“退二进三”的概念最早出现在上个世纪90年代，当时经济调整，政府鼓励一些没有产品，或者濒于破产的中小型国有企业从第二产业中退出来，从事第三产业，故称为“退二进三”。后来本地的发改委又提出一个“退二进三”，这个“退二进三”的目的是为了盘活国有资产，提出一些企业从城市的繁华地段（二环路以内）退出来，进入城市的边缘（三环路）进行发展，整个置换过程可以使企业获得重新发展的资金，故也称为“退二进三”。石家庄市人民政府印发的《关于鼓励二环路以内二产企业实施“退二进三”的若干政策》中写道：“为适应现代化城市建设发展的需要，逐步调整优化市区产业结构和布局，加快旧城改造步伐，盘活城区土地资产，改善城市生态环境，鼓励二产企业特别是污染严重和亏困工业企业通过“退二进三”摆脱困境，实现资源合理配置，利用城区优势加快第三产业发展。”
 
     
 
    1．“退二进三”政策实施好处： （1）．加快旧城改造，改善城市环境 （2）．发展第三产业，缓解就业压力 （3）．盘活土地资源，增加房源供应 应该说，石家庄市采取“退二进三”盘活城市资产、优化产业布局的举措在短短的几年里已经取得了明显成效。以往机器轰鸣、黑烟四起的一批老企业先后销声匿迹，取而代之的是一片片花园式的住宅小区和一座座现代化的高楼大厦，城市经济布局明显优化，第三产业对经济增长的贡献值越来越大，城市面貌和居民生活环境也大为改善。
    2．“退二进三”在实施中的隐忧： （1）．污染转移不代表解决。 石家庄搞“退二进三”的一个重要目标是要解决工业布局不合理，遏制环境污染。但是，我们不得不面对的现实是“退二进三”的同时不可避免的把污染带到了郊区和农村。相信这些企业在搬迁时会考虑环保这个老问题。关键是有多少企业能真正解决污染问题？虽然市政府制定了一系列优惠政策，希望在“进三”的过程中能彻底解决企业以前存在的污染问题，其中最大的优惠是将企业出让土地所得资金全部返还企业，但在利益最大化的驱使下，又有多少企业愿意投入巨资治理污染呢？ （2）．工厂搬迁后房地产过热。 随着石家庄城市化进程加快和城市自身的发展，城市土地价格飞涨，已经到了寸土寸金的地步，污染工厂和濒临破产企业搬迁后，该地段兴起的往往是圈地运动和房地产开发热潮。以和平路水泵厂为例，该地块的地价创下省会新高，不管将来建起什么项目，会不会因此对石家庄房产泡沫产生推波助澜的作用还很难说。另外，房地产过热势必增加人口密度，这与石家庄城区战略发展规划中的“中疏”显然大相径庭。而人口的增加，势必侵占原有城区基础配套设施资源，对于城市的生态发展并无好处，反而成了另一种形式的污染。 （3）．政府如何正确引导。 对一些直接与人民生活息息相关的如药厂、钢厂这样大规模搬迁企业来说，退到哪里，如何整治需要在政府的正确引导下循序渐进，任何一个环节的失误都可能导致恶果。省会东二环东部本来规划为高新技术开发区，按理说工业科技园不应该过多的兴起住宅地产，事实上该地段却成了房地产开发的热点，这显然有悖原始规划。
 
     
 
    生活在市区里的人都可以看到，在11月这个往年房产销售的淡季，和平东路沿线如井喷般鳞次栉比出现了几个规模不小的住宅项目，或销售或咨询，俨然给石家庄这个并不太冷的冬季点燃了几分火焰。来自石家庄市房管局的《石家庄市2006年1-10月房地产市场形势分析报告》中写道：“石家庄市和平路沿线将成为焦点区域。”而和平路沿线将在明后年放量的项目大多与“退二进三”和“城中村改造”政策相关。
中基名邸  网友评论
项目前身：任栗村
改造类型：住宅
地址：和平路与平安大街交口
开盘时间：2006年12月
名门华都  网友评论
项目前身：第一印染厂
改造类型：住宅/写字楼/商业
地址：和平路与广安大街交口
开盘时间：2006年12月
中景·盛世长安  网友评论
项目前身：金刚集团
改造类型：住宅
地址：和平路与翟营大街交口
开盘时间：2007年3月
冀兴·尊园  网友评论
项目前身：拖拉机厂
改造类型：住宅
地址：建华大街与跃进路交口
开盘时间：2006年10月
    “中基名邸”即任栗村城中村改造项目规划建筑面积66.5万平方米，其中住宅建筑面积58万平方米；金刚集团改造项目“中景·盛世长安”建筑面积40万平方米；拖拉机厂改造项目“冀兴·尊园”建筑面积约18万平方米；第一印染厂改造项目“名门华都”总建筑面积为38万平方米；另外，廊坊荣盛房地产公司以7.38亿竞得水泵厂006号地块总面积228.6亩的土地使用权。和平路沿线尤其是东段将成为未来两年石家庄市房地产市场的焦点区域不容置疑。
佐证一、
 城市改造步伐加快，市政府大力推行和平路沿线基础设施建设。
    和平路位于石家庄市核心区域北侧，是省会城市交通“四横六纵”的主要干道之一。长期以来，“和平路堵车严重”是普通市民尤其是司机的普遍感受，在司机中素有“堵王”之称，已成为省会交通一大“痼疾”。针对这种情况政府开展了大力的整治工作，我们已经看到，和平路—体育大街跨线桥的正式通车极大的缓解了这种交通压力，成为继槐安路高架桥之后又一大城市亮点。从市政府规划上看，和平东路以北规划为中高密度商住混合区，中山东路以北到和平路规划为高密度住宅区，城市西北区域规划为低中密度住宅区，京广线规划为高密度商业区和低密度高档商业区。可以看出，政府对长安区尤其是和平路沿线将进行一个工业区迁走，重点发展商业和住宅的长期改造规划。很多专家认为，如果市政设施配套能够及时跟上，这个区域开发商会非常投入，地价会升值，发展的速度也会加快。但如果只是把道路修起来了，而市政建设没有跟上，同样解决不了发展的问题，所以和平路沿线的基础设施建设一定要跟上，对这一地段的建设我们可以拭目以待。

佐证二、
 城中村改造的不断深入，和平路沿线发展住宅地产有了广阔空间。
    城中村改造是一个城市发展的客观规律，从目前改造的效果看，整体感觉尚可。在和平路周围，棉二生活区改造项目中宏.汇景国际和栗村改造项目中基名邸正在有条不紊的建设中。但是，与工厂企业“退二进三”相比，城中村改造是一个更加艰苦而漫长的过程。就我市来说，石家庄城中村数量之多在全国同类城市中绝无仅有：市内6区共有城中村158个，其中列入我市城中村改造的73个，二环路以内45个。而且，改造期间涉及到许多繁杂的步骤，尤其是回迁户的安置问题令不少信誓旦旦的开发商面临种种无奈。

佐证三、
 “退二进三”逐渐落实，和平路东线集中体现政策成效。
    和平路在当初城市布局时是作为一个工业区的形象出现的，尤其是在建设大街以东，分布着棉纺厂、印染厂、华北制药厂等一批“退二进三”企业。“退二进三”将把二环路以内的二产企业迁出市区，原地块将大力发展商贸流通、文化科技、餐饮服务和金融保险、公寓住宅等三产项目。随着该项政策的实施，企业的逐步搬迁，长安区将会释放出大量的土地供应量，为房地产市场的发展提供最基础的土地保障。明年，和平路东线这一区域将迎来一次迟到的集中放量。
    我们已经看到，在原石家庄第一印染厂的土地上正在建起一座大型现代化社区“名门华都”。名门华都位于省会的中心区域，以广安大街为轴线对望博物馆，项目周边商业、医疗、学校等配套齐全，交通便捷，是省城名副其实的行政、经济、文化中心。该项目由石家庄俊景房地产开发有限公司开发，是石家庄市中心少有的大规模高尚住宅社区。其中，一期、二期是由12栋高层板式住宅组成的高档生活区，三期是为CBD配套而建设的高档写字楼及商业。
    位于和平东路与翟营大街交叉口的原金刚集团被规划为40万平米的纯住宅生活社区——中景.盛世长安。该项目由19栋南北通透的板楼组成，景旭房地产公司在开发和规划上下了很大功夫，着力于打造一个高品质、低密度，以自然形态园林为主题的宜居项目。中景.盛世长安地处长安区核心地带，各种配套齐全，在该区域凸显大家风范，项目的建成一定能够成为和平路一道靓丽的风景线。     在和平东路南侧的跃进路与建华大街交叉口，拖拉机厂改建项目——冀兴.尊园的建设也在如火如荼的进行中，该项目东邻建华大街，北邻和平路，西临民心河，冀兴房地产公司在规划中力求使楼盘总体错落有致，并准备在已经做好的50米绿化带基础上，依托民心河再作一定投入，使其成为小区的后花园。
    随着“退二进三”政策的逐渐落实，越来越多的商业和住宅项目在此地扎根，这就更加难以容忍污染企业的存在。华北制药、钢铁厂这样的大规模企业迟早也要搬迁，和平路东线还会有大量的土地供应，石家庄东北部房地产市场将呈现持续升温的状态。

 
     
 
 
     
 
 
    事件回放：水泵厂地块位于和平路以北、平安大街以东，总占地面积为152412.88平方米。按照总容积率不高于4的规划条件，地块建筑面积可达60万平方米，自9月26日发布挂牌公告以来引起了众多开发商的关注。直到挂牌截止仍有6家企业参与报价，于是临时改成了现场竞价拍卖。当时的竞争者包括首都机场置业、大连的王德利房地产开发公司、中信华南集团东莞有限公司、河北燕都房地产开发有限公司以及河北荣盛房地产发展股份有限公司。最终，该地块被荣盛房地产开发公司以322.8万/亩的天价竞得，也刷新了此前河北顺驰地产与河北计经房地产的拿地记录，成为名符其实的新“地王”。
    聚焦开发企业：河北荣盛房地产发展股份有限公司成立于1996年12月，目前注册资本3.3亿元，总部位于廊坊市，是一家具有国家一级房地产开发资质的企业。开发项目已遍及河北、江苏、安徽等省的多个城市，其开发的全国住宅连锁品牌“阿尔卡迪亚”项目以其优美的江南园林景观、时尚现代的建筑风格以及自然、现代、健康、生态的设计理念获得包括建设部“国家康居示范工程示范项目”以及“中国水景名盘”、“中国优秀健康生态楼盘”、“绿色人居环境社区”等多项称号。2005年企业荣膺“全国房地产百强开发企业”称号，2006年再次获此殊荣。
    从此次竞拍的开发商也可以看出，石家庄正在吸引外地投资者的目光，经济的不断发展和政府对城市建设力度的不断加大都在推动石家庄城市价值的提升。可以想象，荣盛房地产不惜代价拿到这块地，其对投资石家庄房地产市场应该是信心十足的，也就是说，石家庄的房价依然看涨，只是涨幅有多大，周期有多长的问题。至少在荣盛看来，经过1—2年的时间差会使目前这个地价物有所值。从该地块项目的物业形态上分析，商用物业可能会占有不小的比重，该地段位置好，配套完善，具备一定发展商业地产的条件。另外，发展高层的中高端住宅项目是肯定的，名称很可能秉承其“阿尔卡迪亚”系列全国连锁品牌，那么我们将看到的很可能是一个绿意盎然的生态园林景观社区，只是社区内建设应该也少不了商业氛围。从该地段其他项目的价位分析，水泵厂地块所建项目的均价不会低于4500元/平米。况且，石家庄的土地资源也越来越少，就这个地块来说，周边配套成熟，地理位置好，地块面积大，具备不小的升值潜力，最终的价位可能在5000元/平米左右。
    总之，水泵厂006号地块再创天价“地王”的事件给省会房地产市场带来了不小的冲击，可以看出，石家庄土地市场的价格始终保持稳步增长的势头，该地块项目的价格定位将直接带动同地段房价的攀升，购房者如果追高购买就难免催生房价泡沫，到时候再稳定房价谈何容易？
    房地产市场的发展一方面要看经济环境，另一方面也要借政策的“东风”。从06年省会房地产市场的走势看，裕华区放量最大，岁末年初，长安区也在“退二进三”政策的带动下成为热点，新华区则相对平淡。从区域发展的角度考虑，在省会东南、东北部整体升温之后，政府工作重心一定会转向西部，着力打造西部宜居环境。其实，楼市向西发展在06年已经初见苗头，燕都·春江花月、西部枫景、盛典苏州、天山?观澜豪情、金正?缔景城、上城、纳帕溪谷等住宅项目将先后开盘销售或处于咨询期，往日不温不火的石家庄桥西楼市已经开始爆发能量。都说桥西缺好房子，但是桥西绝不缺巨大的购买力，这点从春江花月的销售成绩就可以看出。而省会四条东西主干道——和平路、中山路、裕华路和槐安路当中，无论是道路建设、市政设施还是商业环境和平路都具有相对不错的开辟空间，这点从政府对和平路东段环境的大力改善可见一斑。受“退二进三”和“城中村改造”两大政策的影响，从时间上看，长安区尤其是和平路东线将经历一个不短的发展时期，西线预计将在07年末、08年初将迎来初步发展。但是，政策重心的转移和城市规划建设是需要一个过程的，和平路西线同时放量的可能性不大。
 
     
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