,总结下当下石家庄的限购政策,并附上石家庄限购政策时间线:

1、非本市户籍居民家庭近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险限购一套房。

2、本市居民首套房首付比例提高值3成,二套房贷款结清首付4成,未结清首付5成;第三套房限贷。

3、公积金贷款首付比例提高;

4、三套房停贷。

5、限购区域:裕华区、长安区、桥西区、新华区、高新区。

PS:首付比例需要依项目和银行政策而定,“精装房”等房源实际首付比例会高于3成。

石家庄限购政策时间线:

责任编辑/步冰

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