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楼市调控,日趋策略化的谋局

2018-11-28 07:41出处: 证券时报| 分享 扫描到手机

似乎,调控又到关键时刻。近期,作为楼市动力之源的资金环境,貌似“暖风不断”,银行间流动性非常充裕,“宝类”基金收益率跌破3%;被抛弃的房贷再次受到银行青睐,利率触顶回落,放款周期从上半年的3个月骤减至2周。笔者在银行的朋友,现在苦于按揭额度无处投放而四处敲门。对开发商关闸的融资也打开了阀门,财汇大数据显示,11月(截至26日)房企融资同比增长154%。坚持了2年的限价,从一线城市撕开了口子,北京(楼盘)和广州(楼盘)相继放松局部限价。

当下,开发商是想降价的。一来,40%的房企难以完成年度业绩目标,都想以降价来冲一冲;二来,现在房价还在历史最高位,适度降价不影响利润,还能以回款缓解资金压力,对冲10%以上的财务成本。问题是,地方政府和购房者比谁都害怕房价下跌,比任何时候都害怕房价下跌。2016-2017年是史无前例的地王年,各大城市楼面地价都涨了50%以上,买地的都是地方财政和税收的大功臣。房价下降,这些项目很难卖掉,“降价未遂”、为地王站台就是这么产生的。

2016-2017年,全国商品房销售量连刷历史新高。近2年购房的人群,超过70%的加了杠杆,其中不乏有借高成本消费贷、首付贷的。若房价下降,维权的势头会席卷全国。不得不承认,房价比5年前翻了一倍、交易量增长50%,楼市或许真的“大而不倒”了,刚性兑付或许是倒逼的。近期,“稳增长”的重要性又抬头了,但试想,缺席房地产的增长,能稳得住吗?人都有惰性,总往容易的路上走,哪怕明知会后悔。调控也一样,难免走最容易的路,风险往后挪。

笔者相信,松绑绝非高层意愿,但现实太残酷。三季度,七成省份GDP增速下滑,就连上海(楼盘)这样的“优等生”,也抱怨钱不够花,漕河治理、引进特斯拉等,哪样都要花钱。东部某二线热点城市,今年土地出让金减少50%,传言不得不优化“降成本”的菜单选项。

回顾过去几轮“松绑-调控”的循环,近期楼市政策放松,是多么的似曾相识!常言道“治大国,若烹小鲜”。现在,治大国不是若烹小鲜,而是糖炒栗子。烹小鲜,掌握好时间和火候就可以了,不用动辄打开盖子看看,但糖炒栗子要不停颠勺,既怕不熟、又怕焦了。“松,还是不松,这是个大问题”。不管愿不愿意,调控政策已见顶了,从边际上来讲,不放松的语调无奈地降分贝了。春江水暖鸭先知,10月中旬,地产板块见底反弹,这个走势就包含了调控放松的预期。

不过,以为楼市调控就是松和紧的线性循环、简单往复,就大错特错了。调控,本来就是逆经济风向而动的权宜,再说很多措施逆经济规律。经济下行压力加大、楼市回调趋势明显时,就该适时调整或退出。不管怎样,内嵌到经济这盘大棋中的楼市,中长期治理架构已清晰。高层明确表态,“走最容易的路,最后将无路可走”。最艰难的路要走,但更要讲究智慧,懂得战略和战术,知晓回旋、借力、绕道。否则,撞得头破血流,也冲不破南墙,即便冲破也得不偿失。

刘鹤副总理年初指出,要用3到5年时间,稳步降低宏观杠杆率,这个大方向是没有变的。去杠杆遵循这样的路径,楼市治理也一样。“房住不炒”的顶层设计没有变,但目标非一役能到达,中间有回旋,甚至有妥协。短期内,调控会弱化一点,但资金阀门守得住、地价控得住,容许因城施策地做些调整,“小乱可能有、大稳不会变”。记住,只要源头有定力且不会乱,预期会慢慢调整,行为会变。过去,大家一窝蜂地上独木桥,共振会把桥踩塌。财富效应的美好感觉下,未来还会上桥,桥上拥挤,但多数是有产者自赏,而房子尾部则渐趋“落日余晖”。

责任编辑/刘天飞

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