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回望06年石家庄住宅楼市，颇有一种“夜阑卧听风吹雨，铁马冰河入梦来”的感觉。似梦非梦间，住宅市场已是百花齐放，万紫千红；房价没有最高，只有更高，单价不断刷新；购房者彻夜排队凭号选房，期待“中标”；地价猛涨，新“地王”不断触动人们脆弱的神经似乎一切还来不及思考。 |
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现
象
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1． 东西部楼市发展趋于平衡。
2003年以来，政府一直在着力于加强城市东南分区建设，“楼市东南飞”似乎成了石家庄房地产开发的唯一正确方向。今年，东南部楼市的热度依旧有增无减：众美凤凰城、联邦东方明珠、心海作品2006、珠峰国际茉莉组团、天然城，往日不温不火的石家庄桥西楼市也集中爆发了一把：春江花月、盛典苏州、天山·观澜豪情、金正·缔景城、纳帕溪谷·花庭等住宅项目先后开盘销售或处于咨询阶段，一年开发面积超过100万平方米。从区域发展角度而言，省会楼市终于进入到均衡发展时期。而楼市向西的根本原因，还在于越来越成熟和急迫的市场需求。首先，从地缘性来说，桥西人当然还要在桥西买房子，以往开发的项目基本都聚于东南区域，桥西消费人群只能望梅止渴；其次，政府城市规划的需要，“东拓西优南延北垮”为桥西楼市指明了方向；第三，东南区域可利用土地面积的减少；最后，槐安路的东西贯通也为桥西楼市的发展创造了条件。
2．淡季不淡，小户型演绎疯狂。
今年5月底，九部委出台了《关于调整住房结构、稳定住房价格的意见》，要求新开工项目中套型建筑面积小于90平方米的房屋比重不得少于70%。此政策一出台顿时引起轩然大波，引来了一场口水战。那些原本唱花旦的小户型项目立马身价暴涨，俨然成了抢手的“格格”。乐模、红人公馆、鑫源名居、联邦.东方明珠等小户型项目相继开盘热销，与往年淡季相比，淡季不淡。某些楼盘甚至需要买主“抽号”，买到房子好比中了彩票，于是有了“买房如买菜”的说法，真是让人啼笑皆非！于是在业内就有了小户型演绎“疯狂歌女”之谈资。
3、 “追欧赶美”，户型日趋合理，于前进中被迫完成品质提升。
与前几年卖虚幻的概念不同，今年的项目更让老百姓看得见、摸得着。从早期的“澳洲风情”到如今的“意大利景观”、“荷兰乡村”、再到“园林文化”、“古典文化”、“威尼斯水城”，在项目宣传上颇有“追欧赶美”之态势；同时随着外来开发商的大批进驻和老百姓日益挑剔的眼光，开发商在炒热石家庄楼价的同时也化蛹为蝉、艰难地走上了提升产品品质之路。小区景观更趋完整、新工艺新材质的运用、户型设计上的多样化，让以往被唾弃为“垃圾”的石家庄楼市也挣回了颜面。
4． 退而求其次，近郊项目入消费者法眼。
从当前石家庄楼市的客观现状和一个普通工薪阶层的切实收入来看，在二环以内买房恐怕是一辈子都难以完成的“伟业”了，即使贷款购得，日后也被高额的还款压力定死在“房奴”的十字架上。严峻的现实逼迫大家买房就图“便宜”了，哪里还有雅兴关注地段、环境、户型？今年以来，龙泉花园、城宇花园、郎润园、永兴花园等郊县项目以低廉的价格取得了不错的销售业绩。应该说，经济实惠的郊县房是工薪阶层比较现实的选择。从目前的情况看，郊县楼盘多用于自住，随着石家庄城区面积的扩大，投资价值也会有一定提升。
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房
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提供一个来自石家庄房管局的数据：截止到2005年末，石家庄一手商品住房交易价格比2004年末涨幅达15.8%，从今年的形势看，恐怕也不会低于这个比率。放眼二环内，单价在3500元/平米以下的房子已是“踏破铁鞋无觅处”，只有亲亲小镇还保持着价格的亲和力，即便如此，其均价也从几个月前的2500元/平米涨至目前的2800元/平米。有人不禁问：“石家庄房价到底中了什么邪？”更有甚者直接预测：“石家庄房地产市场泡沫将在两三年内破裂。”房价问题真的成了今年国民大众案桌饭剞的第一话题，同样开发商也成了贫苦大众的“眼中钉”。
从房价构成来看，土地的稀缺性、城市功能的不断提升，使得地价不断攀高；原材料价格在上升，劳动力价格也在提升，房价的几大构成要素都呈现上涨态势，房价怎么会跌？至于房价涨得快或是慢，那要由供需状况决定。供求相对平衡，房价上涨就慢，供不应求，房价上涨就快。可现实的状况是：一边是开发商通过销售手段造成项目供不应求的假象，一边是消费者“疯抢大白菜”“买涨不买跌”的推波助澜；一边是有钱人投资渠道的单一”储存”房子而造成空置率的上扬，一边是劳苦大众买不起适合自己的房子而牢骚满街。从这点上颇给那些宣扬“地价成本的上扬是导致房价上升”者一纪“耳光响亮”。
这几年我们一直在提倡“梯度消费”，倡导大家要根据自己的经济承受能力选择”租房、二手房、新房这样的梯度消费。但现实的问题是市区中的二手房价格已经逼近了新房的价格，廉租房、经济适用房对于我们这些人来说又遥不可及。其实仔细想想也不能完全诅咒开发商和投资客，面对旺盛的购买力，开发商不涨价都会骂自己是傻瓜，面对社会保障体系的不完善，投资客只能寄希望于手里的真金白银换来日后的房屋保值增值。
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07
展
望
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1．长安区尤其是和平路沿线明年将集中放量。
受退二进三、城中村改造两大政策的影响，任栗村城中村改造项目中基名邸、拖拉机厂改造项目冀兴·尊园、金刚集团改造项目中景·盛世长安、印染厂改造项目名门华都将在今明两年盛装登场。随着石家庄城市改造步伐的加快，和平路东段的延伸拓宽和高架桥建设工程的实施，长安区尤其是和平路沿线将成为继裕华区后石家庄住宅市场的另一热点。
2、政策执行力度加强，明年小户型大量上市。
新政规定：６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下的住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。如今看来，石家庄面积小于90平米的小户型房还远没有达到70%的比例，目前大户型房仍然是支持市场的主流。也就是说，明年一定会加大政策执行力度，普及小户型。
3．开发商向高空求效益，放眼省会将高塔林立。
用寸土寸金来形容现在土地一点都不为过。对于一个人口众多、发展成熟的城市来说，土地是最宝贵的资源之一，而对开发商来说，建高层可以增加容积率，提高利润。如今，石家庄可开发的土地资源越来越少，加上90平米小户型占到70%的政策落实，势必加大开发商的建安成本，因此房子只会越盖越高，省城高楼林立追赶“香港”表象则是必然的趋势。
4．房价不落神话会在明年上半年持续上演。
明年小户型的大批供应，必然造成大户型的稀缺。俗话说，物以稀为“贵”，高档住房会由于供给的减少而造成部分人群抢购，房价不但不能得到控制，反而会上升。如果开发商不急于将这些大面积的高档房出售，将其囤积待售，等待升值，部分房源房价的上涨必然会带动整体房价的攀升。另一方面，开发商会调整定价策略，实行低总价高单价，趁机将中小户型的住房单价抬高。其实，对于投资、投机者而言，房屋户型的大小并不影响其投资或投机质量，投资90平方米以下的房屋或许会有更大的收益。可对于老百姓来说，面对的依然是高不可攀的房价。抛开政策不说，石家庄可开发的土地越来越少，人口越来越多，与房地产相关的各种原材料的价格仍在上涨，如果不排除房价泡沫因素，实在看不到明年石家庄房价下跌的可能。
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