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猛聊 | 二环内外

2018-04-11 08:25出处: 银河房产网| 分享 扫描到手机
[导读]你是二环党,还是新城派?

你是二环党,还是新城派?

去年,一则关于石家庄要建四环的消息被刷屏了。交通局在回复网友关于四环快速路规划路线的问题时提到,绕城公路(四环)规划东侧利用新赵线,南侧将衡井线改移至栾城城区以内,西侧利用京赞线,北侧利用338国道规划线位(从正定新区北侧穿过),具体规划线位未定。

四环规划曝光,最高兴的莫过于三环外置业的人们:国际庄都要开建四环了,三环还有那么远吗?

不过二环党对此表示与己无关,反正他们买房不会出二环。

[壹]

在依靠交通运输来发展的现代城市中,火车站是一个具有标志性意义的地方。

石家庄作为火车拉来的城市,最初就是以火车站为原点,被划分成了桥东和桥西,形成了火车站商圈和新百商圈、北国商圈为主的老城区,也就是最早的市中心。并以此为原点,向外辐射,环形发展。

老城区是一个城市最初的人群聚集地,其普遍特点是人多,热闹,杂乱,建筑老旧,规划落后。老城区发展到了一定规模,再也承载不了更多的人口和发展,城区就会开始外扩,延伸到二环,再到三环。石家庄也是如是“摊大饼”摊出来的。

一环:北至和平路,西至中华大街,南至槐安路,东至体育大街,全长17.1公里。

二环:北二环、西二环、南二环、东二环,全长40.9公里。

三环:北三环、西三环、南三环、东三环,全长74.9公里。

未来,石家庄就要怼到四环了。

固守二环,到底是一种怎样的心理存在呢?

图片来源网络,如后续有所变动,请以政府最终公布线路为准

[贰]

石家庄在环形发展的过程中,历经了几十年沉淀,各种资源主要都集中在了二环内,特别是一环,这里住的往住是老市民阶层。

而越远离中心的区域,二环外甚至是三环外,更多居住的是外来为主的新市民阶层。

石家庄二环内的房产价值体现在其拥有成熟的配套,教育、医疗、购物、交通都很完善,居住的便利性不言而喻。虽然很多老旧小就房屋本身而言并不值钱,但其下面的土地和牛逼的配套才是决定其价值的关键因素。

目前石家庄新三区和正定新区的发展全面开花,但与新区发展周期的不确定性相比,主城区的价值依然无法撼动。

二环党们坚定地认为,一个城市可以有多个郊区,但只有一个主城区,任其如何扩展,地段无可复制。

而且,二环内住宅用地日益稀缺,土地成本将越来越高。随着品牌房企的进驻,住宅品质的不断提升,房价必然水涨船高。

[叁]

决定房产价值的仍是地段。而地段,也要用发展的眼光来看。

昨日、今日的市中心,未必一定就是明日的市中心。特别是,如果老城中心没有很强的历史、行政等资源禀赋。

还记得曾经在老上海人中流传的“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”吗?

当时在浦东买房,就等于成了鄙视链最底端的“乡下人”。但后来呢?浦东房产的升值速度远超浦西。

拿石家庄来说,裕华区也是很好的例子。在城中村集中完成改造后,裕华区成为了一个全新的城区,与其他老城区相比无论是交通路网、景观环境、配套建设以及小区品质,都有了一个大幅的提升。所以,裕华区成为石家庄房价最高的区域,也是水到渠成。

近两年,品牌房企集中进驻石家庄,由于主城区土地资源稀缺,拿地非常困难,因此项目多集中在二环至三环,甚至三环之外的区域。这些项目无论是从开发商品牌到产品品质,都是更值得信赖的。特别是一些体量较大、配套丰富的项目,是适合居住和长期持有的。

石家庄二环之外,东南片区和西部片区将是发展速度最快的区域。特别是东南片区,城中村改造最彻底,基本是再造一个新城,不但与主城区无缝对接,而且从区域规划到城市配套,再到产品品质,将迎来脱胎换骨的蜕变。

与之相反,品质是二环内大多楼盘所最欠缺的。这十几年虽然建成交付了大量楼盘,但大多为本地中小地产商开发,虽然价格多年来一路上涨,但品质并没有相应提升。

[肆]

说了半天,二环内外到底如何抉择呢?

猛哥认为,刚需首置可以考虑二环内虽然可能选择老破小,但你将拥有垄断性的优质资源:行政资源、商业资源、教育资源、医疗资源,这些资源是历经几十年历史发展起来的。而这些,恰恰是城郊新盘所严重欠缺的,未来也更容易找到接盘者。

很多刚需首置选择了远郊新房,但伴随着交房入住,面临的却是通勤压力较大、生活配套欠缺。特别是学区,成为很多年轻家庭面临的最大问题。据猛哥了解,不少在远郊置业的家庭,因为孩子上学问题,不得不置换到市区老破小。

首改是在“两室换三室”的基础上,更考虑居住品质和功能的提升,以及家庭成员的需求如学区、医疗等资源的便利,综合购房压力,二环至三环的品质大盘是较好的选择。

对于多改或者豪改需求而言,他们的诉求点则是环境和品质,居住的舒适度。融创的拿地哲学,“海边、河边、山顶上、森林中、公园里、市中心”就可以高度概括。

但每个人秉持的地产逻辑不同,有人热衷新区,有人坚持二环党,也有人认为好产品才是王道,所以一千个人就有一千个哈姆雷特。

说到底,搞清楚自己想要什么才更重要,钱包的厚度决定了买房的广度,最适合自己的房子就是最好的房子。

如果你还不知道怎么买房的话,告诉你一个很傻很简单的逻辑,那就是买地段好,配套好,品牌好的房子。

责任编辑/刘天飞

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