内地制造业：向“地产主义”进发
香港人常说，香港没有资本主义只有地产主义。城市中最大的经济体就是地产，制造业就是制造房子，商业就是贩卖房子。当然，在这个过程中它们不忘将市民的积蓄盘剥得一丝不挂……
联想房地产、海尔房地产、雅戈尔房地产、宏远房地产……不知不觉中，国内的IT、家电、制衣、制药几乎所有的制造业都将目光瞄准房地产，虽然尚未有龙头企业宣布放弃主业，但都不约而同地将地产作为未来的首要增长极。楼市骤冷，这种行外资金围猎地产的局面会有所缓和还是加剧进入？
是否终有一天我们的经济体也只剩下房地产？
围猎 诱捕 傍大款
“这真是一个千载难逢的机遇。”
“如果房价再涨3年，中国就只会有房地产，不会有制造业。”一年前，一位家电企业的房地产业务负责人刘先生很肯定地对记者说。话音刚落，一场近年少见的市场调整逐步展开。这一年中，这家珠三角家电企业都干了些什么？
“如果这是公开采访，我可以告诉你，我们的业务没有任何变化，家电依然是我们的重心。”一年后已经跃升为该企业运营总经理的刘先生表示，“但实际上我们所有可以动用的资金基本都已进入房地产市场。如果有必要，我们可以直接将主营业务转为房地产投资。”
这位表示一切尚不便公开的人士告诉记者，这一年来他们进入房地产的方式有3种。其一是借钱给资金出现困境的房地产企业；其二是与地产企业共同开发项目；最后还有一种是现在“依然在谈判进行中”的方式，那就是直接购买优质房企的股份。
“这真是一个千载难逢的机遇。”上述得意者慨叹道。
持同样观点的制造业企业不在少数。2008年5月，万科将东莞项目的一半股权转让给粤宏远就曾掀起一阵热议。议论者的目光大多锁定在万科资金“无以为继”，或者东莞“地价跳水”之上，对粤宏远这个制药企业为何选在此时进入却乏人问津。
王石曾表示“走正道，傍大款”是万科迈向成功的秘诀，楼市冷冻期，与行外资金更紧密的结合，也正是遵循此发展逻辑。“通过销售回款的确可以回笼资金摆脱困境，但更大的可能是以股权合作的形式。”宏远集团房地产开发有限公司总经理钟振强也表示，他觉得“强强联合有利于行业内的稳定。这也是企业扩张的有效渠道”。
宏远公告表示，自2007年10月国家陆续出台房地产调控政策以来，东莞市房地产的竞争日趋激烈，取得土地的门槛越来越高，困难越来越大。万科地产是全国知名的房地产开发商，在全国享有极高的品牌知名度，而宏远也累积了多年的东莞本土商品房开发的成功经验，在东莞市房地产市场具有较高的市场号召力，因此才有了这次合作。字里行间无不透露着宏远对房地产市场的信心。
“现在看来，除非宏观经济出现大问题，否则房地产市场基本不可能有大幅度掉头回落。”刘先生同样对楼市信心满满，“万一真的宏观经济有问题，那有问题的就不仅仅是房地产行业。”所以他认为现在是进入房地产业布局的最好时机。在资本市场，这种乘机布局的痕迹更加明显，2008年6月，格力地产成功借壳海星科技，开始涉足资本市场。分析人士认为，格力正为其下一步在地产业的全力扩张积蓄力量。
兵马 钱粮 冲锋号
“这等于将房地产经营带回到最原始的年代。”
在国内，没有哪个行业像房地产业这样有这么多“潜规则”，即使你有着非常精彩的市场运作能力和经营技巧，也不能保证你一定能在此行业取得成果。比如上述万科将东莞项目的一半股权出让给粤宏远，有传闻表示，除了资金层面的考虑外，万科还希望能借助宏远在当地的影响力。据说由于该项目的土地拆迁存在问题，“过江龙”难以解决其中盘根错节的“结”，唯有寄希望于在当地深耕细作多年的“地头蛇”。
“家电企业不缺钱、不缺地、不缺关系，为什么不进入房地产呢？”在此前的采访中，一位珠三角著名家电企业的房地产业务负责人刘英伟（化名）表示。
“在中国，房地产经营不外乎三方面，钱、地、关系，再外加一些企业运作经验。”刘英伟认为，家电企业这三方面都不缺。以“钱”为例，国内地产业的龙头万科2007年销售额创新高达到500多亿元，而海尔已经向600亿美元营业额迈进。“现在国家加大对房地产企业的宏观调控，银行对房企基本不再提供开发贷款，但我们不同，国家不会对我们收紧银根。”
同样的，家电企业在地方经营多年，“关系”不在话下。海尔地产的第一任总裁迟耀庚，就曾担任青岛市规划局局长。在土地运作方面，家电是劳动密集型企业，不可避免地需要大面积的土地开发厂房。这些土地留给了他们巨大的空间。“美的进入房地产业，首先是从开发员工宿舍入手。”刘英伟表示，当城市扩容到一定程度，“这些原有的工业土地很可能就变成房地产开发土地”。
“这等于将房地产经营带回到最原始的年代。”陈毅严表示。陈是广州宏达房地产的总裁，入行已超过20年，可谓见证了行业的高低起落。
在他看来，制造业企业的这种所谓优势，不过是房地产最初阶段的资源。当年精通“潜规则”或擅长“整合资源、巧妙运作”的企业就能赢得暂时的成功。“但房地产发展了20年，如果思维方式依然停留在这种机会主义的阶段，很可能会被市场淘汰”。因为现在的经营环境已不同于以往，“121文件”卡住了钱，“8·31大限”则卡住了地。尽管还有一些空隙可以让之钻营，但已没有了以往如鱼得水般的自在。
“经过20年的发展，一批经过市场训练的房地产企业已经成长起来。”陈毅严表示，这些企业不再是机会主义者，而是具有更稳健、科学的财务规划，更有效运营模式的现代房企。在房地产市场度过冰冻期后，新转型的制造业企业能否与之竞争，“不容乐观。”陈毅严认为。就像王石所说的“我不担心外行资金的进入”。
但也有外行企业不认为自己停留在原始运营阶段，例如海尔地产在为自己规划时就定下了一个基调，他们是在“搞新型房地产商业革命”。
芝麻 西瓜 走钢丝
“用地产去融资是拿着产业性命在走钢丝。”
越来越多的迹象显示，持续到2008年的楼市调整期，并未能阻止制造业资金流入地产行业的大势。我国已有300多家上市公司涉足房地产开发领域，有的甚至将主业转型为房地产。浙江、福建一带，一半以上经营纺织业务的上市公司涉及房地产经营。珠三角基本所有大型企业都涉足房地产。联想、华为等IT巨头，海尔、长虹等家电巨头，甚至生物制药、纺织行业等的优秀企业都在积极开拓地产业务。
对此，帕勒咨询的资深董事罗清启就深以为忧，他认为：“国家的经济竞争实际上是国家产业之间的竞争，而这种产业的竞争则是产品在全球市场的竞争，如果一国创造不了遍及全球产品的诸多产业，那么这个国家的经济不可能强大。”反观房地产业，实际上是个繁荣景气周期非常短的一个行业，与其说它是一种制造业，不如说是一种金融业的衍生行业，到目前为止，它仍然是一定区域内的产业，很难实现产业的全球化扩张，因此任何一个发达国家的战略产业中都没有房地产的影子。
在家电业等行业的优秀企业加大全球市场参与的关键时刻，这些企业却纷纷选择跳入房地产，这无疑是丢西瓜捡芝麻之举。但郎咸平认为这恰好反映企业的经营困境，“我们整个中国制造业，创造的价值太低、利润太低，以玩具业为例，平均的净利润是2%~3%，我相信在2007年可能会是0，甚至有负的可能。所有的大头都在欧美企业手中，真正的制造业大国还是美国。”问题根源在于我国的制造业在国际产业链的定位。正是因为中国一直处于国际产业的底端，直接导致了家电等制造业企业的环境恶化。制造业资金不断流入房地产业恰好是此等状态的反应。郎认为，只要产业链问题不根治，行业外资金流入地产业之势就难以扼制。
相对而言，罗清启就没有这么悲观，他认为优秀企业国际化关键是两种能力，其一是技术能力，其二是为发展提供支持的融资能力。现在而言优秀企业的技术能力与发达国家相比的确有差距，虽然不少企业开始加大技术上的投资，但尚未有所突破。
而参与国际化是需要有大量资金来支持，“没有大规模资金捆绑的全球化运动根本是不可能”。但我们的企业在资本市场上的融资能力非常有限，因此被迫更有效地盘活资产。这时进入房地产就更多地带有融资的性质。中国发展战略学研究会副会长管益忻就认为，海尔直接进行房地产业，是盘活其工业园、金融、物流园等闲置用地，使这些潜在资产转化为现实资产。“但用地产去融资，是拿着产业性命在走钢丝，”罗清启认为。
“外行”地产商进入模式
一掷千金型
敢于“触地”的外行，几乎都是资金雄厚，强势进入。由于房地产业属于资金密集型行业，特别是金融和土地新政的系列推出，使传统的杠杆资金模式几乎失灵。再加上市场的竞争日益激烈，实力不够就没有资格觊觎这块肥肉。
兼并重组型
“外行”地产商常常采取收购股权、土地和项目的资本运营形态。这些企业几乎都在其他行业积累了大量资金或创出了品牌。一般上市公司多采取这种模式。
资源利用型
资源型、关系型企业，能拿到优良的土地，得到地方首长、要害部门的大力支持。但是这种企业往往只考虑土地和关系这一头，对产品尤其是市场的另一头准备不足。一般都是一些区域性的企业，特别是一些外地企业以招商引资或政绩工程的方式进入。
上下游借力型
无论是主动了解还是被动拖入，地产业的上下游企业，一不小心就会分一杯羹，特别是与开发商有近亲关系的。
“外行”地产商运营形态
完全自组公司
在已经成功的房企挖一到两个成熟的职业经理人或操盘手，并带出一个团队，借助他们的专业力量实现由投资商向开发商的转变。比如希望集团，以及荷兰ING的后期职业代理人方式。
与成功房企合作
与一个成功的房企合作，比如联想与顺弛当年的合作，摩根与复地的合作。他们更多是充当投资商的角色。
与经验丰富的专业机构合作
通过一个成功项目或品牌的运作，完成从外行到内行的转变。像广州星河湾与本土策划大师王志纲的合作，包括最初北京万通与香港策划大家邓智仁的合作。
与金融机构合作
与金融机构合作由二级市场切入，如海内外机构向四大资产公司（中国东方资产管理公司、中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司）和银行单体或打包收购不良资产的方式。
外行进入房地产四大忌
一忌盲目乐观：只凭道听途说、别人劝说或引诱擅自闯入，对市场和消费者没有基本的调查和深入的了解，定位不准确，在人才结构和管理制度等方面也没有充分的准备。进入后才发现到处是陷阱和难题。但是开弓没有回头箭，只能硬着头皮往前走。用高昂的代价换来稀薄的利润甚至亏损，以及下次成功的经验。
二忌惯性思维：一些企业特别是其他行业的品牌公司，往往还依赖或不自觉地走老路。有的贸易型企业和工业企业在团队建设和运营模式上基本不熟悉房地产企业的特点，还沿袭原有的观念和机制，结果造成企业或项目人才流动频繁，管理混乱，功败垂成。
三忌虎头蛇尾：一些投资商由于对房地产行业和市场缺乏了解，以为投入启动资金就可以拉动消费，靠垫资和卖期房就能完成整个资金链的循环，短期就能赚大钱。过程中发现远不是这么简单，后续资金跟不上，造成项目中断或烂尾。不但没挣到钱，反而把多年积累的钱砸进去了。
四忌贪大求洋：一些成功企业刚刚进入房地产，不是倾囊而出也是重兵投入。结果由于房地产行业政策和市场变化莫测，自身对行业周期性认识模糊，导致五指分开，泥足深陷，发展战略空洞而模糊，最后不得不壮士断臂，收缩战线。
